安信国际:中国奥园(03883)2020年销售达标,2021年重点放在减债上

作者: 安信国际 2021-02-25 15:40:00
中国奥园2020全年销售额同比增长11.8%,且公司一月销售额同比上升99.8%。在房地产融资新规下,公司把重点放在去杠杆上。

本文转自微信公众号“安信国际”。

中国奥园(03883)2020 全年销售额同比增长11.8%,至1320亿元,顺利完成年度目标。在去年低基数效应下,公司一月销售额为101亿元,同比上升99.8%。

在房地产融资新规下,公司把重点放在去杠杆上,截至2020年6月,扣除来自客户的合约负债后,负债对资产的比率约80.9%,高于规定的70%。然而现金短债比及净杠杆比率均在规定指标以内,流动性及融资风险有限。

去年卫生事件影响到工程进度,部分项目的交付有所推迟。下半年房企融资新规加上银行房贷增长被限,一定程度上影响投资及销售的节奏,在「房住不炒」的前题下,限价、限贷等调控政策将持续一段时间。

我们综合以上考虑,调整2020-22年净利预测-26.3%/-26.2%/-26.3%,目标价调整至每股16港元,维持买入评级。

主要内容

奥园全年销售达标。奥园 2020 全年销售额同比增长11.8%,至1320亿元,顺利完成年度目标。销售面积同比增长10.2%,至128.8万平米,销售均价约每平米10247元,与2019年的10104元相若。

根据克而瑞数据,奥园 2020 全年权益销售同比上升1.0%,至993亿元,对应的权益比率约75%,与2019年销售的权益比率83%下降8个百份点。根据克而瑞数据,奥园按2020年全口径销售额在全国排名第29位,按权益销售额计算全国排名第28位。

资产负债结构。在房地产融资新规下,房企们都着力降低债务,市场亦关注房企在资产负债结构上的改善情况。截至2020年6月,奥园总资产约2986亿元,总债务约2565亿元,扣除来自客户的合约负债后,负债对资产的比率约80.9%,高于规定的70%。

现金约694亿元,一年内到期有息负债约475亿元,现金短债比约146%,高于规定的100%,短期流动性风险较低。总有息负债及净债务分别为1030亿元及336亿元,总资本约421亿元,净杠杆比率约79.8%,低于规定的100%,整体资产杠杆风险较低。

重点放在减债之上。受去年春节及卫生事件影响,在低基数效应下,公司一月销售额为101亿元,同比上升99.8%。在房地产融资供需两侧的限制下,房企投资、销售步伐将会放缓,并把焦点放在改善资产负债的工作上。我们预期公司2021年的销售增长将维持中型房企平均增长率之水平,排名亦维持在现有水平。在投资步伐相对放缓下,负债水平预计会有所改善,长远有利公司健康发展。

维持买入评级。在奥园全国性布局的策略下地域风险分散,加上手上城市更新项目资源能为公司土储补充优质货值,是在房地产市场波动环境中的比较优势。

然而去年卫生事件影响到工程进度,部分项目的交付有所推迟。下半年房企融资新规加上银行房贷增长被限,一定程度上影响投资及销售的节奏,在「房住不炒」的前题下,限价、限贷等调控政策将持续一段时间。

我们综合以上考虑,调整2020-22年净利预测-26.3%/-26.2%/-26.3%,目标价调整至每股16港元,维持买入评级。

风险提示:房地产调控政策、经济下行对销售造成压力。

(编辑:李均柃)

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