“三道红线”下的房企存货度量

作者: 中泰国际 2020-12-06 07:45:50
存货对房企运营至关重要,三道红线长期来看将促进房企改善存货管理水平。

本文来源微信公众号“观点”。

存货对房企运营至关重要,三道红线长期来看将促进房企改善存货管理水平。

存货作为房企运营的基础,对其健康发展至关重要。自“三道红线”发布后,房企的外部融资来源受到显著限制,而即便三道红线标准全部达标的优质企业,有息负债的增长幅度也限制在了15%以内。

这便意味着,“三道红线”将让房企更加依赖内部融资,即内部现金流的产生能力,也变相考验房企消化库存的能力。换句话说,房企的存货质量变得更加重要。

“三道红线”压制房企在建存货增长速度

观点指数针对样本房企的存货情况进行分析,并将存货主要分类为待售存货及在建存货。

从历年平均售价的走势来看,合景泰富在售价波动的年份,存货水平也出现相应的变动。这也意味着,价格与销量的联动。

另一方面,从交付价格来看,万科依然比较好地保持了结算价格的持续增长,但同样处于龙头地位的碧桂园,则显现出一些价格瓶颈。考虑到每年的通货膨胀,这种价格的波动更倾向于促销的让利而非成本推动。

在融资端受限的情况下,降价销售将影响到资金来源,进一步压缩房企可以用来扩大规模的资金。例如,中国恒大中期报告中指出,“虽然报告期内收入增加”,但是报告期内毛利“较2019年同期的人民币772.6亿元下降13.7%”。

房企存货水平与偿债能力度量

另一方面,存货的周转情况也同样关乎房企的运营,观点指数测算样本房企2019年末的存货周转率情况。大部分房企处于0.3-0.8区间,整体而言相差较小。较低的存货周转率一定程度上反映了房企运营效率不佳,如合生创展、德信中国、越秀地产存货周转率不足0.3,较低的周转率也可能暗示着一定程度的滞销,从而导致折旧减值等不理想后果。

同时,也可看到财务稳健的华润置地、龙湖等房企净负债/存货如预期的处于较低水平。而之前因为负债过大而引起风波的中国恒大,没有表现出过多异常,这意味着,虽然中国恒大的杠杆率较高,但充足的存货水平也为其运营提供了相当的保障。

后“三道红线”时期,这一比值的增长将很大程度上受到限制,房企也需更加注重存货管理、提升运营效率来保持稳健的资金来源。长期来看,这也将引导行业向更好的方向发展。

(编辑:王岳川)

智通声明:本内容为作者独立观点,不代表智通财经立场。未经允许不得转载,文中内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。更多最新最全港美股资讯,请点击下载智通财经App
分享
微信
分享
QQ
分享
微博
收藏