业绩会实录丨SOHO中国(00410)潘石屹：说我卖掉项目要跑是造谣，下一步重点发展SOHO 3Q

“如果说过去的20多年时间，我们是为城市建房子，从现在开始，我们就要把我们建好的房子，最大限度地利用起来。”最近带着SOHO 3Q项目频频出现在公众视野中的潘石屹，在SOHO中国的半年报业绩会上，聊得最多的依然是这个共享办公空间品牌。

8月22日，SOHO中国(00410)在香港举行中期业绩报告会。期内，该集团营业额约10.7亿人民币（如无标明，单位下同），同比上升47%；净利润约39.82亿，同比增长565%；派发每股为0.346元的特别股息。

受业绩强劲增势的带动，午后开盘，SOHO中国的股价便直线拉升。截至8月22日收盘，该股报4.45港元，同比上涨6.21%。

据智通财经了解，此次SOHO中国派发特别股息，主要与其在6月24日以35.73亿元的资产价格整售虹口SOHO有关。这一销售价格高出了成本53%，在实现盈利的同时，为该集团带来充盈的现金流。

当被问及资产出售后所得资金的使用情况，潘石屹笑称，“说我们卖掉项目是要跑，这是造谣。除了派息之外，出售物业所得资金主要用于还贷，将公司的负债率降下来。我们下一步重点会放在SOHO 3Q的发展上，未来能把共享办公这一件事情做好，我就觉得很伟大，再不想做别的事情。”

期内，SOHO中国实现租金收入约8.18亿元，同比上涨17%。除新启动出租的SOHO天山广场外，平均出租率达到约97%，租赁毛利率达80%。该集团正在力推的共享办公空间品牌SOHO 3Q目前在北京和上海共拥有19个中心，约17000个工位，平均出租率为80%。

但SOHO中国并未在业绩会上披露SOHO 3Q项目的具体盈利数据。该集团财务总裁唐正茂表示，SOHO 3Q目前的面积和租金收入在集团中占比不大，所以现在不做分开披露。

潘石屹提到，下一步，SOHO 3Q项目将在深圳、广州等更多城市全面铺开，扩张选址将聚焦在从城市核心地段，使用面积将大于4000平方米，设立至少800个工位，“如果具备这样的条件，下一步我们开拓的每一个SOHO 3Q项目都应该是可以盈利的”。

以下为智通财经APP整理的业绩会现场问答实录：

问：为什么要出售光华路SOHO2和上海凌空SOHO，是不是不看好房地产市场或是不看好重资产模式？SOHO中国这几年一直都有卖项目，资金回流大概超过300多亿，但是目前账上现金只有37亿，这些年出售项目的资金使用情况是怎么样？

答：的确，我们现在有几个项目存在租金回报率相对较低，资产价格比较高的情况。公司也是利用这个市场机会，来出售一些资产。这样做的目的是为了让公司变得更轻一些，因为现在重资产方面回报也不是特别的高，虽然每年我们的物业都管得很优秀，有价值的增长，但这个增长还是蛮有限的。同时，SOHO 3Q业务是轻资产，但是它的市场巨大，价值量可以增长很高。所以公司在业务方面也不断地做到轻重结合。

回流现金将相应的负债偿还掉了，还有部分补充到公司流动资金，还有很大部分用来派息，和股东分享。首先我们觉得现在市场上资产价值比较高，是一个卖的时机，就肯定不是一个买的时机。同时我们现在在做的SOHO 3Q是比较轻的一个资产业务，它不需要太多的资金投入。基于这些基础，我们把大量现金用来和股东分享了。

问：上半年投资者物业增值是62亿，但其实投资物业是卖掉了一部分，为什么投资物业增值还会这么大？

因为市场环境就是这样的。我们觉得账面价值是比真正实现的市场价格低不少。今年我们是希望账面上投资物业的价值能反映出市场的实际情况。还有部分物业原来放在在售物业，现在不准备出售了，所以转到投资物业里，有一个重分类的问题，这也带来了投资物业增值的增加。

问：上半年整体毛利率是69%，能不能给我们解析一下毛利的构成？

单纯看出租业务毛利润率稳定在80%，随着我们所有物业到达成熟状态，毛利润率还会进一步提高。因为出租成本最大的就是物业税，物业税基本上就是租金的12%。将来我们的目标是出租物业的毛利润率要达到85%。你看我们今年的毛利润率要比80%要低一些，因为今年上半年我们还零零散散地出售了原来的一点尾房。那我们那部分销售物业的利润率，毛利率是5、60%。

问：出售物业的回流资金除了分红，未来钱会怎么花？轻资产的转型，除了SOHO 3Q之外，还有没有其他新的项目在酝酿？SOHO 3Q利润怎么样？

答：媒体对我们有些误解，最大的误解就是出现在各种标题上，说我们和李嘉诚、王健林都要跑，这是个误解。钱的问题，第一个用途就是还了贷款，把负债率降下来了，尤其是境外贷款。我们不想承担过多的汇率风险。可以看到我们公司的财务指标是很健康的，我们SOHO中国的融资成本只有4.4%，可能是中国房地产里面最低的吧。

如果说我们把项目变现了要跑是个谣言的话，我们把项目变现从重资产模式向轻资产模式，向平台化、共享经济这个模式发展，这个是对的。所以我们下一步重点会放在3Q的发展上去。如果说过去的20多年时间，我们是为城市建房子，从现在开始，我们就要把我们建好的房子，最大限度地利用起来。

这个是我们的理想。刚才你问，除了3Q，我们还做什么，我觉得我在未来还可以工作的年华里，和我的同事们一起，能够把3Q这一件事情做好就已经非常伟大了，再不想做别的事情了。

问：3Q的租金收入在总收入占比到底是多少？

答：3Q的面积在SOHO中国持有的总面积中大约占到10%，租金收入占比应该会更高一些。目前，3Q的收入和面积在SOHO中国的业务中还不是特别大的一块，所以我们现在还不做分开披露，但是随着3Q规模迅速扩大，相信下一期财务报表上会把这块单独披露。

在过去的两年时间，SOHO 3Q在不断完善，最重要的是看到什么样的产品能赚钱，什么样的产品不赚钱。我们这19个项目里大概有4个项目永远是赚不到钱的。

第一个原因是，规模太小。所以我们下一步到别的地方开拓3Q，800个座位、4000平方米的使用面积是我们的底线，不能低于它。第二个是不能用地下室的面积，因为我们这19个3Q里面大概有1/3的面积是SOHO中国原来租不出去的面积，用地下室的面积去做3Q。我们发现这个效果是不好的。

所以从现在开始，我们的产品、商业模式、盈利模式全都想明白了，下一步我们在开拓的过程中，就是要在城市的繁华地段、不能低于4000平方米的使用面积。如果具备这样的条件，下一步我们开拓的每一个3Q都应该是可以盈利的。

问：怎么看待中国房地产这20年的变化，为什么会突然选择现在的动作，就是说从重资产到轻资产的转型？

答：中国在过去20年时间， 社会发生了很大的变化，中国房地产开发商在这个过程中还是起到了很大的作用，在变化的过程中还是起到了很大的作用。我们体会到在过去，随着技术的进步，人们建房子的速度是非常快的。过去20多年，房地产开发商建了好多房子。到今天为止，我认为每一个城市都不缺房子。而是把这些房子充分利用起来才是我们的使命。我觉得公司的盈利、赚钱都是派生品。最关键的是这个市场上需要什么，我们应该做什么事情才对这个社会是有意义的。所以我们在这个时候主动地从重资产方式向轻资产平衡化的方向去发展。

问：去年年中的时候SOHO中国说要卖一些非核心资产，包括虹口SOHO。但今年3月份的时候，您提到虹口SOHO当时谈成一笔销售，但最终在最后一刻您又否定了这计划说不卖了。但7月的时候，您又把虹口SOHO卖了，为什么中间会有这样一个反复的过程？

答：当时是考虑到人民币、外币技术环节的影响，所以我们的销售曾经推迟了一段时间。实际上，这个项目的销售一直在计划之中，只是中间因为政策变化有点小拖延。下一步公司资产的处置还是会按照计划逐渐进行下去。