新股研报 | 中骏商管(00606)，由中骏集团(01966)建议分拆物业管理业务上市

-中骏商管(00606)由中骏集团(01966)建议分拆物业管理业务上市，截至20年底，公司的在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第15位

-招股日期︰6月21日至24日

-上市日期︰7月2日

-联席保荐人︰美林、瑞银

-收款行︰恒生银行

-发售5亿股，90%配售(其中10%为优先发售预留股份，作为保证配额提呈发售予合资格中骏集团股东)，10%公开发售，另有15%超额配股权

-每股招股价为3.7元至4.6元，集资最多23亿元，上市开支约8,830万元

-按每手1,000股，入场费4,646.35元

-以上限价4.6元计算，市值约92亿元(以20年经调整纯利约1.7亿人民币计算，市盈率约45倍)

-截至20年底 ，平均资产净值约5.37亿人民币

-公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

-18至20年收入分别为3.96亿人民币、5.74亿人民币、8.05亿人民币

-18至20年毛利分别为1.36亿人民币、2.12亿人民币、3.56亿人民币

-18至20年纯利分别为3,482万人民币、7,729万人民币、1.62亿人民币

-18至20年经调整纯利分别为3,482万人民币、7,729万人民币、1.7亿人民币(若不涉及上市开支)

-公司历史可以追溯至2003年，当时，首家营运附属公司厦门世邦泰和开始为中骏集团所开发的物业提供住宅物业管理服务，其后于09年将服务范围扩大至提供商业物业管理及运营服务

-目前公司在中国18个省、市及自治区的54个城市拥有庞大的已签约物业管理组合，在管物业包含多种物业类型，当中包括住宅及商业物业。截至20年底，公司拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1,620万平方米及总签约建筑面积约为3,660万平方米。公司在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第15位

-商业物业管理及运营服务的收益由占18年总收益约38.4%升至占20年总收益约46.3%，公司将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务分部上，预计未来商业物业管理及运营服务收益所占百分比将会继续上升

-公司客户主要包括所管理物业的物业开发商、业主、住户及租户，五大客户所产生的收益占20年总收益约44.1%，而最大客户中骏集团则占20年总收益约39%

-集资所得其中约50%将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商;约25%将用于投资科技，以改善服务质量、客户体验;约10%将用于扩展价值链上业务;约5%用于吸引、培养和挽留人才;约10%将用于一般业务运营及用作营运资金

基石投资者︰

-引入4名基石投资者，合共认购7,000万美元(约5.43亿元)，包括安踏体育(2020)副主席兼执行董事丁世家之家族信托的控股和盛海、恒安国际(1044)执行董事许清流全资拥有的King Terrace、九牧王投资部主管林婉莹女士及TX Capital，按中间价计算，约占发售股份26.2%，设6个月禁售期

上市后主要股东架构︰

-中骏集团持股62.43%

-僱员股份激励计划持股12.57%

-其他公众股东持股25%

简评︰

-中骏商管由中骏集团建议分拆物业管理业务上市，截至20年底，公司的在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第15位

-以上限价4.6元计算，市值约92亿元，以20年经调整纯利约1.7亿人民币计算，市盈率约45倍

-是次引入4名基石投资者，合共认购7,000万美元(约5.43亿元)，按中间价计算，约占发售股份26.2%，设6个月禁售期

本文由“信诚证券”供稿，作者：信诚证券分析师陈伯豪;智通财经编辑：卢梭