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房企争相引入战投,都是因为缺钱吗?

2020年8月8日 07:51:24

本文来自 公众号“中指研究院”

2020年以来,许多房企引入战略投资者,虽然其引入战投的目的不尽相同,但对行业的发展均产生了较大影响。近日,泰禾发布公告称,万科全资子公司拟以约24亿元总对价收购其19.9%的股权,事件备受市场关注。本文通过对上半年房企引入战投情况进行梳理,分析房企引入战投背后的逻辑。

一、 哪些房企在引入战略投资?

2020年以来,包括万科(02202)、绿城(03900)、泰禾、新华联等房企积极引入战略投资者,预计对房地产行业的发展将产生深远影响。6月29日,万科发布公告,拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司50%股权给“中信信托•广州万溪股权投资集合资金信托计划”,为广信资产包引入以中国信达资产管理股份有限公司为首的7家战略投资者,共计可收回人民币390.4亿元。

4月26日,绿城中国将通过向新湖中宝增发3.23亿股H股股份,引入其作为公司的战略投资者,认购总金额30.685亿港元,交易完成后,新湖中宝将占绿城中国扩大后的总股份数的12.95%,成为中交(01800)、九龙仓(00004)之后的绿城中国第三大股东。

4月15日,协信地产与新加坡城市发展有限公司在上海虹桥协信中心举行合作签约仪式。根据交易方案,新加坡城市发展有限公司以人民币43.9亿元获得协信远创51.01%股权。交易完成后,新加坡城市发展有限公司将成为协信远创的第一大股东,原第一大股东吴旭的持股比例将从60%降低至29%,退居第二大股东。

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二、 房企为什么引入战略投资者?

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资金需求:化解债务风险 满足融资需求

目前,房地产企业面临调控政策持续及融资环境整体偏紧的双重压力,部分房企通过引入战略投资者缓解资金压力。5月13日,泰禾集团首次公告了引入战略投资者事宜,其目的是化解债务风险。7月6日,泰禾集团公告,由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难,截至2020年6月12日,公司有235.58亿元已到期未还借款。

上半年,受公共卫生事件的影响,新华联集团出现了资金紧张的局面,企业面临较大的偿债压力。5月13日,新华联集团与中国国际金融股份有限公司签订合作协议,通过与中金的合作,实现了资金的良好引入,推动企业的进一步发展。新华联集团董事局主席兼总裁傅军表示,“适时引进战略投资者,将进一步增强新华联自身的造血功能,以实现企业的可持续发展”。

战略需求:寻求深度合作 突破增长瓶颈

目前,房地产行业增量空间的天花板显现,企业间竞争日益加剧,房企面临规模增长的瓶颈。为追求规模扩张,部分房企通过寻求合作开发实现规模化扩张。4月26日,绿城与新湖中宝签订认购协议,将向新湖中宝增发3.23亿股,引入其作为公司的战略合作者,交易总金额为30.685亿港元,若交易完成,新湖中宝将成为绿城中国的第三大股东。

与此同时,绿城收购新湖中宝的部分优质项目,增加了土地储备。针对入股,绿城中国称,“引入新湖中宝后,未来双方还会进一步讨论多个优质存量项目合作,以及双方借助各自优势,联合获取新项目的可能性。”绿城中国表示,未来双方有在金融服务、金融科技、高科技领域方面形成合作和协同关系的可能性。绿城中国上述提及领域正是新湖中宝的强项。

项目需求:加速项目转化效率 进行业务升级

除了对于融资需求、发展战略需求外,盘活资产、提升自身的业务水平是房企引入战投的另一战略目标。特别是对于大型复杂项目,更加考验房企的操盘能力、业务水平,战投是提升自身业务竞争力较为高效的一种方式。

2017年,万科以551亿元拿下广州国投旗下广信资产包,该项目位于广州中心城区,价值可观,但项目十分复杂、推进缓慢。6月29日,为摆脱困境,万科拟为广信资产包引入以信达为首的7家战略投资者,引入的战略投资者中,信达擅长不良资产处置且资金实力雄厚,此次合作,万科能够加速盘活资产包,推进项目开发进程,也能学习和积累大型复杂项目的操作经验,提升操盘能力,增强在不良资产领域的竞争力。万科通过与战投进行合作,加速项目转化效率,实现业务升级。

三、 房企的战略投资者是谁?

险资企业

与一般资金相比,保险资金具有资金来源稳定、成本较低、期限较长等优势。近年来,万科、保利、招商蛇口、华夏幸福等房企纷纷引入险资,部分险资企业已持有多家房地产上市企业股份。目前,中国平安已经成为华夏幸福、中国金茂、碧桂园的第二大股东。其中,华夏幸福自2018年首次引入中国平安,截至2019年末,中国平安在华夏幸福的持股例比例已经达25.16%。

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国有企业

国有企业在融资、土地资源获取等方面相对民营企业具有明显优势,房企通过引入国有企业作为战略投资者,借力国有企业优势,助力企业发展。在国资背景的加持下,民营性质房企将会获得资信支持,有助于企业拓展融资渠道及控制融资成本,同时,有利于房企获取更多土地资源,实现快速发展。

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房地产企业

房企通过引入房地产企业作为战略投资者,更多出于合作的目的,实现互利共赢。如1月13日,世茂集团和福晟集团缔结战略合作伙伴关系,未来,双方将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等领域内的战略合作。世茂集团曾表示:“世茂看中的是福晟的全产业链资源,福晟的旧改的规模很大,大约有三四千亿元的规模,此外,福州六建也补足了世茂在建筑领域的空白。”

四、哪些房企更受资本青睐?

一般而言,房地产企业引入战略投资者能够提升公司形象,提高资本市场的认可度,有助于提高企业资源整合能力,增强核心竞争力。伴随着房地产行业的日益成熟,行业利润率下行,同时融资环境将长期处于偏紧状态,企业间竞争不断加剧。在此局面下,房企若要实现规模的跨越式发展,引入战略投资者、借力各方,成为其实现规模发展的重要手段之一。

经营稳健、具有较高成长潜力的规模优势房企更受资本青睐。资本投资的目的在于获取价值回报,在房企争相引入战略投资者的背景下,资本更青睐风险相对较小、具有一定成长潜力的规模优势房企。对于面临资金短缺、经营管理欠佳、项目去化难度较大等问题的房企,其引入优质战略投资者的难度较大。

总结:

房地产行业是资金密集型行业,地产与资本有着天然的密切联系,在当前房地产竞争中,房企通过引入战略投资者,拓宽资源获取渠道,提升自身市场竞争力。与此同时,战略投资者更青睐具有规模优势的房企,中小型房企及存在问题的房企在引入战略投资者方面并不占优势,资源将向优势房企集聚,行业集中度加速提升。

本文编辑:孙健一

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