要闻

中达证券:从三大人口指标看城市发展支撑力

2020年7月20日 20:35:25

本文来自 微信公众号“中达研究”,作者:申思聪/李思琪。

报告要点

我们从客观反映中长期人口变动的指标—小学生在校人数,经济活力先导性指标—大学生在校人数,人口统计范围较广的指标—常住人口数,三维度观察全国范围内重点城市人口吸引力情况,并从人口对经济发展起到重要支撑角度,推荐具备增长潜力的区域。

小学生在校人数方面,武汉、西安等近5年CAGR较高,其中西安作为西北五省GDP总量最高的省会城市,对西北部人口的吸引力较强,且是东部经济带动西部发展及向西部延展的重要节点城市;武汉在长江经济带等多重战略支持下,信息技术、生物医药、智能制造等为代表的新兴产业强势崛起,宜商环境、创业便利性的排名大幅提升至全国前十。

大学生在校人数方面,济南、郑州、合肥等近5年CAGR排名靠前,其中济南、郑州均位于人口大省,其大学生在校人数主要来自于省内内生性增长,而合肥近几年在长三角一体化发展带动下,以蔚来为代表的新能源汽车产业、以科大讯飞为代表的人工智能产业崛起,人才吸引力或进一步加大。

常住人口方面,济南、珠海、深圳等近5年CAGR排名靠前,其中珠海除了因基数相对较低外,近几年其GDP增速连续保持广东省内前列,港珠澳大桥建成打造港珠澳一小时生活圈,城市战略地位将进一步提高,以格力、金山等代表的家电制造、电子信息等产业发展,在企业、人才优惠政策下,人口吸引力有望进一步增强。

综合来看,一线城市外,具备产业支持的中西部单核省会城市具备人口增长潜力。一线城市及新一线城市借助优势产业发展实现对人口吸引,其中除北京、上海因落户门槛客观限制人口流入外,落户政策较宽松且给予人才补贴的深圳、杭州、珠海等人口吸引力较强。同时,中西部省会尤其是单核省会城市如西安、武汉、长沙等,在具备一定产业基础、可容纳新进入人口的前提下,其对省内其他城市、省外周边城市人口具备较强虹吸效应,同时国家政策支持下,此类城市也成为东部经济发达城市产业迁移的第一站,进一步带来人口流入,对经济发展形成支撑。济南、郑州等位于人口大省中的单核省会城市,由于可吸引省内较大人口流量,人口增速也相对较高。因此,我们建议在关注传统一线及新一线城市的同时,具备产业支持的中西部单核省会城市在人口流入支撑下,产业及经济发展有望进一步增长。

数据要点:

截至7月17日,本周42个主要城市新房成交面积同比上升2%,2020年累计成交面积同比下降12%,一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降20%、6%及16%。本周13个主要城市可售面积(库存)同比下降15%;平均去化周期6.9个月,同比下降18%。本周15个主要城市二手房交易建面同比上升13%,2020年累计成交面积同比下降10%。

投资建议:

周度数据方面,重点城市新房及二手房交易建面继续改善。月度及累计数据方面,统计局公布6月房价及开发投资数据:6月新房价格环比上涨城市持续增加,房地产开发投资累计增速首次转正,商品房销售面积及销售额累计增速降幅持续收窄。显示行业投资及成交面持续回暖,维持行业“强于大市”评级。

报告正文

1. 从人口指标看城市发展支撑力

1.1 小学生在校人数——客观反映中长期人口变动

由于我国主要城市小学阶段教育普及率为100%,因此小学生在校人数统计相对准确,也更能客观反映中长期人口的变动趋势。

部分中西部省会城市小学生在校人数年均复合增长率较高。我们选取近5年国内各主要城市小学生在校人数数据(剔除数据残缺较大城市),计算年均复合增长率后发现,排名靠前的城市为武汉、长沙、西安等中西部省会城市,其一方面借助都市圈发展、高铁等交通渠道吸引省内及周边省份低线城市人口,另一方面借助已有产业基础、相对较低的人力成本和优势地理区位,成为高能级城市产业转移的“第一站”。同时以石家庄、郑州等为代表的单核省会城市借助高铁等成为省内交通枢纽,虹吸效应较强也使得对省内其他城市的人口吸引力度增加。而一线城市中,北京、上海近几年由于落户难度较大,排名相对靠后,深圳排名较前,显示出在落户门槛相对较低、互联网等新兴科技产业发展下,对人口吸引力持续强劲。

以西安为例,其作为西北五省GDP总量最高的省会城市,对西北部人口的吸引力较强,且是东部经济带动西部发展及向西部延展的重要节点城市,未来人口流入有望进一步增加。以武汉为例,其在多方面助力下实现人口吸引,1)政策支持方面,近年来一带一路、长江经济带、全面创新改革试验区等多重国家战略聚焦武汉,2)教育资源方面,华中科技大学、武汉大学、武汉理工大学等高校和科研院所等密集排布,3)产业升级方面,武钢与宝钢完成重组,信息技术、生物医药、智能制造等为代表的新兴产业强势崛起,如武汉近几年在健康产业打造上发力,致力于将大健康产业打造成为新的支柱产业,构建世界级万亿大健康产业集群,全国最大的医药流通企业九州通、神经修复领域龙头海特生物、国内麻醉镇痛领域龙头公司人福医药等均位于武汉,卫生事件后健康产业或迎来发展新机遇;同时近几年武汉宜商环境、创业便利性的排名大幅提升至全国前十,也将为后续产业转移与企业落户铺路,并将有望吸引人口持续流入,对经济发展形成支撑。

表 1:武汉小学生在校人数年均复合增长率较高(单位:万人)

数据来源:国家统计局,中达证券研究

图 1:西安近几年在校小学生人口增速较高

数据来源:国家统计局,中达证券研究

1.2 大学生在校人数——经济活力先导性指标

大学生人数为经济活力先导性指标。由于大学生在校人口毕业后部分将转化为当地就业人口,若当地具备一定人才政策,则将进一步提高在校生留存率,带来一定经济活力,因此对经济发展具备一定先导意义。

人口基础与产业基础影响大学生吸引力。我们选取近5年国内各主要城市大学生在校人数数据(剔除数据残缺较大城市),计算年均复合增长率后发现,排名靠前的城市为济南、郑州、合肥等。

其中济南、郑州均位于人口大省,其大学生在校人数主要来自于内生性增长。而合肥作为安徽省省会,近几年在长三角一体化发展带动下,经济发展有所提升,以汽车产业为例,江淮、大众、国轩、蔚来等企业落户合肥,新能源汽车销量在全国销量占比接近15%,加之对科教重视程度提升,目前合肥在中国科学技术大学、合肥工业大学等高校科研技术支持下,已成为世界最大平板显示基地、汇集近200家家集成电路企业,科大讯飞等知名度较高的科技企业也进一步提升对人才吸引。一线城市中,深圳作为其中落户门槛相对较低且具备人才落户补贴城市,对大学生吸引力强,近几年大力引进高等教育资源使得大学生在校人数增速相对较高,中山大学深圳校区、香港中文大学(深圳)、深圳北理莫斯科大学等相继落户,加之产业基础主要为以腾讯、大疆、华为等新兴科技产业为主导,就业机会相对较多,普通高校毕业后留存率相对较高,同时较低的落户门槛与人才补贴也提升对邻近省市毕业生吸引力,有望为深圳提供较为稳定的经济活力支撑。

表 2:济南、郑州大学生在校人数年均复合增长率较高(单位:万人)

数据来源:国家统计局,中达证券研究

图 2:深圳近几年在校大学生人口增速较高

数据来源:国家统计局,中达证券研究

1.3 常住人口——人口统计范围较广指标

根据国家统计局定义,常住人口指经常居住在某一地区的人口,通常指全年经常在家或在家居住6个月以上的人口,统计范围相对较广,相比于户籍人口更能反映该地区人口数量及变化情况。统计方法为根据人口普查和人口抽样调查,在抽查期的准确度相对较差,但依然可以作为反映人口支撑力、评估经济生产能力的观察指标。

产业及经济发展是常住人口增长的重要判断指标。我们选取近5年国内各主要城市常住人口数据(剔除数据残缺较大城市),计算年均复合增长率后发现,排名靠前的城市为济南、珠海、深圳等。

其中珠海增速较快除了因基数相对较低外,近几年其GDP高速增长,连续保持广东省内前列,同时1)交通方面:珠海作为珠江口西岸的交通枢纽城市,连接多个地县市;作为临海城市,拥有8个国家一类口岸,发挥临港产业优势;港珠澳大桥建设打造港珠澳一小时生活圈,城市战略地位将进一步提高。2)产业方面:近年来,珠海以家电、石油化工、电力能源为主要产业,并重点发展电子信息、先进装备制造、休闲旅游等产业,未来在粤港澳大湾区战略规划的带动下,珠海在有望继续优化制造业及高新技术产业布局,在横琴新区等企业、人才优惠政策的吸引下,人口吸引力将进一步增强。

济南增速较快,一方面具备一定的产业基础,可容纳较多人口,另一方面是作为省会城市对附近地市的人口吸引,其周边如淄博、德州、滨州和泰安等均是人口流出较多的地区。

深圳作为一线城市中落户门槛较低、经济活力较强的城市,对人口吸引力强,常住人口增速较快。同时从整张表也可看出,作为具备一定产业及经济基础的单核省会城市,尤其是中西部省份,其对省内其他城市的人口吸引力较强,常住人口增速表现均较优。排名较为靠后的城市中,北京、上海主要是由于人口落户限制较严,而其他城市如攀枝花、泰州、大连等,主要是由于产业基础尤其是第三产业基础相对薄弱,对人口吸引力不强,导致常住人口增长较慢甚至出现负增长情况。

表 3:济南、珠海常住人口年均复合增长率相对较高(单位:万人)

数据来源:国家统计局,中达证券研究

1.4 一线城市外,中西部单核省会具备人口增长潜力

具备产业支持的中西部单核省会城市具备人口增长潜力。通过观察小学生在校人数、大学生在校人数、常住人口三个指标,我们看出一线城市及新一线城市借助优势产业发展实现对人口吸引,其中除北京、上海因落户门槛客观限制人口流入外,落户政策较宽松且给予人才补贴的深圳、杭州等人口吸引力较强。

同时,中西部省会尤其是单核省会城市如西安、武汉、长沙等,在具备一定产业基础、可容纳新进入人口的前提下,其对省内其他城市、省外周边城市人口具备较强虹吸效应,同时国家政策支持下,此类城市也成为东部经济发达城市产业迁移的第一站,进一步带来人口流入,对经济发展形成支撑。

济南、郑州等位于人口大省中的单核省会城市,由于可吸引省内较大人口流量,人口增速也相对较高。因此,我们建议在关注传统一线及新一线城市的同时,具备产业支持的中西部单核省会城市在人口流入支撑下,产业及经济发展有望进一步增长。

表 4:多重优势支持下人口吸引力有望进一步提升

数据来源:各政府网站,新浪财经,Wind资讯,中达证券研究

2.行业表现

2.1 地产行业表现

本周,大发地产(06111)、合生创展集团(00754)、弘阳地产(01996)涨幅居前。建发国际集团、恒盛地产、合生创展集团年初至今涨幅居前。

图 3:大发地产、合生创展集团、弘阳地产本周涨幅居前

数据来源:Wind, 中达证券研究

图 4:建发国际集团、恒盛地产、合生创展集团年初至今涨幅居前

数据来源:Wind, 中达证券研究

图 5:万科H、富力地产、SOHO中国本周换手率居前

数据来源:Wind, 中达证券研究

2.2 物业管理行业表现

本周,绿城服务(02869)、建业新生活(00983)、碧桂园服务(06098)本周涨幅居前。银城生活服务、永升生活服务、时代邻里年初至今涨幅居前。

图 6:绿城服务、建业新生活、碧桂园服务本周涨幅居前


数据来源:Wind, 中达证券研究

图 7:银城生活服务、永升生活服务、时代邻里年初至今涨幅居前

数据来源:Wind, 中达证券研究

图 8:保利物业、雅生活服务、鑫苑服务本周换手率居前

数据来源:Wind, 中达证券研究

3. 主要城市成交表现

3.1 新房成交数据

表 5:主要城市交易量情况,新房成交累计降幅继续收窄

数据来源:各地房管局,中达证券研究;注:数据截至2020/7/17

表 6:主要城市新房库存与去化周期情况,去化周期环比下降

数据来源:各地房管局,中达证券研究;注:数据截至2020/7/17

3.2 二手房成交及价格数据

表 7:主要城市二手房成交量情况,金华本年至今涨幅较大

数据来源:各地房管局,中达证券研究;注:数据截至2020/7/17

图 9:二手房挂牌出售价格指数近期稳中微升

数据来源:Wind,中达证券研究;注:截至2020/7/12

图 10:一线城市二手房价格指数近期保持稳定

数据来源:Wind,中达证券研究;注:截至2020/7/12

图 11:二线城市二手房价格指数保持稳定

数据来源:Wind,中达证券研究;注:截至2020/7/12

图 12:三线城市二手房价格指数略有上涨

数据来源:Wind,中达证券研究;注:截至2020/7/12

图 13:四线城市二手房价格指数缓慢上涨

数据来源:Wind,中达证券研究;注:截至2020/7/12

风险提示:

1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性,影响上市公司销售业绩;

2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;

3.卫生事件控制具有不确定性。

(编辑:玉景)

(更多最新最全港美股资讯,请点击下载智通财经App

香港交易所资讯服务有限公司、其控股公司及/或该等控股公司的任何附属公司均竭力确保所提供信息的准确和可靠度,但不能保证其绝对准确和可靠,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任(不管是否侵权法下的责任或合约责任又或其它责任)

相关阅读

取消评论