浙商证券:5月房地产销售投资环比回升 下半年带有Alpha属性的企业会更加受益

浙商证券认为,下半年受益于需求修复的带有Alpha属性的企业会更加受益。

智通财经APP获悉,浙商证券发布研究报告称,从往年的市场表现规律来看,6月为地产销售旺季,而市场到7月将进入淡季,环比需求预计将有所回落。同时,6-7月份将房企在今年内的境内外债务到期高峰,房企亟须借助市场修复推动销售回款并偿还债务。因此,6-7月份将作为评估政策是否需要进一步放宽的关键窗口期。如果市场基本面能够顺利度过6-7月,需求修复在7月之后会更加坚定。基于此,该行认为下半年受益于需求修复的带有Alpha属性的企业会更加受益。Alpha包含两个层次:1)2022H1维持拿地力度年内能够顺利推向市场销售,受益于行业销售修复周期;2)土储布局于需求率先修复的区域或者城市,销售表现有较强Alpha。投资标的方面,该行坚定看好长期受益于行业结构优化的优质龙头,以及短期抗周期能力强的小而美公司,相关标的包括:保利发展(600048.SH)、中国海外发展(00688)、滨江集团(002244.SZ)等。此外,下半年需求修复利好中介和物业公司估值修复,建议关注贝壳-W(02423)、碧桂园服务(06098)等。

浙商证券主要观点如下:

销售:5月销售下行放缓,单月环比回升同比降幅收窄

2022年1-5月全国商品房销售面积5.07亿平,累计同比-23.6%,较1-4月累计同比降幅扩大2.6pct。5月当月销售面积1.1亿平。5月销售面积较4月环比+25.8%(增速较4月由负转正,大幅提升69.0pct),同比-31.8%(较4月降幅收窄7.2pct),当月表现呈现企稳态势。2022年1-5月全国商品房销售金额4.83万亿元,累计同比-31.5%,较1-4月累计同比降幅扩大2.0pct。5月当月销售金额1.05万亿元,较4月环比+29.7%(增速由负转正大幅提升72.4pct),同比-37.7%(降幅收窄8.9pct)。从销售均价上来看,5月单月销售均价9615元每平,环比+3.1%(较4月提升2.8pct),1-5月累计销售均价9527元每平,环比+0.26%(较4月提升0.76pct)。该行认为,持续的政策放松对需求端起到一定的提振效果。但对比2016-2017年及2021年的销售市场表现,也同样存在5月销售数据环比提升的情况,因此,政策放松的提振作用是否仍将延续,仍有待于观察6-7月的市场表现。

投资:累计投资额同比延续负增长,单月表现优于4月

2022年1-5月房地产开发投资完成额5.21万亿元,累计同比-4.0%,较1-4月跌幅扩大1.3pct。5月当月房地产开发投资完成额1.3万亿元,环比+14.0%(增速较4月提升28.1pct),同比-7.8%(较4月同比跌幅收窄2.3pct)。

土地市场略有回暖,新开工、竣工面积环比修复

2022年1-5月土地购置面积累计同比-45.7%,较1-4月累计同比降幅收窄0.8pct。土地购置面积累计同比值自2021年5月以来13个月为负,2022年至今累计同比降幅始终在四成以上。5月单月土地购置面积环比+45.9%,同比-43.1%,环比增速大幅回正且同比降幅收窄约14.3pct。2022年1-5月新开工面积累计同比-30.6%,较1-4月降幅扩大4.3pct,自2021年7月以来已持续11个月负增长。2022年1-5月竣工面积累计同比-15.3%,较1-4月降幅扩大3.4pct。从单月表现情况来看,新开工面积5月当月环比增速由负转正,较上期提升53.5pct,且同比降幅略有收窄,而竣工面积5月当月环比增速由负转正,较4月提升41.9pct,但同比降幅扩大17.1pct。该行认为,土地市场环比回暖主要在于政府加大对房企让利的力度,通过降低起拍价格并提升住宅限价,提高地块的测算毛利率,从而吸引更多房企参与招拍挂。值得注意的是,房企方面需要获取充足资金才能购置土地,因此长期来看,土地端的持续回暖仍主要依赖于楼市需求修复。

房企资金面:5月单月略有改善但不明显,累计跌幅仍在扩大

2022年1-5月房地产开发企业到位资金累计值6.04万亿元,累计同比-25.8%,较1-4月降幅扩大2.2pct,2022年以来累计负增长趋势不断扩大。从房地产开发资金占比较大的国内贷款和其他资金来看:1)国内贷款2022年1-5月累计值8045亿元,累计同比-26.0%,较1-4月累计同比跌幅扩大1.6pct。国内贷款5月单月金额1208亿元,环比-7.9%,同比-34.0%,单月同环比降幅均有所扩大。从占比情况来看,1-5月国内贷款累计金额占比13.3%,较1-4月下降0.8pct。2)其他资金中,个人按揭贷款2022年1-5月累计值9785亿元,累计同比-27.0%,较1-4月累计同比降幅扩大1.9pct,5月单月金额1747亿元,环比+4.76%,同比-34.4%,环比由负转正提升30.5pct,且同比降幅收窄8pct。

风险提示:政策放松力度和速度弱于预期;局部城市疫情反复拖累行业修复进度;个别房企信用事件干扰板块整

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