息魔中伤的香港地产股，未来还有两只拖油瓶

美联储官员近期不断“放鹰”，周五美联储主席耶伦及副主席费希尔表明加息“宜早不宜迟”，已暗示支持3月行动。

高盛首席经济学家Jan Hatzius指出，耶伦的讲话，是3月加息的强烈信号，该行将3月加息的机会上调至95%。摩根士丹利发表报告，由原来预测美国年内加息两次上调至3次，估计本月将加0.25厘，联邦基金利率由0.75厘升至1厘；并预计明年会加息4次，联邦基金利率明年底将升至2.25厘至2.5厘。

加息预期逐渐升温，对香港地产股产生了明显的负面拖累，本周五跑输大市，股价跌幅均在1%以上，其中，新世界发展（00017）跌2.26%，长实（01113）跌1.53%，信和置业（00083）跌1.44%，恒基地产（00012）跌1.31%，领展房产基金（00823）跌1.22%，新鸿基地产（00016）跌1.13%。恒生地产分类指数3日累跌2.05%，表现差于大盘（跌0.94%）。

而屋漏偏逢连阴雨，除了加息因素外，香港地产股还将面对不少负面因素，首当其冲的是楼价急升可能引致政府出招“加辣”。

政府“加辣”后招是否悬而未发？

最近，香港的电视台推出了一套以楼为题目的“真人秀”，节目未正式播出街，已经在网上引起了一番热烈讨论，一名年轻女子高呼“有楼才有高潮”、“住楼要有2000呎”（一呎大约0.09平米），大有与内地的“宁可在宝马里哭，也不愿在单车上笑”一样的轰动效果。也有人为了房子每天只吃面包，一日打三份工。虽然，这些情节都是夸张的例子，甚至只是节目“剧本”的一部份，但也切实反映了香港市民的呼声。

最新的中原地产数据显示，中原城市CCL四大指数于本周破顶。其中中原城市领先指数CCL、大型屋苑领先指数CCL Mass及CCL(中小型单位)连续2周创历史新高。

另外值得注意的是，香港中原经纪人指数 CSI 连续三周上升，由65.96点升至86.40点。这个指数虽然与房价没有直接关系，但显示的中原地产一线经纪人对目前市况的预期，超过50点是看好，而这个数字往往领先于房价的走势。

自去年11月4日实施“加辣”措施后，香港楼宇买卖成交数在去年年底显著下滑，但据香港土地注册处数据显示，近期楼宇买卖又有复苏迹象。香港2月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共5615份，环比升7.6%，同比上升117.4%。

香港政府去年11月增加印花税本意是打击非居住性投资，让市场冷静。运房局局长张炳良在年前新税制推出后接受媒体采访时说，“相信措施推出后会影响交投，假如情势有需要，一定再有后招”。从目前的市况来看，显然没有达到政府调控的希望目标。因此，香港业界对楼价急升有可能导致政府继续“加辣”的担忧渐生。香港政府的“后招”是不是到了该出时候了呢？

不过，智通财经了解到，财政司司长陈茂波上周出席节目时表示，尽管楼市的确处于高位，但目前尚未计划再次“加辣”。他重申现在楼价的确难负担，但应更着力出售政府资助房屋，而非从“辣招”着手。

中资抢地或导致边际利润收窄

此外，中资企业来港高价抢地或导致本地发展商边际利润收窄。

近一年香港地皮被中资集团抢高所得，海航是其中之一。不少香港地铺也经买手收纳到中资手下，除了海航，还见其他地产大咖的身影。内地集团抢高香港地皮不是以数亿而计，往往一出价，就高其他发展商20-30%的近百亿，这让香港本地发展商“望地兴叹”。

难怪投研界有人高呼：自从2014年有了沪港通与2016年有深港通之后，都有了新玩法不止香港股市，还有香港楼市——往后研究香港楼市，不只能集中看香港本身供应量与什么刚性需求，香港正式告别自由市场，变成跟内地一样受政策主导。

不过，虽然中资集团近年来拿地比较猛，但由于受地产的建造和销售周期影响，短期内不会投放市场。

智通财经了解到，就目前香港在售的275个新盘来看，仍然是以信置、新世界、恒基等为主，中资集团所占比例并不大：除万科连同新世界、港铁开发的新界荃湾的“柏傲湾”，中冶置业在新界深井开发的“逸璟‧龙湾”等零星盘外，放盘较多的是中海外（00688）。

中海外一共有5个盘在售，分别是位于香港岛的南区•左岸、星钻，以及位于九龙的启德1号1期、启德1号2期、喜点、龙苑，其中星钻、喜点是与香港市建局合作开发，市建局是项目的拥有人，而中海外旗下子公司只是负责项目的设计、规划、建造、装置完成及销售过程。

整体来看，尽管中资企业来港高价抢地确实会影响本地发展生态，但对地产商业绩的影响短期内也许并不那么明显。