通胀火热+利率飙升 美国人住房负担能力有望降至次贷危机以来最低水平

智通财经APP获悉，根据标普全球评级公司7月20日发布的一份报告，由于美国房价徘徊在历史高位附近，抵押贷款利率不断飙升，美国家庭的住房负担能力即将达到2007年金融危机以来的最低点。

标普全球解释称:“高房价并不一定意味着房价已经变得难以承受，但在十多年相对温和的住房购买条件之后，我们对住房市场状况的分析显示，近年来，美国住房支付能力有所恶化。”

标普全球指出，假设首付款为10%，到2022年底，首次购房者将不得不支付其收入的28%来支付抵押贷款，这是自2007年第一季度以来的最高水平。标普还指出，美国全国房地产经纪人协会(NAR)的指导方针指出，抵押贷款支出占家庭收入的比例不应超过25%。

反过来，潜在购房者签署合同也需要很长时间。标普全球指出，到第四季度，入门级购房者将需要11.3年的时间才能攒够10%的首付。这是疫情爆发前五年的两倍，不过当时美国CPI低于美联储2%的目标。但如今，美联储正走上收紧货币政策的道路，此举导致抵押贷款利率在整体通胀达到40年来最高水平之际升至2008年以来的最高水平，因此，随着购房条件趋严，首套房购房者发现自己处境艰难。

截至2020年12月24日当周，美国30年期固定利率抵押贷款平均为2.66%，而截至2022年7月21日当周平均为5.54%，这证明了自疫情爆发以来抵押贷款利率飙升。

该评级公司警告称:“抵押贷款支出过高会挤压其他必要支出的资源，甚至会导致房屋贷款违约。”与此同时，近几个月来，有关房地产市场降温的新闻铺天盖地，从抵押贷款申请减少到现房销售下降，都显示出住房需求日益放缓。同时，房屋库存仍接近历史低点，表明购房者之间的竞争很激烈，这在一定程度上解释了为什么美国房价这么贵。

不过，部分供应限制已经开始缓解，房地产市场研究提供商Zonda的首席经济学家Ali Wolf表示：“因此房产权游戏不一定结束。住房库存开始增加，这是减轻价格压力的必要条件。此外，新住宅建筑商仍有一些牌可打。高密度、小型和/或附属住宅都有助于保持整体房价较低。”

与此同时，Wolf认为：“那些已经拥有住房的人享受着与住房净值挂钩的财富积累，但那些租房的人发现，转换为自有房越来越困难和昂贵。”

在财报季中，首批公布财报的房屋建筑商之一霍顿房屋(DHI.US)第三财季的业绩显示，住房需求有所降温。例如，由于美联储激进的加息行动推动抵押贷款利率上升，以及与疫情相关的通胀压力加大，第三季度抵押贷款注销率从去年同期的17%跃升至24%。7月21日，Calculated Risk经济学博客作者Bill McBride写道：“抵押贷款正常注销率在16%到20%之间。因此，24%略高于正常水平。”