光大证券：新城控股（601155.SH）拿地聚焦商业地产，销售稳健增长，首予“买入”评级

智通财经APP获悉，光大证券发布研究报告称，新城控股（601155.SH）拿地聚焦商业地产，销售稳健增长。预测公司2021-2023年EPS分别为8.14、9.27、10.41元。现价对应2021-2023年预测PE分别为5.6、4.9、4.5倍;预测股息率分别为6.1%、6.9%、7.8%。根据相对估值法，给予公司21年PE6.8倍，对应目标价55.22元，首次覆盖，给予“买入”评级。

光大证券指出，2020年公司新增土储120幅，对应总建面4139.4万方，同比增长65.0%;同期公司拿地强度(面积口径)提升至176%，补货热情回升。2020年公司实现全口径销售额2509.6亿，同比下降7.3%，如期完成2500亿元目标。公司2021年计划可售货值近4200亿元，参考公司2020年约70%的去化水平，或可超额完成2021年的2600亿销售目标。

光大证券主要观点如下：

拿地聚焦商业地产，可售资源充裕：2020年公司新增土储120幅，对应总建面4139.4万方，同比增长65.0%;同期公司拿地强度(面积口径)提升至176%，补货热情回升。其中，商业综合体新增土储总建面约2478.9万平方米，楼面价约1596元/平方米，商业地产开发优势保障公司近三年拿地均价/销售均价维持于40%安全线以下。截至2020年末，公司已进入全国123个大中型城市，合计总土储约14288万方，按2020年全口径销售面积计算，覆盖度约为6.1倍。

销售稳健增长：2020年公司实现全口径销售额2509.6亿，同比下降7.3%，如期完成2500亿元目标。公司2021年计划可售货值近4200亿元，参考公司2020年约70%的去化水平，或可超额完成2021年的2600亿销售目标。

商业地产“吾悦广场”步入百店时代：截至2020年末，公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局。2021年公司计划新开吾悦广场30座，预期实现商业总收入85亿元。当前公司购物中心各指标表现优异：2020年吾悦广场实现销售总额319亿元，同比增长20.0%;商业运营总收入(即含税租金收入)56.7亿元，同比增长39.3%。

业绩稳健增长，短期内保障系数较高：2020年公司实现营业收入1455亿元，同比增长69.5%;实现归母净利润153亿，同比增长20.6%。基于1)2018、2019年公司销售额增幅较大;2)2021年结算项目质量较2020年有所提升，光大证券认为公司短期内业绩增长具备可持续性。根据测算模型，光大证券预计中性情况下公司2021年营收为1776亿元，较2020年增长22.1%;较为乐观的情况下，公司2021年营业收入有望突破1800亿。

财务指标更趋健康：2020年公司总有息负债885.0亿元，同比上升30.4%;短期债务207.3亿元，占总有息负债23%，占比较上年同期下降13pct，债务结构持续优化。公司剔预后资产负债率略超“绿档”要求，当前位列“黄档”。

风险提示：推盘销售不及预期;财务改善不及预期;业绩承诺兑现不及预期。