东吴证券：碧桂园服务(06098)收入增长路径稳健，头部房企物管业务上市提振板块

本文来自“东吴证券”

恒大、华润及融创本月分拆物管业务上市，提振物管板块。

龙头房企包括恒大(03333)、华润及融创(01918)的物管业务有望本月陆续招股上市。截至6月底，恒大物业及华润万象的在管面积分别为2.7亿平方米及0.98亿平方米；融创物业的在管面积为1.0亿平方米(截至5月底)。它们的合同面积/在管面积比分别为0.96倍、0.35倍及1.25倍。相比之下，碧桂园服务(06098)营运规模最大、合同面积/在管面积比领先。

截至6月底，公司在管面积为3.2亿平方米，同比上升47%，其中第三方在管面积同比增93.5%至0.86亿平方米；合同面积达7.5亿平方米，等于在管面积的1.33倍，足以支持公司未来3年保持约3成的复式增长，显示收入、盈利确定性高。而且，母公司碧桂园(02007)今年前10个月销售面积按年增长10.4%至5,925万平方米，全年有望保持同比10%增速，保障碧桂园服务未来的增长。

2020年上半年业绩保持高增长。

公司2020年上半年营业收入同比增长78.4%至62.7亿元人民币(下同)，归母净利润同比增60.9%至13.2亿元，业绩增速亮眼。从各项业务来看，2020年上半年物业管理服务/社区增值服务/非业主增值服务营收分别同比+57.3%/+96.2%/+13.2%，营收占比分别为63.8%/9.6%/10.8%。「三供一业」(供水、供电、供热和物业管理) 业务2019年下半年才开始贡献收入，因而同比高增，2020年上半年营收占比为14.8%。2020年上半年公司整体毛利率和净利率分别为37.2%/21.3%，同比-2/-2.2百分点，主要由于三供一业业务对象多为国企小区，设备老旧导致维护成本较高，若剔除较低毛利的三供一业影响，公司毛利率/净利率分别为42.6%/24.0%，同比均有上升。

全周期、全方位的社区增值服务模式得到验证。

2020年上半年公司社区增值服务多个板块均实现快速增长：1）家政服务收入同比+29.6%至1.1亿元，2）拎包入住服务收入同比+213.5%至1.2亿元，3）社区传媒服务收入同比+98.2%至0.65亿元，4）增值创新服务收入同比+375.5%至1.7亿元，5）房地产经纪服务收入同比-6.5%至0.64亿元，6）园区空间服务收入同比+50.7%至0.63亿元。高速增长的背後是因为解决客户买卖和租房、搬家以及繁重家务等痛点，针对业主全周期和全方位的商业模式逐步得到验证。

连续收购2家环境卫生管理服务商，开拓新增长动力。

首先是于10月14日公布以24.5亿元收购满国康洁70%股权，它主要从事城乡环境卫生管理运营服务，业务复盖中国20余个省市自治区，2020年核心净利润为2.2亿元，2021年的保证核心利润为2.6亿元，对碧桂园服务贡献5-6%净利润增长。以收购价计，其2020年/2021年的市盈率为15.9倍/13.3倍。除此之外，碧桂园服务于10月30日公布，以8.71亿元收购福建东飞60%股权。福建东飞是福建省内知名的城市环境服务商，主营清扫道路、收集运输生活垃圾、建设运营垃圾中转站等环卫服务。其2020年的预期核心利润为1.2亿元，2021年的保证核心利润为1.4亿元，对碧桂园服务的净利润贡献约2-3%。以收购价计算，相当于2020年/2021年的12.1倍/10.1倍市盈率。虽然两者短期的盈利贡献合共只有7-9%，但接连并购显示公司正进军高速增长的城市环境服务业，为公司开拓新增长动力。

（本文编辑：孙健一）