新股前瞻|大型物管企业腾飞前夕，金科服务“换帅”拟赴港上市？

金科再出高管人员变动信息，中西部物管大龙头金科服务港股上市进程在持续推进中。

智通财经APP了解到，5月26日晚间，A股板块上市的金科股份(000656.SZ)发布《关于高级管理人员变更的公告》披露，根据该公司的工作安排，徐国富于2020年5月22日向公司董事会提交辞职报告，5月25日，金科股份旗下物管业务子公司金科服务召开的创立大会暨2020年第一次临时股东大会及第一届董事会第一次会议，选举和聘任徐国富担任金科服务董事、副总经理兼财务负责人、董事会秘书。

据悉，金科服务目前已经成长为国内TOP10的大型物业公司，早先的4月29日，金科股份就发布公告称，拟分拆所属金科服务到香港联交所主板上市，此次公司高管变动预示着该进程正在持续推进。

就目前而言，在地产开发企业面临市场缩水、盈利能力下降等挑战的当下，物管业务分拆上市已经成为行业大趋势，市场也一度认可物业管理企业的增长逻辑，尤其近期的旧改推进，更是让大型物业管理企业估值中枢继续上行，此背景下的金科服务登陆港股，势必会引发多方资金的强烈关注。

背靠行业十强母公司，金科服务质地优秀

稳坐中西部物管企业龙头位置的金科服务，近年来业绩表现不俗。智通财经APP了解到，金科服务已经连续六年中西部市场占有率第一，管理项目近800个，管理面积超2.4亿方。以在管面积计算，于国内上市物管企业中金科服务仅排在彩生活（01778）、碧桂园服务（06098）、保利物业（06049）之后，目前位列第四。

公告中财务数据显示，截至2019年末，金科服务合并口径资产总额为40.45亿元人民币（单位下同），负债总额为34.89亿元，净资产5.56亿元，归属母公司所有者权益5.33亿元。公司2019年实现营业收入27.54亿元，利润总额4.88亿元，净利润4.05亿元，归属母公司所有者的净利润3.97亿元。2020年的前三个月，金科服务继续录得营业收入6.15亿元，利润总额1亿元，净利润8416万元，归属母公司所有者的净利润7929万元。

当前港股市场中有地产母公司支撑的大型物管公司中，雅生活服务（03319）、保利物业、绿城服务（02869）、中海物业（02669）动态市盈率水平约为39倍、83倍、55倍和50倍，金科如以较为保守的40倍PE计算，总市值也将达到160亿元左右。

此次募集资金将主要用于收并购及增值服务业务，叠加母公司金科股份的支撑，金科服务未来业绩增长动力仍较为充足。智通财经APP了解到，未考虑超额配售权的行使情况下，金科服务此次新发行的H股股数拟不超过发行后金科服务股份总数的25%，并视市场情况授予全球协调人或账簿管理人不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。募集的资金将用于扩大公司物业管理业务规模，收购兼并其他物业公司或者专业化服务公司，发展公司增值服务业务，完善公司数字化及信息化系统，补充公司营运资金等。

并且，金科服务地产母公司金科股份近三年销售面积分别以843万方、1342万方、1905万方，排在行业前十，同比增速分别为69%、59%、42%，已经为金科服务未来接管面积增长提供了强力保障。

而除了金科服务自身的增长因素外，大型物管企业未来仍有不少利好在加持。

迎行业性机遇，演绎中长期行情

大、中型物管企业在管面积增速稳定，市场更为青睐。智通财经APP了解到， 在管面积增速格局中的头部效应已经在逐步显现，2019年行业总在管面积为22.2亿方，同比增长28.4%，维持在非常高的水平。其中大中型公司受益于地产母公司的有力支持，同时在三方项目获取及收并购上能力更强，进而保证在管面积维持高增速。数据显示，大型公司在管面积增速接近行业平均水平，中型公司增速快速提升达31%，而小型公司增长则略显乏力。

管理费用率冲高后持续回落，行业规模优势逻辑得到进一步验证。智通财经APP了解到，首先横向比较来看，物管行业2019年管理费用同比增速为29%，其中大型、中型、小型公司的同比增速分别为28%、31%、29%。不同于中、小型公司在规模扩张上的强诉求导致管理费用继续高增长，大型公司在完成第一阶段的快速规模扩张后，总部能力和规模效应逐步显现，使其管理费用的增速低于规模增速。

历史数据对比中，近几年来行业的管理费用率并未出现持续上升，相反却出现了冲高后的持续回落，2019年平均管理费用率为8.6%，较2018年回落0.5个百分点，也一定程度上反应出规模效应的优势，未来随着科技化应用的推进，规模效应将持续显现。其中在科技化投入力度最大的大型公司，未来在费用管控上的能力优势将与中小型企业进一步扩大。

而在空间广阔的非住领域，头部企业也在抢占高地。智通此案件APP了解到，我国巨大的住宅市场，造就了当前大中型物业公司几乎都以住宅物业为基本盘的格局，但随着招商积余、新大正等一批以非住宅物业为核心在管项目的公司的崛起，越来越多的物管企业意识到还有空间无比广阔的非住宅领域可供开拓。近年来，头部物管企业近几年纷纷开始切入非住宅领域，如碧桂园服务布局城市服务业务、保利物业发力景区物业、新大正开拓机场领域、佳兆业美好布局商办市场等等，金科服务母公司民生地产开发、生活服务、科技产业投资运营、文化旅游康养的四位一体战略，也给金科服务进军非住领域提供一定基础。不同于住宅物业的“2C”业务属性，非住物业更类似于“2B”业务属性，目前仅头部企业能凭借过硬的服务能力拥有一定议价能力，确保利润率的稳定。

再加上“老旧改”等政策红利，行业再迎一波利好。智通财经APP了解到， 2019 年《政府工作报告》提出，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。据国家住建部初步统计，截至 2019 年5 月，全国共有老旧小区近 16 万个，建筑面积约为 40 亿平方米，老旧社区改造工程正加快推进，市场空间巨大。国家鼓励运用市场化方式吸引社会力量参与，这给物业服务企业的发展提供了新的舞台。目前已经有物业公司参与其中，未来有望成为行业新的利润增长点。

综上而言，金科服务此次被分拆至港股资本市场上市，不仅能凭借其自身目前优质的基本面吸引市场关注，后续多轮大型物管企业利好驱动之下，公司或许还有中长期的行情要演绎。