新股前瞻|天鸿中国还未上市吸金,创始人已分走2.45亿

房地产行业由于监管的逐步加强,热度已经降温不少,赴港上市的公司也寥寥无几,但最近一家来自河北的房地产开发商,开始了自己的上市之路。

房地产行业由于监管的逐步加强,热度已经降温不少,赴港上市的公司也寥寥无几,但最近一家来自河北的房地产开发商,开始了自己的上市之路。

智通财经APP获悉,根据港交所10月29日的披露,天鸿中国控股有限公司递交招股书,申请在港交所主板上市,未来金融为独家保荐人。

通过阅读招股书,在股息及可供分派储备部分了解到,天鸿中国早在2018年12月便宣布分红,而唯一的受益人只有一个,便是魏国秋拿到2.45亿元。截至今年上半年,天鸿中国可供分派储备只有0.98亿元。

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魏国秋是天鸿中国的创始人,从公司的股权架构图中可以发现,魏国秋通过Buildking持有天鸿中国的全部股份。从2018年3月7日开始担任公司的执行董事至今,也是公司的主席兼首席执行官。反观天鸿中国的净利润,2018年仅为1.83亿元,完全不够支付魏国秋的分红。

在接下来的2019年,天鸿中国的净利润仅为4835.5万元,大幅下降,随后的2020年和今年上半年得以改善,分别为2.36亿元和3.36亿元。这么看来魏国秋似乎早就预料到公司的盈利能力,还没上市的情况下,便拿走了2.45亿的分红,那下面一起来看看天鸿中国的基本面如何?

收入波动大,近三年毛利率持续下滑

天鸿中国是位于河北省的知名房地产开发商,提供优质的物业,同时也在衡水以及石家庄从事棚户区改造等一级土地开发项目。成立于2005年,天鸿中国主要在唐山、衡水以及石家庄发展运营,这些城市因为实施和推进“京津冀一体化”的发展政策,从而出现了较多对住宅物业的刚性需求。

公司主营三种业务类别,分别为物业开发及销售、一级土地开发以及物业管理服务。

物业开发及销售方面,天鸿中国的物业开发项目位于河北省衡水市、唐山市以及石家庄市,截至2021年7月31日,公司共拥有总可销售建筑面积约67.69万平方米的物业开发组合。

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至于一级土地开发,天鸿中国的此项业务涉及,将土地平整至满足地方部门规定的标准,这也有利于公司比其他物业开发商更早的收悉,相关地块和政府开发计划。截至今年的6月30日,天鸿中国有两个一级土地开发项目或项目分期,总地盘面积约78.91万平方米。

物业管理服务主要为,帮助提升天鸿中国的声誉以及品牌,通过自有团队或外部物业管理服务公司,为公司开发物业的业主提供全面的物业管理服务。

以过去三年的业绩来看,天鸿中国2018至2020年的总收入分别为4.35亿、2.34亿以及3.67亿人民币,毛利率分别为77.5%、62.1%以及33.8%。值得注意的是,物业管理服务在过去三年一直处于负毛利,分别为-153.5万、-237.3万以及-28.9万。

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但今年上半年的业绩有明显的提升,总收入较去年同期增长88%至1.68亿元,毛利率也是从48.7%上升至52.6%。其中物业管理服务的毛利率,也取得较大增长,由去年上半年的14.5%增加至33.8%,有希望摆脱过去三年该业务负毛利的窘境。

收入方面的增加主要由于物业开发和销售所得收入的增长,此类收入增加了约6060万元,另外一级土地开发所得收入也增长近1710万元。包括Tenaho凤凰湖畔一期B区的交付稳定增长,同时平均售价也保持稳定,另外Tenaho红星里的交付也保持增加。除此之外,由于疫情的有效控制,位于石家庄的一级土地发展进度加快,逐渐改善了疫情的不利影响。

整体毛利率的上涨主要得益于,天鸿中国所交付的零售物业毛利率增加,同时毛利率相对较高的一级土地开发,因为获得更多的收入,带动了毛利率的提升。物业服务的毛利率则是由于,同比的收入增多,以及为Tenaho凤凰湖畔二期所提供的物业管理服务得到了收入的确认。

行业竞争激烈,受政策影响较大

天鸿中国所处的行业参与者众多,我国的国家和区域住宅物业市场高度分散,并且竞争十分激烈。根据万德的资料库显示,2019年我国地产开发商有99544家,其中天鸿中国所在的河北省就有3498家,大部分从事住宅物业发展。

整体而言,河北省住宅市场的房地产投资处于上市趋势,住宅物业的平均价格由2012年的4142元,逐渐增长至2020年的8251元,复合年增长率达9%。

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河北省的房地产市场近些年也有政策支持,京津冀一体化的政策于2014年5月5日提出,为了加强环渤海地区和京津冀地区之间的经济合作。这加强了河北省的基础设施建设,吸引更多人力和金融资本进入河北,为城镇化进步提速,同时也促进了河北房地产市场的增长。

从2018年开始,河北省也在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,限制房地产投机活动,确保市场的稳定健康发展。2019年河北的多个城市,包括石家庄、衡水以及唐山在内,以及落实政策吸引更多的人才,为这些城市带来更多的潜在买家。另外,由于2022年北京冬奥会的举办,预计也会为河北带来更多基础设施和房地产开发的机会。

除此之外,河北在2021年5月份发布了,河北省县城建设提质升级三年行动实施方案,将会改造2949个老旧社区和299个城中村,同时重建177000个棚户区单位。石家庄、唐山和衡水的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标纲要》,表明要推动城中村的改造项目。

天鸿中国的前景十分依靠我国房地产市场的发展,虽然有利好行业的政策出台,但也有相关的监管措施发布。今年个别行业由于监管的严格,出现不同程度的影响,有的甚至使得行业的从业者大面积失业。近几年的物业行业,我国政府也发布了多条控制措施,为了给该行业降温,而且未来可能会有更多的措施出台,行业受到的不利影响或许会更大。然而更强的监管不是为了打压行业,而是让行业获得更规范的发展,其中的企业也将更健康的成长。

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