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疫情之年 正荣地产(06158)交出稳健的半年度“答卷”

2020年8月24日 08:23:28

2020年上半年,房地产行业再迎重大考验。

在行业增速放缓,叠加疫情的影响之下,规模房企竞争加剧,各梯队房企持续分化。外部环境变化所带来的巨大挑战,成为了检验房企综合实力的试金石。

8月23日,正荣地产(06158)向市场交出了上半年的业绩答卷。财报显示,报告期内,正荣地产上半年合约销售额559.9亿元人民币,1-7月实现合约销售695.9亿元,完成全年目标49.7%;正荣地产上半年收入为145.4亿元,同比增长6.5%;净利润为12.7亿元,同比增长8.1%;核心纯利为12.4亿元,同比增长8.3%。

在“房住不炒”的主基调下,整个房地产行业都在降速换挡,以寻求高质量发展;同时,2020年初疫情的爆发让整个房地产行业遭受巨大冲击。据克而瑞数据显示,2020年上半年,百强房企的合约销售额完成比例低于目标的40%,且近半数企业的累计销售额低于去年同期,其中5家降幅更是高达20%;而在营收方面,百强房企全口径下的收入增速为-2.7%。相比之下,在上半年实现业绩同比增长的正荣地产表现可谓稳健。

而稳健发展的背后,得益于正荣地产对“高质量发展”的贯彻落实。早在2019年年初,正荣地产便提出了“新三年战略”,即将2019-2021年设定为“高质量发展期”。经过2019年的变革调整后,正荣地产在面对2020年上半年的挑战时更具韧性,即使在分化持续加剧的行业大背景下,正荣地产仍能稳步前行。

累计销售额同比转正,全年1400亿目标有望完成

事实上,自2019年开始,房地产行业在调控常态化的大背景下便开始出现分化,而进入2020年后,疫情的爆发则让行业分化加剧。

据克而瑞数据显示,2020年一季度时,TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降近20.8%,整个房地产行业遭受重大冲击。但至第二季度时,规模房企自3月开始抓住市场窗口期,加码供货和营销,提升去化力度,这使得百强房企整体销售恢复好于预期,TOP100房企二季度全口径下的业绩规模高于去年同期。

疫情下正荣地产开始加大销售力度,迅速推出线上“正荣置家”售楼处,开启在线VR购房模式;与此同时,开展“春风行动”,通过“京东618直播大促”等系列活动实现线上线下的联动。

智通财经APP了解到,“正荣置家”推出后,新增看楼客户超20万+,“超级荣主播大赛”直播数量125场;而在618线上大促中,正荣实现了3700万的曝光量,单日增粉约23万人。

在加大去化力度后,正荣地产销售取得明显成效。7月时,其连同合营公司及联营公司的合约销售金额为136.0亿元,同比增长34.65%;同时,1-7月的累计销售额为695.9亿元,同比增长1.29%,实现年内累计销售额的同比转正。

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从行业来看,亿翰数据显示,截至 7 月末,TOP200 房企的累计销售额同比增速为-0.7%,仍未回正,正荣的销售修复速度整体快于行业平均水平。

智通财经APP了解到,1-7月,正荣地产的累计合约销售额为695.9亿元,已完成全年目标的49.7%;鉴于下半年的可售货值及公司约70%的常规去化率,正荣地产完成1400亿的年度目标问题不大。

聚焦长三角地区,总土储权益上升至58%

与疫情造成销售端的阻塞不同,拿地市场在2020年上半年则有所回暖。由于融资边际改善以及政府部门推地力度的加大,房企上半年拿地保持了一定积极性。面对拿地好时机,正荣地产亦积极扩储。

公告显示,1-6月正荣地产拿地19幅,权益地价123.0亿,平均成本为每平方米5883元,合计新增土储302.3万平方米,其中65%位于一二线城市。7月至今,正荣地产再新增地块13个,绝大部分位于长三角。

从新增土储所在区域来看,正荣地产遵循着“布局全国,坚持区域深耕,扩大战略纵深”的拿地策略。智通财经APP了解到,正荣地产今年新增的土储中,有59%位于长三角地区,28%位于海峡西岸,在区域深耕策略基础之上,持续加码长三角地区。

亿翰智库认为,在疫情防控逐渐取得效果,区域表现中,长三角地区、大湾区率先复苏,正荣聚焦苏州、南京等长三角地区高能级城市的布局策略,为企业业绩恢复提供了强力保障。

在长三角地区中,正荣地产在南京、苏州两个地方拿地9块,继续深耕有优势的核心城市,并扩大区域纵深至徐州、合肥、无锡、阜阳、宿迁、昆山等地。

坚持区域深耕的背后,是正荣地产可通过已积累的相关资源提升运营效率,有效缩短开发周期,加速去化,实现快速回款。以莆田的三幅地为例,拿地一个月后便可开工,这也是正荣地产能保持较高去化率的关键所在。

截至2020年6月30日时,正荣地产总土储2740万平方米,货值约4700亿元人民币,项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的30余座城市,其中76%位于一二线城市或具有高增长潜力的地区。目前公司总土储权益比为58%,较2019年时的55%有所上升。

财务结构持续优化,现金对短债比上升至2.1倍

在积极扩储之后,正荣地产的财务结构仍持续优化,这是正荣地产践行“高质量发展”后所取得的重要成果之一。

智通财经APP了解到,2020年上半年,正荣地产的净负债比例为71.4%,维持下降趋势。与此同时,资金流动性持续提升;报告期内,现金对短债比上升至2.1倍,该值已处于2017年以来的最高水平,而在2019年时,该指标为1.8倍,由此可见,正荣地产的资金流动性显著增强,抗风险能力提升。

在现金对短债比上升的背后,短债占比的下降是关键原因。2017年时,正荣地产短债比例为54.6%,但至2020年6月30日时,该比例已下降至30.0%。短债占比持续下降,亦从侧面证明公司高质量发展成效显著。

为何正荣地产的财务结构优化能取得如此成效?智通财经APP认为主要有两方面因素,其一是运营效率提高,使得公司的去化水平维持高位,回款速度快致现金流改善;其二是多元化融资渠道的畅通为资本结构的调整改善提供了操作空间。

报告期内,在市场融资边际改善之际,正荣地产加大了银行借款和境外优先票据的发行,非银的占比从2019年底的20%持续下降至9%,这使得加权平均利率从2019年的7.5%下降至7%,融资成本明显下降。考虑到从2018年至今,正荣地产上市仅2年,信用评级上升和融资下降都维持良好的势头。对照其他头部房企上市后的发展历程,随着上市时间较长,信用评级提升,正荣未来在融资上的优势会继续扩大。

据智通财经了解,正荣地产境内获得了中诚信国际,以及大公国际资信评估有限公司给予的AAA(稳定)评级,跻身双AAA级主体信用评级之列,评级机构对正荣地产基本面及增长潜力的肯定。境外方面,正荣获得了穆迪的B1(稳定)评级、惠誉的B+(稳定)评级以及标普的B(正面)评级。

估值具备想象空间

智通财经认为,正荣地产后续的业绩表现将更值得期待。首先是融资成本下降将有利于后续财务费用的改善,从而进一步增厚业绩;其次,是正荣全年1400亿的销售目标完成概率较大,且据海通国际预计,正荣权益销售增速大于全口径销售增速;第三,至2020年6月30日时,正荣地产土储的权益占比已上升,权益比例的持续上升将体现在未来两年的业绩之中。

除上述基本面改善之外,正荣服务(06958)与正荣地产的并表预期也让市场充满想象。

正荣服务是正荣集团培育的物业上市公司。目前,正荣服务于正荣地产之间并无股权关系。但地产公司与关联物业公司的并表早有先例,旭辉与永升便为市场提供了一个可参考路径。在并表之后,双方能提供更多协同效应,且从财务报表上一端来看,并表能提高结转收入,提升毛利率,降低杠杆水平,改善现金流,提升现金短债比,进而提升信用评级水平。

一方面是业绩持续改善预期,另一方面是正荣地产与正荣服务并表预期,二者将有望进一步打开正荣地产的估值空间。

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