一场史无前例的美元债发债潮正向全国房企袭来

一场房企美元债发债潮正向全国房企袭来。

数据显示，2017上半年房企发行美元债的募资规模达到 244 亿美元，高出 2016 年全年发行规模近 75%。

244亿美元约等于1627亿元人民币，这比碧桂园(02007)2017年一季度的销售额1506.6亿元，还多出120亿。

更值一提的是，进入2017年下半年后，这股潮水走势变得汹涌，房企发行美元债的动作变得密集起来，许多房企正在发债的路上。

根据媒体的统计，在8月的前10天，国内有7家房企合计发行50.1亿元美元债券。而根据智通财经APP的统计，8月至发稿时，共有包括旭辉(00884)、雅居乐(03383)在内的5家在港上市内房企发行共20.1亿元的美元债。

在目前国内融资渠道全面收紧的凛冬时节，房企更多转向发美元债“造血”，一时之间，美元债再次扮演“救火队员”的角色。

今年美元债发行规模创历史新高

虽然内房企的销售额在今年的5月和7月整体出现较大幅度的环比下滑，不过相比于这两个月的暗淡销售，自2017年以来，内房企更多的时候则是在享受着销售额不断冲高带来的喜悦。

在强劲的销售之下，内房企也要面对几股愁绪。比如，自今年3月以来，楼市调控政策不断加码，许多房企难以抵挡压力销售受压。

最令房企头疼的还有日益趋严的金融政策。这不仅除了房贷利率上调促使购房者进入观望状态，还有全面收紧的内外融资渠道。所幸的是，房企海外发债在沉寂一段日子后，近段时间又再次活跃起来，发债数量猛增。

在民生证券看来，2014-2016年前三季度，由于国内监管放松、国外美元升值，美元债发行缩量，房地产企业海外发债规模总体呈下降趋势。不过，自 2016 年“930 新政”以来，房地产调控收紧，股权融资、债券融资和信托等房地产融资渠道均受到一定程度的限制，在此背景下，房地产企业海外融资意愿高涨。

根据民生证券的研究数据显示：2017上半年房地产企业发行美元债数量略高于 2016 年全年发行数量，募资规模达到 244 亿美元，高出 2016 年全年发行规模近 75%。

(2014-2017H1 房地产企业发行美元债数量及规模)

另一组参考数据是，根据中原地产研究中心数据显示：7月单月，房企海外融资合计达到32.8亿美元，房企年内累计海外融资额度达到255.7亿美元。相比2016年同期的82.7亿元上涨了209%。房企海外融资额度创造了历史同期境外融资最高纪录。

美元债成本回升

纵使房企美元债升温，但是应该注意的是，房企海外融资并非一帆风顺。

据了解，今年二季度以来，发改委收紧给房地产企业海外债发放批文。其整体发行审批流程受监管调控十分明显。总体来看，房企发行的美元债还有如下两点变化。

1、债券平均期限有所下降。

根据民生证券的研究，从房地产企业境外发行美元债期限分布来看，期限大于10年的美元债数量和规模都逐年减少，债券平均期限有所下降，期限在一年之内的债券占比提升。

2014-2017 年房地产企业发行美元债券期限分布(按发行金额)

智通财经APP了解到，关于发美元债还有一个小诀窍：从境外借入一年期以上资金需要得到发改委的批复，一年期以下外债则不需要。

为抢时间窗口和简化发行流程，一年期以内的美元债发行高涨，同时有许多房企也采用这一招。

如建业地产(00832)在7月公告，拟发行2亿美元2018年到期票息6.00%优先票据;绿地香港(00337)也在该月发行2亿美元于2018年到期的4.50%债券。

不过从在港上市的内房企在7、8月间的发债情况来看，这些房企在现在这个时点发行的美元债主要为4-6年期，即债券到期日主要集中在2020-2022年。如宝龙地产(01238)在7月28日，额外发行于2020年到期的本金总额为1亿美元的5.95%优先票据;绿景中国地产(00095)在8月公告附属发行2.25亿美元将于2020年到期有担保优先票据;雅居乐也在8月公告称拟发行于2022年到期2亿美元的5.125%优先票据。

2、发债成本较去年攀升。

此前几年，房企发行的美元债票面利率都处于较高水平，许多都在10%以上，如力高地产(01622)在8月赎回1.25亿美元于2019年到期的优先票据，票面利率高达13.75%。不过近年美元债利率有下降趋势，应该注意的是，在国内融资渠道收紧之下，美元债在猛增之时，其票面利率也有所回升。

根据此前媒体的分析，央行日前公布的5月金融数据统计报告显示，M2增速几十年来首次落至个位9.6%，因此资金面仍然趋紧，房地产未来融资环境改善可能性不大，再加上目前债市波动，对房企短期融资也造成一定压力，逼迫房企海外发债，而房企海外评级普遍较低，因此融资成本也会上升。

根据上证报资讯统计显示，今年内房企在港发债成本明显攀升，平均票面利率为5.54%，而去年全年发债的平均票面利率为4.25%。

智通财经注意到，在港上市的内房企在7、8月间发行的美元债票面利率主要集中在5%-6%之间。不过，一些资质较好，评级良好的大型房企也能获得更低的利率，如龙湖地产(00960)在7月公告拟发行4.5亿美元优先票据，利率就低至3.875%。

发债为避免潜在流动性危机

房企海外发债成本上升，却未停下发债的脚步，这其中有何隐情?综合业界的看法，从房企自身层面来看，主要有以下两个因素的刺激。

1、房企持续拿地后资金压力大。

今年以来，虽然楼市调控力度大，但是在强劲的销售之下，房企依然热情高涨拿地，补充自家的“粮草”，这使得土地交易仍处于较高的溢价水平。

数据显示，2017年1-7月份，房地产开发企业土地购置面积12410万平方米，同比增长11.1%，增速比1-6月份提高2.3个百分点;土地成交价款5428亿元，增长41.0%，增速提高2.5个百分点。

房企积极拿地的后果之一就是现金流承压。有分析指出，去年以来，房企纷纷在国内高价拿地，在国内融资渠道收紧之时，房企转向海外融资来弥补短期资金不足，以避免潜在的流动性危机。

2、房企到期的债务置换。

梳理近期房企发债的资金用途就能发现，许多房企都是为了还债。如上述建业地产在7月公告拟发行2亿美元优先票据，所得款项用于偿还现有债项;旭辉在8月公告拟发行3亿美元优先永久资本证券，所得款项净额2.94亿美元，也是拟用于现有债务再融资。

据了解，自2015年下半年以来，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，房企在2015、2016年的公司债发行规模猛增。

海通证券曾对地产行业有息负债规模进行估计指出，截至2016 年底，地产行业有息负债总规模约 11.2 万亿元人民币。

根据海通证券研报显示，国内地产存续债券中约有75%是在2019-2021 年间到期。此外地产企业贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款也将在 2018-2019 年到期，也就是说未来 2-5 年地产行业债务到期压力集中。

而一个严峻的事实是，一位多年从事金融行业的人士告诉智通财经APP，以他的经验来看，房企这次融资趋紧的持续时间会比较长，甚至会超过5年时间。

在国内融资环境不见宽松之时，房企也只能转向海外发债，来置换到期的债务了。