物管公司排队上市，金融街物业含“金汤匙”出生

2018年掀起的物业公司上市潮仍在持续，最近交表的就有烨星集团、金融街物业以及宋都服务等，但不同于以往大部分是住宅物管，在这批交表的公司中，金融街物业以商务物业为主，尤其是办公楼物管收入，占总收入比超过五成，远超来自其它物业类别收入。

北京金融街，占地一平方公里，被称为中国金融的“中枢神经”，也被笑言为“中国最富有的一条街”，这里汇集了金融、电信、电力等行业的前沿企业，金融街物业设立之初便专注为该区域提供物管服务。

智通财经APP了解到，金融街物业于1月24日向联交所递表，申请于主板上市，国泰君安国际为其独家保荐人。

金融街物业于1994年成立，以北京金融街区域的物业管理服务为起点，经过25年多的发展，已经成为一家综合物业管理公司，主要为国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务。随着业务不断扩张，物业管理服务涵盖住宅、医院、学校等多个物业类别。

区域拓展方面，公司从北京到北京以外的华北市场，再先后进入西南、东北、华南及华东市场。据了解，富凯大厦、金融街中心、德胜国际中心、重庆江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心及天津环球金融中心、北京天桥艺术中心、北京协和医院(西院区)、中央音乐学院等都是金融街物业的物业管理项目。由于主要集中在经济较为发达的一二线城市，且项目质量较高，金融街物业对宏观经济波动的抵抗力强于一般的商务物业公司，收入和盈利增长也相对更加稳定。

截至2019年9月30日，金融街物业在中国拥有11家附属公司及37家分支机构，物业管理项目共137个，涉及在管建筑面积合共约1900万平方米，其中42.1%位于北京地区，在京津冀物业服务百强企业中排名前五。近三年在中国物业服务百强企业的排名从第20位升至17位。

物业管理费高于住宅物业

物业股向来因为其收入确定性高，现金流稳健的特点而受资本追捧，细分下来，相比住宅物业，商务物业又有其独特的一面。

最明显的一点是，商务物业领域由于进入门槛相对较高，专业性和特殊性较强，每平米收入也比较高。招股书显示，2017年、2018及2019年前九个月，金融街物业的商务物业每月每平方米分别收取物业管理费10.8元、11.5元 及12.3元，其中，办公楼平均月度管理费率分别为每平方米人民币14.7元、每平方米人民币13.2元及每平方米人民币14.3元。对比中国物业服务百强企业，据中指院数据显示，过去四年，住宅物业的平均物业管理费分别为每月每平方米人民币2.24元、2.31元、2.3元及2.25元，可见商务物业的管理费远远高于住宅物业。

除了商务物业，金融街物业还有部分非商务物业，包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业等，不过占总收入比例仅在30%左右，非商务物业每月每平方米管理费分别为2.6元、2.6元及2.4元，也高于住宅物业平均水平。整体而言，金融街物业的月均物业管理费费率处于中国物业服务百强企业平均水平之上。

与非商务物业相比，商务物业(尤其是办公楼物业)的毛利率也相对更高，两者相差10-20个百分点左右。以2019年前9个月金融街物业的毛利率为例，商务物业毛利率为28.5%，其中办公楼物业的毛利率高达30.3%;非商务物业的毛利率仅为7%，其中住宅物业的毛利率从2018年的11.2%降低到了2019年前9个月的1.0%，主要由于一个广东项目截至2019年9月30日尚未确定有关金额，以及一个重庆项目维护社区产生额外费用。

金融街集团提供多元化物业组合

在物业管理费高于行业平均水平的情况下，金融街物业的业务规模仍能保持逐年增长，2018年，公司在管建筑面积同比增长24.24%至1640万平方米，并进一步增长至2019年9月末的1900万平方米。

金融街物业背靠金融街集团(全称为北京金融街投资(集团)有限公司)。从股权关系看，目前金融街集团通过其全资子公司华融综合间接持有金融街物业47.52%股权，为第一大股东。金融街物业的另外两大股东分别是天泰置业、融信合泰，分别持股29.49%、22.99%。

业务方面，金融街集团为金融街物业输送大部分物业服务项目。作为中国500强企业之一，金融街集团在全国范围内从事房地产、金融、教育、医疗及其他行业，为金融街物业提供了多元化的物业组合。

集团旗下的金融街控股，也就是金融街物业的联属公司，为一家A股上市的地产开发商，在中国五大城市群都有布局，包括珠三角、长三角、京津冀、长江中游和成渝城市群。截至2018年末，金融街控股地产项目建筑面积储备量约1530万平方米，在建建筑面积约550万平方米。凭借双方长期以来密切的合作关系，金融街控股的土储资源未来有望转化为金融街物业的潜在项目。

此外，随着母公司集团的业务拓展，金融街物业还与母公司集团内的一家教育公司合作。截至2019年9月末，金融街物业为这家公司所运营的9家学校及幼儿园提供物业管理服务，由于双方就未来的合作签署了战略合作协议，预计业务规模还会进一步扩大。

据金融街物业的招股书显示，可预见的未来，母集团开发的物业将继续成为公司的重要收入来源，计划与母集团保持长期合作关系，尤其在教育及医疗板块，同时从第三方不断获取新业务。

资料显示，2017年、2018年，以及2019年前9个月，金融街物业来自金融街联属集团的在管建筑面积分别占总在管建筑面积的63.5%、62.3%、59.3%，收入分别占86.9%、86.3%、83.9%。期内，来自金融联属集团的项目的在管建筑面积和收入均稳步增加，占比下降反映的是金融街物业外拓能力在不断增强，对金融街集团的依赖度在减少。

业绩稳步增长，筹资扩大业务

财务方面，随着在管建筑面积扩大，金融街物业的业绩也在稳步增长。收入由2017年的7.57亿元人民币(单位下同)增长15.7%至2018年的8.75亿元，2019年前9个月为6.91亿元，同比增长12.8%。

溢利由2017年的8270万元增长10.7%至2018年的9150万元，2019年前9个月同比增长37.4%至8690万元。对应期内净利润率分别为10.9%、10.5%、12.6%。

值得注意的是，截至2019年前三季度，公司的资产负债率为61%，较2017-2018年水平下降，且在物管行业中处于相对较低水平;从债务结构来看，流动负债占九成以上，长期负债压力较小，与物管行业普遍的债务结构类似，公司的流动比率较健康，由2018年的1.35上升至2019年前9个月的1.58，短期偿债能力提高。

公司现金流稳健，2017、2018年经营活动所得现金净额分别为9880.7万元、1.11亿元，2019年前9个月为5368.2万元。截至2019年9月末，现金及现金等价物约为5.33亿元，充足的在手现金为潜在的收并购奠定基础。

金融街物业此次上市也正是为了扩大业务规模。招股书显示，此次IPO所得款项净额将用于收并购，新设分、附属公司，拓展增值类服务业务，以及信息技术及智能设施系统的建设与升级。公司表示，未来将会特别注重京津冀、长三角、珠三角及其他一、二线城市的市场。

据弗若斯特沙利文数据，2018年-2023年，中国商业运营服务供应商总在管建筑面积预计将以12.5%的复合年增长率继续增加，2023年将达到9.8亿平方米。市场空间广阔，背靠金融街集团的金融街物业不仅享受行业增长的红利，也有望随着行业集中度的提升而获得龙头溢价。