融创（01918）“稳”字经：严控拿地节奏 负债快速下降

2020年，融创中国（01918）迎来上市10周年。在过去的10年，公司合约销售额增长77倍，市值增长14倍，稳居行业前五。在10周年的中报季，融创交出了怎样的一份成绩单？

智通财经APP了解到，8月26日，融创中国发布2020年中期业绩，实现收入773.4亿元，核心净利润130.4亿，同比提升3%，股东净利润109.6亿，同比增长约6.5%，毛利率及股东净利率分别为23%和14.2%，成功实现逆势增长。此外，该公司上半年完成合同销售额1952.7亿元，位列房地产行业第五。

2020年新冠疫情爆发，房地产行业受到了不小的冲击，特别是第一季度的2-3月，房产销售几乎停滞。第二季度后，随着国内疫情逐步得到控制，融创销售迅速恢复，5月起连续实现合同销售金额同比增长，7月单月实现合同销售金额522.5亿元，同比大幅增长26.97%。下半年，融创预计可售货值逾6200亿元。

实际上，2020上半年，融创在保证业绩稳健增长的同时，也给投资者带来了不少的投资亮点——严格控制拿地节奏，精细化管理提升了盈利水平，调整融资结构，降低了负债率及融资成本等。

融创西山壹号院

2020上半年实现逆势增长

融创可谓房地产行业成长最快的企业之一。2010年在港股上市，至2019年，公司合同销售金额从71亿元上升至5562亿元，增长达77倍；营业收入从82亿元增长至2937亿元，增长35倍；核心净利润从15亿元提升至271亿元，增长17倍；行业排名从不知名的区域小房企成长为全国性龙头，2014年跻身房企前十，2017年进入前五并稳固至今。

房地产行业受政策影响较大，长期景气面临挑战，但行业前五的龙头市场份额稳固，强者恒强，而龙头房企凭借管理、资金和开发流量等优势，逐步发展成为基于城市生活空间的平台。2019年，融创将公司战略升级为“中国家庭美好生活整合服务商”，扮演城市共建者的角色。

融创在地产主业的基础上，衍生出融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团，业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。8月6日，融创分拆旗下的物业板块融创服务正式递表上市，开启了旗下其他板块陆续分拆上市的想象空间，进一步释放利润，提升公司品牌影响力。

目前，融创业绩以物业开发为主，上半年，物业开发收入730.74亿元，占比收入94.5%，文旅城建设及运营收入9.8亿元，物业管理收入及其他收入32.9亿元，占比收入分别为1.3%和4.2%，其中物业管理板块收入逆势增长40.6%。

融创物业开发业务已基本完成了中国一线、二线及强三线城市的全国化布局，并划分为七大区域进行管理，包括北京区域、华北区域、上海区域、西南区域、东南区域、华中区域及华南区域。2020年上半年，受新冠疫情影响，公司合约销售额实现1952.7亿元，稳居行业前五。

2020年以来，局部热门区域、城市的土地市场火热，土地成本攀升高位，上半年融创把握土地市场机会，以合理价格择优补充了少量土地，新增土储1730万平方米，新增货值2330亿元，同比大幅下降64%，兑现了严控拿地的发展战略。

截至2020年6月，融创土储面积超2.5亿平方米，总货值超3万亿元，平均土地成本4312元/平方米，约八成的货值位于高能级的一二线城市，足够支撑融创未来几年的发展需要。除了充足且高质量的土地储备，融创经营现金流快速释放，流动性充裕，并持续降低负债率水平，优化财务结构。

截至2020年6月，融创合约负债（预售）为2433.8亿元，下半年，该公司可售货值达6213亿元，其中76%位于一二线城市。市场一致看好融创顺利完成2020全年的销售目标，以及未来的持续增长。

地产主业以外，截至2020年5月31日，融创服务合约建筑面积及在管建筑面积分别为2.27亿和1.01亿平方米，2017年底至2020年5月底的年复合增长率分别为76.5%和95.2%。上半年，该公司完成对开元物业的收购和成都环球世纪的整合，构建其融创服务的子品牌。

融创文旅板块目前收入占比较小，但表现优异，今年4月之后，融创文旅的单月收入、客流量、酒店入住率、乐园客流等指标均呈逐月上升趋势。融创文化则持续完善影视产业链布局， 2020年初，收购亚洲知名视觉特效和动画公司Base Media，其首部原创动画作品《许愿神龙》将于今年内全球上映。

资本结构优化，负债率快速下降

融创中国在收入平稳增长的同时，盈利水平也在提升，上半年，该公司毛利率23%，股东净利率14.2%，同比增加8个基点，期内行政费用率下降至4.77%，同比下降0.53个百分点。目前利润的主要贡献为物业开发板块，贡献率超过90%，业务利润率也最高，上半年为28.8%。

与此同时，融创进一步优化资本结构，实现负债率与融资成本双降。上半年，该公司所有者权益1339亿，较上年末增长17.4%，公司拥有人应占权益970亿，较上年末增长16.7%。在净资产快速增长的同时，公司净负债率大幅下降23个百分点，新增融资成本显著下降1.9个百分点。报告期内，公司资本负债率为59.8%，同比下降3.5个百分点。

融创通过多元化融资降低融资成本，期内公司在境内发行了2+2年期债券，利率仅为4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%，该公司在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。截至2020年6月30日，融创拥有现金余额1209亿元，其中经营活动现金流净额224.4亿元，流动性充裕。

据市场传言，相关监管部门将出台新规，以控制房地产企业有息债务增长，并设置“三道红线”。由此可见，融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本，保证高质量稳定增长的发展战略，与政策方向和指导方针不约而同，相信融创未来将迎来更加稳步健康的发展。

融创优秀的过往业绩以及稳健的财务状况，在资本市场得到了体现。自上市以来，公司净资产及核心净利润分别增长27倍和17倍，而市值增长了14倍。

上市10年来，融创不仅成为行业的千亿蓝筹企业，更备受权威机构认可，先后被纳入恒生中国企业指数成分股、MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国（香港上市）25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数。

综上看来，房地产行业经历了快速发展的黄金时期，已逐渐进入慢速增长的通道，而2017年后，行业排名前五的格局渐趋稳固，龙头格局明显，未来预期强者恒强。融创于2017年跻身行业前五，2019年定位为“中国家庭美好生活整合服务商”，从地产企业转型至城市综合服务提供商，以实现业务协同，打造长期增长的基础。

2020上半年，融创业绩稳健增长，盈利水平提升，同时严格控制拿地节奏，优化融资结构，显著性降低负债率水平及融资成本，而下半年可售货值充足，业绩增长可期。融创自上市以来，市值虽提升很多，但远低于其业绩增长水平，目前PE值仅为5倍，仍存在想象空间。