万科（02202）：长期看好公司“轨道+物业”的发展前景

安信国际证券(香港)发布万科(02202)电话会议问答纪要：长期看好公司“轨道+物业”的发展前景，保持关注。

问答环节

1) 公司一季报与四月份销售情况均出现边际下滑，如何理解当前的市场环境， 4月是否是今年销售增速的拐点?

目前调控不断深化、细化，预计将对房价投机性上涨产生明显的遏制作用，未来市场将逐渐回归稳健走势。一季度万科销售同比翻番，这样的增幅不是正常态势。所以不排除全年销售增速保持同比增长，但下半年销售增速将弱于上半年。

2) 请介绍一下目前一二线和三四线城市销售的态势如何?

国家统计局数据显示一季度中西部区域销售金额增速达到 120%，确实销售状况非常好。进入 4 月，微观数据显示，中西部的城市销售增速依然保持较好态势。上海区域由于高基数影响，增幅反而没有那么高。从销售面积来看，确实准二线和三线城市销售增速高于一线城市， 但这主要是因为一线受预售证限制可售货值很少， 一线城市及周边卫星城刚性需求依然是非常强劲。

3)公司一季度毛利率和净利率均有所下滑，未来如何判断?

一季度公司毛利率 22.53%，同比基本持平，只微降 0.5pc。净利润率下滑主要是因为销售费用和管理费用与收入的错配、并购融资带来的财务费用提升、以及期内结算项目中有一些项目毛利较低，所以本季的利润率不是常态，全年的盈利水平仍可维持在比较稳定的水平。

4)公司项目获取中来自收购的占比明显提升，这类型项目的毛利与一般招拍挂项目孰高孰低?

并购项目土地成本较低，毛利率高于一般招拍挂项目。并且二手地的位置普遍处于比较成熟的地段，项目收益良好。公司预计将更多地通过股权收购拓展项目。

5)并购拿地的优势房企都会看到，公司作为龙头在这方面有哪些优势?小股操盘项目的比例由具体数据么?

在合作拿地方面，公司的优势主要体现在： a)品牌的优势; b)开发能力的优势; c)资金实力的优势。特别是当前资金面监管日趋严格， 4 月份银监会又出台了多项政策，比如限制信托产品投向房地产开发企业等， 使得小房地产企业资金来源更加紧张。此时，万科的资金优势就体现出来了，因为房地产开发对于资本的需求很高。 小股操盘可以看联营企业少数股东权益部分， 4 月份还没有统计，半年报和年报会做统计。

6)三四线城市热销是否可持续，因为研究显示三四线城市人口流入和购房预期不太好，且长期库存较高，对于销售增长的持续性存疑?

三四线城市要看具体情况，考虑的因素包括人口未来流入趋势、经济增长趋势、交通基础设施未来改善情况，产业未来增值情况，这四个因素决定了城市集聚人口的能力以及市场热度的可持续性。今年三四线的热销主要还是因为货币发行量比较大， 而一线城市被抑制， 需求被挤压到三四线了，但能否持续要具体分析这四个因素。

7)目前住宅库销比已经降到 2010 年水平，按过去一年水平，库销比已降到 0.66，按过去三年水平，库销比也降到 0.81。但从全国来看，三四线库存规模仍然较大，库销比真的降到这个水平了吗?

库存分 4 种：现房库存、在途库存、未开发土地以及二手市场库存。这一轮热销确实使得三四线城市现房库存有了明显下降，但是只关注现房库存是不够的，因为一季度三四线城市新开工和投资增长高于全国平均水平，未来一年预计三四线在途库存比较大， 如果热销不能持续，就会有风险。 万科投资的 67 个城市是没有四线城市的， 重点布局的是四个核心经济圈，具有轨道枢纽的城市。

8)自 2016 年下半年开始，大型房企销售增速远高于行业平均水平，市占率提升明显，请问我们的竞争优势在哪里?

首先招拍挂拿地很贵，但拿二手地要有谈判能力，贷款也比较困难， 房地产企业必须要有自有资金的支持，才能撬动开发。 万科是地产行业中信用最好的企业，万科在国际三大信用评级机构都是最好的， BBB+，发债等利率相对别人要低，成本比别人要低。银行在做按揭贷款额度有限时，也会优先给大型房企来做。资金优势在当前情况下被放大了。 其次是消费者对于物业管理等售后服务要求逐渐提高。 我们也遇到客户说，八年前选择了一街之隔不是万科的房子，八年后看二手房万科由于物业管理好，比其他的二手房要贵很多，尽管当时买的价格差不多。 第三点是整合资源的能力，拼的是房地产企业的信誉、品牌、开发能力及与合作伙伴的过往记录。现在政府提出租售并举的政策。未来房企不只是比周转率，还有看经营能力。 美国等发达国家龙头房企市占率可以达到6%-8%，目前万科市占率 3%多一点，中国大房企还是有翻倍的空间的。

9) 销售面积向新开工面积的传导过程， 发现分为三个阶段，第一个阶段 2011 年左右，销售面积领先于新开工面积，新开工面积后续上涨后，产生了大量的库存。到 2013、2014 年的时候， 楼市热销，但是新开工却一直被抑制，到 2015-2016 年，二者开始同步，未来您怎么看销售向新开工的传导过程，是趋向于同步还是有补库存需求?

随着工业化手段广泛运用， 提效越来越明显， 开工到开盘的周期从万科而言在不断缩短，传导过程也在缩短，也就使得大家可以准确判断当前的趋势，决定下一步怎么开工和投资。预计开工和销售应该会趋于同步，因为时间跨度意味着经济形势可能存在变化，对房地产企业经营产生不小风险。

10) 住建部和国土部发文增加土地供给，是否观察到热点城市 5、 6 月份推地计划明显增加?

肯定会增加土地的供应， 因为这是解决住宅供不应求问题的根本方法。 国土部规定各地住宅用地供应量与商品房的库存去化周期要反向挂钩的，这样使各地要相应的根据这个要求公布土地供应计划。所以我们可以去拭目以待，看各地政府会怎么样根据通知公布供地的计划。

11)万科长租公寓的情况，年报中披露的比较少， 请介绍一下业务开展进度和收入情况?

长租公寓是发展的重点， 首先未来中国市场有很大量的租赁的需求，但是目前 C2C 租赁有很多痛点，所以集中式的品牌式的公寓有很大的市场容量。万科泊寓目前大概有15000 间已经开业， 此外还有 35000 间在统一装修。现在开业满 6 个月的平均出租率达到 80%以上，还是比较高。收入和利润的情况，目前没有数据，因为这一块占比非常小。 现在 5 万间，希望做到 15 万间长租公寓的水准，成为国内排名前列的长租公寓的的供应商。（编辑：姜禹）

本文来自微信公众号“ 安信国际”，作者：安信国际分析师  王梦恺。