德信中国（02019）规模与利润齐增，低估值或迎投资机会

8月份以来，房地产迎来大涨，逻辑或在于极度悲观估值的修复。当然，还有消息政策面上的刺激，一份网传文件显示土地出让政策调整，其中明确二批次核心城市土地溢价率上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。这次供地规则或出现大的变化，给房企流出更多合理利润空间，自然对地产板块是利好。

事实上，尽管目前地产行业屡受调控，但大船转向，需要时间。2020年17万亿的销售市场不可能一下子下滑太多，且地方政府收入依赖土地出让的现状，短时间无法改变。2021上半年房地产市场整体销售畅旺，远超去年同期。

总的来说，经营稳健和财务状况良好的企业，或将凭借经营韧性熨平周期，保持业绩平稳增长，杭州的地标性头部公司—德信中国（02019）值得投资者们关注。

核心业务发力，业绩持续强劲增长

德信中国成立于1995年，立足浙江，深耕长三角，布局四大都市圈核心城市。目前该公司的核心业务为物业地产销售，营收贡献超九成，其他业务还包括物业建筑及项目管理服务、管理及咨询服务、商业物业租赁及酒店运营等。

智通财经APP获悉，8月26日，德信中国向投资者交出一份稳健的财报成绩单： 2021年上半年，公司实现营业收入130.71亿元，同比增长69%；实现毛利润28.50亿元，同比增长38%，实现核心利润20.84亿元，同比增长15%，实现规模与利润增长并举。

收入强劲增长，主要是由于期内交付予买家的总建筑面积增加，从而使已确认物业销售额大幅增加，截至2020年6月30日，公司已确认总建筑面积约66.60万平方米，同比增长约50.2%。

分业务来看，物业销售收入为126.74亿元，同比增长约67.1%，占集团总收入的约97.0%。物业建筑及项目管理服务收入为约1.66亿元，同比上升约1293.7%，增势迅猛，占本集团总收入的约1.3%；管理及咨询服务收入约为1.45亿元，同比增长约35.1%，占本集团总收入的约1.1%。商业物业租赁的租金收入为约7230万元，同比增长约44.8%，占本集团总收入的约0.6%；以及酒店运营收入为约1370万元，同比大幅增加约180.0%，占本集团总收入的约0.1%。

业务全线增长，尤其是核心业务物业销售发力，支撑公司上半年业绩强势增长。

合约销售方面，2021年上半年，德信中国实现合约销售430.3亿元，同比增长67.4%；平均售价约为每平方米19029元，同比增加约11.3%。同一时期，公司取得27幅新增地块，新增总建筑面积493万平方米，且75%新增土储面积均位于一二线城市。

2021年上半年，公司综合去化率良好，达到80%，销售结转加快，销售回款率达85%，经营性现金流入同比增长56.5%至187亿元，为进一步保障了现金流的充裕，打下坚实的基础。

优质土储+卓越产品力，行稳致远背后的驱动力

德信中国作为杭州的地标性头部公司，其土地储备的约三成在杭州，根据中国中指院数据（CREIS），2016年至2021年，杭州新建房地产价格年均复合增长为11.5％，截止到2021年1月单价为28447元/平方米。在2022年亚运会和长三角地区持续发展的支持下，当地需求有望保持强劲，从而使公司持续收益。

除了当地市场需求旺盛，德信中国行稳致远背后，离不开以下几点：

其一，土储体量可观且优质，助推业绩高可见性。截至2021年6月底，公司总土储为1993万平方米，其中136个项目位于长三角地区的17座城市。于区域布局方面，公司位于一、二线城市的土储比例达到75%，且土储中有约3/4来自长三角潜力增值区域，一二线及长三角受益于经济增长相对强劲，有利于加快公司销售去化，推动公司业绩增长。

水则资车，旱则资舟，逆周期投资才能容易获取市场周期转换的红利。从土地成本来看，德信地产对逆周期拿地颇为擅长，2018-2019年，公司把握土地市场边际降温的窗口期进行全国布局，进军了成都、武汉、南京、上海、无锡、昆山、广州、佛山等核心城市，为公司未来的发展打下了基础。

此外，作为杭州房价增长的主要受益者，公司的销售均价在2020年也升至每平方米人民币20401元（同比增长11％），并保持合理的土地成本/均价比，比值不超过30％。

今年上半年，公司（连同其合营企业及联营公司）以每平方米约5498.1元的平均土地成本收购了主要一二线城市的27幅地块，这也意味着充足高质量且低成本的土储，将持续有力地支撑公司的利润得到释放。

其二，德信地产卓著的产品力，得到市场消费者的高度认可，逐步走出了一条独具特色、杭派精工的高质量成长之路。目前，德信不断推动根据客户需求变化进行产品迭代升级，成功打造了悦城系、宸府系、大院系、云庄系和江山系五大产品系，进一步满足不同客户的多元化需求。今年上半年，德信中国交付的项目超过10批次，项目平均30天交付率超90%。

与此同时，德信中国对TOP级产品的塑造越来越得心应手。比如，温州城市封面作品德信·江山云起开盘5个月，销售金额近60亿；当代中式建筑经典范式德信·江山云和未销先火，受到台州当地部分高净值客户的热捧。高品质产品具备一定的溢价空间，有望支撑其后续利润走俏。

总之，较高的土地质量和成本优势，将高度锁定其未来几年的营收规模和盈利质量，德信中国的盈利能力会愈发稳健。

财务结构持续优化，低估值迎投资机会

除了业务具备高增长潜力之外，德信中国在财务优化方面亦取得较大提升。上半年，公司围绕“稳投资、重回款、强销售”的财务安全体系，做厚资金垫，有效扩大财务安全边界。

2021年上半年，德信中国现金短债比为1.37倍，在手现金能有效覆盖短期负债，净负债率为72.4%，均满足了“三道红线”的基本要求。剔除预收账款的资产负债率为73.6%，较2020年末降低0.4个百分点，紧挨70%的红线，该项指标实现低于70%不难，如调整预售节奏或者提高权益资产比重等。

在融资结构优化方面，上半年德信中国银行借款比例进一步提升至63%，同时各类金融机构授信额度超过600亿元，整体授信使用比例不超过50%，流动性及经营稳定性进一步提升。此外，随着上半年德信中国成功订立绿色债券框架，公司绿色融资框架搭建完成，绿色金融发展更进一步。

凭借不断优化的财务结构，该公司得到市场认可。今年上半年德信中国新增中诚信评级，这意味着资本市场信用得积累，将为后续融资渠道的拓展打下坚实的基础。

德信中国财务稳健，业绩高增长，但股价明显被低估。公司目前的PE仅为5.49倍，明显低于恒生地产建筑业均值14.25倍的市盈率水平。在低估值的情况下，德信中国具有较高的安全边际，即使依靠自身后续内生利润增长，带来的回报亦将十分可观。

2021年上半年，德信中国依靠核心业务发力，实现营收规模与利润齐增。此外，优质土储和不断优化的财务，亦奠定了其业绩稳步增长的基础。总之，凭借突出的运营能力和产品能力，公司将会日益平滑市场的周期起伏。因此，此时资金进场相当于低成本融资，赚取确定性的钱，现在这个位置已具备极好的配置价值。