美国楼市凛冬将至!华尔街大行收紧商业地产贷款

作者: 魏昊铭 2022-09-21 08:30:36
在经历了创纪录的2022年上半年之后,美国各大银行在商业房地产融资交易上变得更加挑剔。

富国银行(WFC.US)、美国银行(BAC.US)和摩根大通(JPM.US)等银行在今年上半年实现创纪录的贷款激增后,目前纷纷减少了写字楼和其他商业地产的融资。据知情人士透露,包括摩根士丹利(MS.US)和高盛集团(GS.US)在内的美国最大的几家银行,已变得更加挑剔,收紧了借款条件,同时减少了新发放的商业地产贷款。这种回落的部分原因是客户需求减弱,以及对利率飙升的担忧。在某些情况下,加强监管发挥了作用。

华尔街大行商业地产贷款放缓

根据美国联邦存款保险公司(FDIC)的数据,截至6月30日,美国各银行在办公、酒店、工业和其他非住宅地产方面的贷款敞口约为2.8万亿美元。富国银行计划缩减其住房抵押贷款部门,其贷款规模为1550亿美元,是最大的商业地产贷款机构;摩根大通贷款规模为1060亿美元,美国银行的贷款规模为640亿美元,位居第三。

美国银行发言人Bill Halldin表示,当有贷款需求时,该行会继续为客户提供支持。富国银行发言人Hannah Sloane表示,今年迄今,该公司商业地产贷款"强劲增长",并将继续与客户合作,帮助他们获得所需融资。高盛、摩根大通和摩根士丹利的代表均拒绝置评。

根据美联储的数据,在截至6月份的六个月里,美国受监管的银行提供了创纪录的3160亿美元新商业房地产贷款,比2021年同期增长172%。贷款激增之际,美联储上调了利率以冷却通胀,这一举措使商业地产的借贷成本在过去一年翻了一番。市场预计美联储将在周四的会议上进一步加息,外界猜测官员们可能会将基准利率提高75个基点或更多。

由于利率上升抑制了商业抵押贷款支持证券(MBS)和将银行债务重新打包为债券的担保债务凭证(CDO)的新发行,银行最终在资产负债表上保留了更多债务。

银行的贷款在2022年上半年激增,以至于最近的下降非常明显。商业房地产投资银行和经纪公司Eastdil Secured总裁Michael Van Konynenburg指出,今年下半年,来自大型银行的贷款可能会较今年上半年下降50%。

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同时,商业地产经纪公司Newmark Group Inc.美国贷款销售主管Brock Cannon称:“几家大型货币中心银行已被要求停止商业地产贷款,特别是写字楼贷款。美国政府正试图监管所有事物,看看这将产生多大的影响,损失会有多严重?”

Van Konynenburg在一封电子邮件中称:“由于美联储收紧政策,经济不确定性导致银行现在更加谨慎。银行压力测试确实提高了资本金要求,这给贷款市场带来了进一步的压力。”

在美联储试图给美国经济降温之际,监管机构将加强对银行在商业房地产领域的敞口的审查,这并不令人意外。Janney Montgomery  Scott本月报告称,商业房地产是美国一半银行(尤其是规模较小的地区性银行)贷款组合中最大的一块。

穆迪投资者服务金融机构集团副董事总经理Joe Pucella表示,房地产债务违约引发了1980年代的储贷危机和2008年的金融危机。Pucella称:“如果你回顾一下银行破产的历史,你会发现,在90年代初的大衰退中,对银行,特别是集中度较高的小银行来说,主要的驱动因素是CRE资产质量的恶化。”

美国商业地产降温

总体而言,美国商业房地产市场正在降温。MSCI real Assets的数据显示,利率上升已开始降低房地产估值,7月份交易量大幅下降。这导致贷款机构降低了新发放贷款的抵押资产价值比,并扩大了贷款利率与有担保隔夜融资利率(SOFR)等基准利率的息差。

Institutional Property Advisors高级董事总经理Steven Buchwald表示:“银行在今年前两个季度发放了过多的贷款,以至于他们现在正在收紧放贷。当他们发放贷款时,他们会在所有东西上增加额外的要求条件。”

由于疫情对远程办公政策的影响,写字楼交易一直受到关注。如今,监管机构警告称,这可能成为银行面临的一个问题。

FDIC对办公和商务酒店的价值感到担忧,尤其是在曼哈顿等地区。根据上月发布的一份《监管见解》(Supervisory Insights)报告,自疫情爆发以来,这些地区的经济复苏滞后。Jones Lang LaSalle Inc.报告称,第二季度曼哈顿写字楼空置率达到创纪录的15.8%,而美国写字楼空置率为18.9%。

FDIC在报告中表示:“考虑到疫情后工作和商业变化的不确定长期影响、利率上升的影响、通胀压力和供应链问题,在即将到来的审查周期中,审查人员将加大对银行商业房地产贷款(CRE)交易测试的关注。”

并非所有的银行都在削减贷款。持有260亿美元房地产债务的欧扎克银行上半年新增贷款达到创纪录的66.7亿美元。随着其他银行撤出房地产市场,该行预计将开展更多业务。

摩根大通首席执行官George Gleason在7月份与投资者举行的电话会议上表示:“竞争对手已经退出了这个领域。与一两个季度前报价的交易相比,我们今天报价的交易利润率更高。”

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