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兴证地产:5月核心城市新房、二手房及租金持续较强复苏,看好房地产大周期

2020年6月5日 06:13:17

本文来源于“ YCMProperty”微信公众号,作者为兴证地产阎常铭。

投资要点

5月新房销售持续恢复。我们统计的43个城市,5月新房成交面积同比+7%,环比+24%,年初以来同比-18%。分结构来看,一线同比-4%,环比+23%,年初以来同比-26%;二线同比+7%,环比+20%,年初以来同比-13%;三四线同比+8%,环比+28%,年初以来同比-21%。

5月二手房成交持续较强复苏。我们统计的10个城市,5月二手房成交套数同比-7%,环比+7%,年初以来累计同比-20%。其中一线城市5月同比+14%,环比 +11%,累计同比-11%;二线城市5月同比-22%,环比+2%,累计同比-28%。

5月核心10城新房+二手房成交持续复苏。5月10城新房+二手房成交套数合计值同比+0%,环比+7%,年初以来累计同比-19%。其中,一线城市5月同比+7%(前值-9%),5月环比+13%(前值+43%),今年以来累计同比累计同比-17%(前值-24%);二线城市5月同比-4%(前值-16%),5月环比+7%(前值+30%),今年以来累计同比-19%(前值-24%)。

1,新房成交情况:

我们统计的43个城市,5月新房成交面积同比+7%,环比+24%,年初以来同比-18%。分结构来看,一线同比-4%,环比+23%,年初以来同比-26%;二线同比+7%,环比+20%,年初以来同比-13%;三四线同比+8%,环比+28%,年初以来同比-21%。

具体城市来看:一线城市中,北京5月同比+8%,环比+53%,累计同比-30%;深圳同比-32%,环比-9%,累计同比0%;上海同比-3%,环比+23%,累计同比-29%;广州同比0%,环比+18%,累计同比-27%。二线城市中,杭州同比+10%,环比-7%,累计同比+8%;南京同比+85%,环比+31%,累计同比+28%;成都同比+34%,环比+5%,累计同比+1%;苏州同比+22%,环比+64%,累计同比-9%;青岛同比+1%,环比-11%,累计同比-2%;济南同比+41%,环比+26%,累计同比-9%。

2,二手房成交情况:

我们统计的10个城市,5月二手房成交套数同比-7%,环比同比+7%,年初以来累计同比-20%。其中一线城市5月同比+14%,环比 +11%,累计同比-11%;二线城市5月同比-22%,环比+2%,累计同比-28%。

成交价格:5月环比上涨1.9%,较年初上涨3.7%;其中一线环比+3%,较年初+7.2%;二线环比+0.8%,较年初+1.1%。

价格调涨占比:5月10城5月价格调涨占比25%,较上月下降2个百分点,较年初提升2个百分点;一线城市5月价格调涨占比为34%,较上月下降2个百分点,较年初提升5个百分点;二线城市5月价格调涨占比21%,较上月下降2个百分点,较年初提升1个百分点。

新增客源量(含电话咨询):环比+22%,同比+105%,累计同比+87%。其中,一线城市,环比+26%,同比+142%,累计同比+65%;二线城市环比+18%,同比+76%,累计同比+109%。

具体城市来看:

(1)北京:

二手房成交套数:5月当月同比+17%,环比+23%,1-5月累计同比-16%。

成交价格, 年初至今+6%,5月环比+8%,自高点回撤-7%。

价格调涨占比,本月为19%,较年初+6个百分点。

新增客源量,当月同比+155%,环比+37%,累计同比+54%。

每平米租金,同比-2%,租金回报率约1.6%。

(2)上海:

二手房成交套数, 5月当月同比+11%,环比+5%,1-5月累计同比-19%。

成交价格, 较年初+2%,5月环比+1%,自高点回撤-11%。

价格调涨占比,本月为31%,较年初+7个百分点。

新增客源量,当月同比+132%,环比+16%,累计同比+81%。

每平米租金,同比+2%,租金回报率约1.8%。

(3)深圳:

二手房成交套数, 1-5月累计同比+32%,5月当月同比+16%,环比+11%。

成交价格, 年初至今0%,5月环比-2%。

价格调涨占比,本月为52%,较年初-9个百分点。

新增客源量,当月同比+136%,环比+24%,累计同比+57%。

每平米租金,同比+6%,租金回报率约1.5%。

(4)其他城市:

二手房成交套数:杭州5月二手房成交套数同比+14%,环比-3%;累计同比-9%;南京同比+40%,环比+8%,累计同比+23%;苏州同比-60%,环比-2%,累计同比-52%;成都同比-62%,环比-8%,累计同比-60%;青岛同比+9%,环比+5%,累计同比-3%;厦门同比-31%,环比-2%,累计同比-41%;佛山同比-7%,环比+35%,累计同比-33%;无锡同比-6%,环比-10%,累计同比-2%。

3,租金

各城市租金有所回升,出租率相对较低。一线城市整体租金略有上升,5月环比正增长,但7日出租率相对去年仍处低位。二线城市每平米租金也有所增长,较上月平均上升+2%,房源7日出租率则相对较低,较上月平均下降4个百分点。

投资建议:看好房地产大周期,也看好三四线预期差,布局三四线相关标的受益,持续推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、南都物业、蓝光发展等。同时认为地产产业链相关标的也将受益。

风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。

报告正文

1、一二线城市逐步回暖

5月新房销售持续恢复。我们统计的43个城市,5月新房成交面积同比+7%,环比+24%,年初以来同比-18%;。分结构来看,一线同比-4%,环比+23%,年初以来同比-26%;二线同比+7%,环比+20%,年初以来同比-13%;三四线同比+8%,环比+28%,年初以来同比-21%。

5月二手房成交持续较强复苏。我们统计的10个城市,5月二手房成交套数同比-7%,环比同比+7%,年初以来累计同比-20%。其中一线城市5月同比+14%,环比 +11%,累计同比-11%;二线城市5月同比-22%,环比+2%,累计同比-28%。

5月核心10城新房+二手房成交持续复苏。5月10城新房+二手房成交套数合计值同比+0%,环比+7%,年初以来累计同比-19%。其中,一线城市5月同比+7%(前值-9%),5月环比+13%(前值+43%),今年以来累计同比累计同比-17%(前值-24%);二线城市5月同比-4%(前值-16%),5月环比+7%(前值+30%),今年以来累计同比-19%(前值-24%)。

1.1、北京二手房市场

(1)二手房成交套数1-5月累计同比-16%,5月当月同比+17%,环比+23%。

(2)成交价格,较年初+6%,5月环比+8%,同比0%,自高点回撤-7%。

(3)价格调涨占比,本月为19%,较年初+6个百分点。

1.2、上海二手房市场

(1)二手房成交套数,1-5月累计同比-19%,5月当月同比+11%,环比+5%。

(2)成交价格,较年初+2%,5月环比+1%,自高点回撤-11%。

(3)价格调涨占比,本月为31%,较年初+7个百分点。

1.3、深圳二手房市场

(1)二手房成交套数,1-5月累计同比+32%,5月当月同比+16%,环比+11%。

(2)成交价格,较年初+0%,5月环比-2%,自高点回撤-2%。

(3)价格调涨占比,本月为52%,较年初个-9百分点。

2、各城市租金有所回升,出租率仍然较低

各城市租金有所回升,出租率相对较低。一线城市整体租金略有上升,5月环比正增长,但7日出租率相对去年仍处低位。二线城市每平米租金也有所增长,较上月平均上升+2%,房源7日出租率则相对较低,较上月平均下降4个百分点。

投资建议:看好房地产大周期,也看好三四线预期差,布局三四线相关标的受益,持续推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、南都物业、蓝光发展等。同时认为地产产业链相关标的也将受益。

风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。

(编辑:张展雄)

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