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青客(QK.US)蛋壳公寓(DNK.US)之后,自如公寓也要降房租了?

2020年6月29日 15:44:21

本文源自“正商参阅”。

万事开头难,中间难,结尾更难,这句话用来形容问题频出的长租公寓再合适不过。

今年年初爆出蛋壳公寓(DNK.US)特殊期间房租涨价的风波刚刚平息,近日便曝出长租公寓龙头自如“倒逼”房东,要么降房租、要么解约赔偿赔装修费...

公共卫生事件之下,整个行业都遭遇了历史上的至暗时刻。

但实际上,并不止今年,从2015年开始加速进场、积极扩张的几大长租公寓一直面临巨额亏损的尴尬境遇:赴美上市的蛋壳公寓连续亏损,2019年净亏损额高达34.37亿元,同上市的青客公寓(QK.US)也是连续三年亏损,2019年净亏损达4.98亿元。

到底是公共卫生事件拖垮了长租公寓?还是商业模式本就有问题?长租公寓到底还能坚持多久?

先对租客涨价 再“强制”房东降租

一波未平一泼又起,今年对于长租公寓来说,很难。

今年2月,长租公寓龙头企业自如公寓被爆公共卫生事件期间涨房租,有租户表示:

“我是自如的租客,长租一年,2月底到期,现在公共卫生事件期间无法搬家,续租自如却要涨价,涨幅很大,接受不了!”

而这并非是孤例,节后随着大量外来务工人员返城,不少自如客忽然发现自己“被涨租”了。据部分自如客表示,续租涨价超过了20%,有的还达到了30%。而在一般情况下,自如续租的涨幅在3%~5%之间,从未有过上述那么高的涨幅。

特别是对于那些房租快到期的自如客来说,一方面是公共卫生事件之下不好找新房子,二来如果继续租自如的房子,换租比续租价格更高。

尽管自如CEO很快作出回应:称自如客户续约价格出现大的波动是极个例情况,一方面是客户从长租变更为月租或季租(包含了服务费),另一方面是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。但网友并不买账。

那么自如给租客涨了这么多,房东收入会随相应的幅度调整增加吗?

并不会,据中新网此前报道,自如与房东一般都签5年合同,给房东的租金是每年递增3%,比如房东去年收到的租金为4000元/月,今年则为4120元/月。而且合同还签订了空置期条款。

“空置期每年都有,第一年空置期60天,之后每年的空置期是25天,这期间不给房东算收入,另外房东每年还需要缴纳管理费。”

“自如”房东签署合同中有关“空置期”的条款。受访者供图

但距离上述涨租风波刚刚过去4个月时间,自如又“出事”了。据虎嗅爆料,公共卫生事件之下,自如开始对“房东”下手了:在一个300人的自如业主群内,很多人都在过去一个月或近几天接到了自如要求在合同期内降租的电话请求,他们面临着二选一:要么降租,要么解约。

要么降房租45% 要么解约赔装修费

“由于经济和公共卫生事件不确定因素,以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响,导致房屋租赁市场出现了显著的变化。特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势,与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。为了与业主和客户实现长期的合作共赢,我们与这部分业主展开了适当调整委托价格的友好协商。”

对于与业主协商降房租的原因,自如方如是说。

据虎嗅采访,北京像素小区的业主不少人接到了自如管家的电话,李女士就是其中一位:

“我2018年7月和自如签约,把房子代理给他们,签了三年。第一年租金7045元,每年递增3%,现在7256元,到今年8月就是第三年,租金应该是7474元。6月26号晚上8点,自如的人打电话,说市场不好,我有两个选择,第一选择是租金降到4000元,第二选择是解约,他们解约,赔我俩月房租,但是要交装修费管理费什么的,具体还没给我金额和明细。”

“大家虽然是业主,但是绝大部分都是房奴,也是要靠租金去还房贷的。”李女士说,降一定的金额是可以商讨的,她是理解的,但自如给她降租了45%,这让她无法接受,“他们有点太过分了。”

据她提供给虎嗅的另一位业主的电话录音中,一位自称是自如总部的自如管家开门见山地说:“最近形势不太好,北京这边(租赁市场)出现了大幅下滑,我们公司这边费用确实遇到了困难。想问一下,您的房子最近有没有(出租)需求,没有的话,可以按照我们公司违约,赔给您2个月的房租当违约金,你可以把房子提前收回。”

这位自如管家表示,像素小区这个月空了1000多间房子,仅自如就空了680多间,所以他们希望把一部分房子归还给业主,把另一部分房子回归到市场价,及时止损。

“那为什么不把空着的房子归还给业主,反而要把有租户的房子归还给业主呢?”

上述自如管家给出的逻辑是:他们把空置的房子归还给业主,业主肯定会把房子以更低的价格出租,这样有租客的房子的租金就没有竞争力了,里面的租客可能会选择搬出去租房租低的房子,这套房子空出来后他们就没法按照原来的价格继续出租,就会导致要么空置要么被迫降租,从而造成损失。

其实,在今年初,自如蛋壳青客等长租公寓已开始“集体逼房东降价”。今年1月,有自如房东表示,18年签约,签了4年,第一年以三个月房屋空置期作为装修费用补偿,约定后面每年有1个月空置期。但年初突然接到自如的电话,让降房租。如果不同意,自如会单方面解约,并赔偿房东2个月的违约金,但房东需要支付3万块的装修折旧费。算下来,房东还要赔偿自如近2万块。

另一位蛋壳公寓的房东表示,2019年11月,有自称蛋壳公寓管家的人联系自己,称由于北京的房子不能打隔断出租,房子挣不到钱,要与其签降价协议。

问题频出的长租公寓如此野蛮自救,还能坚持多久?

亏惨了的蛋壳公寓 泥潭中的青客公寓

目前,长租公寓行业除了自如外,还有两家赴美上市的蛋壳公寓及青壳公寓,尽管已经上市,但日子也都并不好过。

蛋壳公寓成立于2015年,曾属于链家旗下的自如(成立于2011年),在2016年开始独立运营。据蛋壳公寓的招股书披露,截至2019年9月30日,该公司运营的房源数量(40.6万间),比2015年底(2434间)暴涨了166倍。

据披露,蛋壳公寓2017年净亏损2.7亿元;2018年净亏损13.7亿元。今据2019年财报显示,蛋壳公寓净亏损又扩大两倍,净亏损额高达34.37亿元。与此同时,也有非常亮眼的数据:2019年财年,蛋壳公寓的收入同比增长166.5;今年一季度9.4亿元,同比增长62.5%。

今天2月初,蛋壳公寓敲响长租公寓资金警钟:据网络上流传的一份蛋壳内部文件《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》显示,蛋壳公寓要求在除武汉外的12个城市,所有房东增加30天免租期,涉及业主数量共72157户。

强制房东们免租,却不给租户免租,蛋壳公寓的此番骚操作引起舆论热议。

同为作为长租公寓的头部企业的青客公寓,自2012年成立以来一度受资本热捧,发展迅速。

截至2019年上半年其房源量达10万间,业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市,并于22019年11月在美国上市,成为国内首个上市的长租公寓企业。

快速谋求规模扩张的同时,青客公寓近几年财务状况堪忧。2017财年至2019财年,该公司连亏三年,分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元;负债率则不断攀升,2017财年至2019财年分别为137.17%、143.82%和145.02%。

5月29日下午,一则关于“青客公寓倒闭、售后安排退款”的消息在朋友圈广为传播。

当日晚间,青客公寓在“青客租房”发布严正声明称:

今日,有网民在朋友圈发布、传播关于青客公司倒闭等不实谣言,我司在此严正声明,公司目前遇到了资金困难,但目前公司仍在正常运营中,一定会承担起应付款项的支付责任,不会逃避,对网络上恶意传播的不实谣言,青客保留依法追究的权利。

此外,青客的“租金贷”业务饱受外界诟病。截至2019年末,青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例高达62.6%。今年公共卫生事件发生后,该公司困境加剧,一度陷入资金链危机。

为何长租公寓营业收入与净利润背道而驰?一方面,长租公寓本就是一个利润较少的行业,普遍利润仅有1%-4%;另一方面或与长租公寓的商业模式有关。

是卫生事件拖垮了长租公寓? 还是商业模式本就有问题?

长租公寓盈利难是一个老生常谈的话题。

长租公寓的诞生最早可追溯到2002年,不过彼时正值房地产黄金时代,住房租赁市场并未受到过多关注。直到2014年,大量资本涌入,才推动长租公寓站上风口。

2014年之后,随着住房租赁市场政策日益明朗,很多地产商将眼光聚焦于长租公寓这片看似肥沃的土地上,2015年、2016年扩张期以相对高点市场价格与业主大量的签订房源租赁合同、抢占市场,盈利问题还未解决,众多企业便开始了规模竞赛,短时间内都在积极扩张,出现“高进低出”的现象。

也正是因为步子迈得太大了,业务铺开太大,导致很多长租公寓企业资金链紧张。

对于市场来说,国家鼓励的长租公寓应该是业主改造,将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源,而现在市场主流的长租公寓经营者,其实都只是吃差价的二房东模式。

传统意义上,二房东这种模式下,主要是利用市场信息不对称赚钱(低价揽房、高价出租)。然而,租赁市场早已经非常透明,并且充分竞争,因而这种模式是没有市场前途的。

二房东模式为什么又突然火了呢?在各路资本力量的推动下,二房东“进化”了。他们再次进入租赁市场,已经有了新的招式:一是通过高价从个人手中囤积大量房源,垄断区域市场,希望获得较高的估值,这套打法其实也就是大家熟悉的“烧钱”模式;二是所谓互联网思维,“羊毛出在猪身上”,利用各种金融模式玩杠杆,甚至和P2P结合在一起。

很明显,这两种套路都是短期投机者热衷的行为,风险极大。或者说,目前长租公寓市场主流的二房东模式,其本质就是“金融模式”“杠杆模式”。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示,长租公寓的角色就决定了它是靠利差来赚钱的,正常来说,慢慢做项目,一个一个来是没有问题的,尤其是现在许多政策都在扶持长租公寓,但现在这个行业陷入了非理性竞争,呈现野蛮式增长,为了扩张而扩张,甚至把它做成了一个金融产品,或者是为了融资,这样企业做很多事情就会不择手段了,恶性竞争,扰乱市场。

(编辑:宇硕)

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