中信建投:土拍两集中企稳收官,国企拿地仍占主导

作者: 中信建投证券 2022-01-05 11:23:48
第三批集中供地情况再次印证高信用开发商未来光明的前景。重申2021Q4~2022Q1将成地产板块最佳配置窗口的观点。

智通财经APP获悉,中信建投证券发布研究报告称,集中供地获地情况作为房企发展状况的“试金石”,具有很强的参考价值,其数量和金额一定程度上反映公司财务状况和融资能力。财务状况健康、经营稳健、融资能力稳定的企业往往获地占比高。此外,本年度集中供地企业土地储备增加情况也会进一步改变房企竞争格局。第三批集中供地情况再次印证高信用开发商未来光明的前景。重申2021Q4~2022Q1将成地产板块最佳配置窗口,部分优质公司将脱颖而出。推荐高信用或商业运营能力突出的房企、多元化转型卓有成效的开发商。推荐开发商:万科A(000002.SZ)、保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、万业企业(600641.SH);龙湖集团(00960)、华润置地(01109)、旭辉控股集团(00884)。物业管理:碧桂园服务(06098)、旭辉永升服务(01995)、华润万象生活(01209)。代建标的:绿城管理控股(09979)。

中信建投证券主要观点如下:

2021年是土拍两集中政策实施元年,土地市场成交稳健收官

回顾2021年22城三批集中土拍的结果,第一批至第三批市场情况大致呈现“先扬-后抑-再稳”的过程。三批集中出让土地金额分别为10542/6437/5601亿元,成交金额呈现前高后低,全年合计成交金额达到22580亿元。根据我们测算,三批地块隐含毛利率分别为21.0%/25.4%/26.5%,第二批和第三批较第一批改善明显。

第三批土拍出让规则普遍放宽,土地市场企稳回暖

73%的城市放宽第三批集中出让规则,如降低起拍价、降低保证金比例等。在此背景下,市场企稳回暖。目前已完成第三批集中供地的21个城市中,16个城市土地流拍率较第二批下降,溢价率低位企稳。地块利润率水平基本与第二批持平,高于第一批。由于区域价值、出让规则、供应结构等因素差异,城市间热度分化仍存:南方城市普遍热度较高,市场改善明显;城市群来看,长三角城市群是本次土拍热度最高的区域。

国企优势持续凸显,规模房企中民企拿地占比回升

国企第三批在各城市平均获地数量占比高达74%,表明融资能力强的国企拿地意愿和拿地能力更突出。未来销售层面国企市占率可能会进一步上升,行业格局面临重塑。其中,城投公司平均获地数量占比为45%,其稳定市场的作用持续凸显。规模民企拿地也出现改善迹象,规模房企中民企获地金额占比为31%,较第二批上升5个百分点。随着行业融资政策回暖,经营能力稳健且财务状况健康的民企正逐步恢复拿地工作。

展望2022年土拍市场,以下三个方面值得持续关注:

首先,地方政府出让规则可能会随市场热度动态调整,如调整地块盈利空间和参与门槛,维护土地市场平稳;供地结构上,保障性住房用地占比预计会进一步上升。其次,土地市场低位运行下,城投公司是否有能力和意愿继续稳定市场、是否利好代建行业渗透率提升等都值得持续关注。最后,规模房企竞争格局变化、国有房企优势是否延续等,有待继续观察。

风险提示:房地产行业调控政策升级;销售及结转不及预期。

本文来源于微信公众号中信建投证券研究,作者:竺劲、尹欢科,智通财经编辑:吴晓文

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