房企密集发行美元债，中间风险几何？

本文来自微信公众号“财经涂鸦”。

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，继中国恒大(03333)1月16日发行两项合计20亿美元的优先票据之后，本月房企美元债融资总额已近95亿美元。同2019年全年海外融资总额的752亿美元相比，半月时间已超过去年十分之一的量。

内地房企如此频繁发行美元债，不免让人担忧其中的风险。惠誉评级关于《2020年信用前景展望：中国房地产行业》或带给我们一些启发。

在惠誉看来，当前中国房地产行业存在以下特征：基本需求仍然强劲、土地储备补充放缓、流动性展望喜忧参半、杠杆率保持稳定。

其一，购买力由首次购房需求和改善型购房需求推动。一些城市的户口登记制度改革刺激了购房需求，尤其是靠近省会和位于重点经济中心的三线城市。由于因城施策的实施，一线城市的需求受到抑制，但政策相对宽松的二线城市和强劲的三线城市购房行为更为活跃。

其二，融资政策未放松使得房企拿地速度放缓。规模较大的开发商将减少拿地活动并实施更审慎的控制，开发商正在寻求提高销售周转率并缩短土地储备年限。随着流动性充裕的开发商从流动性吃紧的开发商手中收购项目，行业将持续整合。而为节省购地成本，一些开发商也将更依靠传统市场投标以外的渠道，如并购和城市更新项目等。

其三，“B+”及以上评级的开发商不会出现重大流动性问题，而规模较小的开发商将因融资缩紧及现有项目开发的支出需求流动性吃紧。在此情境之下，小型开发商会选择提高周转率或将现有项目出售给规模较大的开发商来维持流动性，这将加速行业整合。因发改委在2019年7月宣布所有新增境外债券的发行收益只能用于下一年到期的中长期境外债务的再融资，拥有成熟境外融资渠道的较大规模房企将会更加注重改善其债务期限结构。

其四，规模较大的房企因放缓增长策略杠杆率有望保持稳定或下降。拥有更优质的土地储备和适宜的产品组合是支持和维持较低杠杆率的关键因素。

如是，惠誉认为，2020年房地产行业的销售增长大概率持平，增长幅度在-5%至5%之间。而房价将介于稳定至温和下降之间，加速周转的房企平均售价将保持稳定，一些专注于销售高端物业的房企的降价促销活动将拉低平均售价。

综合上述因素，惠誉给予2020年中国房地产行业展望为稳定，评级展望也为稳定。

惠誉表示，该行业的长期趋势将放缓，政府对房企的政策将在避免经济“硬着陆”和房地产市场过热带来的系统性风险之间建立平衡;而房企的流动性和促成现金回款的能力将成为2020年重要的信用因素。

（编辑：郭璇）