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扩张从快到慢,高负债牵扯着青客(QK.US)的心

2020年1月14日 19:24:00

虽以“品牌公寓第一股”的头衔成功在纳斯达克上市,但青客(QK.US)的日子却并不“滋润”。

智通财经APP发现,上市后的第七个交易日时,青客的股价便跌破17美元的发行价。且至2019年12月13日时,其股价最低跌至9.8美元,较发行价跌超42%,可见市场对于青客的“冷眼”。

不过,在股价疲软之际,青客发布了上市后的第一份业绩。据数据显示,青客在2019财年第四季度(截至9月30日止)的收入为3.36亿元,同比增长13.1%;且净亏损缩窄29%至1.25亿元,经调整后的EBITDA为-3140万元,同比缩窄46.9%。

但这样一份收入增长,亏损大幅缩窄的业绩并未对青客股价有明显提振,在业绩发布后的5个交易日内,其股价涨幅未超2%,这与青客目前面临的一系列经营难题有很大关系。

而透过该份业绩,便能清晰看到青客所面临的问题。

快速扩张后的“踩刹车”

事实上,从招股书中便能发现青客过去两年发展策略的不同。据相关运营指标显示,2018财年时,青客扩张迅猛,其签约公寓数量为29129,同比增长99.3%,该等公寓提供了96529个租赁单位,同比增长99.4%。与此同时,可出租(包括已出租和未出租)的单位数量83948,同比增长89.9%。

得益于规模的快速扩张,每个出租单位的平均装修费用同比下降1.43%,且青客的平均入住率提升2.6个百分点至91.6%。

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但至2019财年前三季度时,青客的扩张明显踩“刹车”。签约公寓数量同比增速大幅下滑至16.42%,与此同时,可用公寓数量、已签约租赁单位数量以及可出租单位数量均明显放缓,正在装修的出租单位数量则大幅下滑91.4%至767。

由于2018财年时正在装修的出租单位数量同比增长仅2倍,为快速消化房源,青客在2019财年前三季度对租金进行了一定下调,但平均入住率仍下降1.1个百分点。

至2019财年第四季度时,青客扩张速度放缓的特征则更为明显,已签约租赁单位为99656,同比增长仅3.24%,环比增长仅2.08%。同时,可用租赁单位的环比增速仅0.46%,即第四季度时新增的可用租赁单位仅443个。

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由于可用租赁单位增速的大幅放缓,青客的平均入住率在2019财年第四季度明显提升,同比增3.2%,较前三季度时也提升2.8%。值得注意的是,青客的预付租金折扣前利差不断降低,从2017财年至2019财年第四季度,下降幅度超10个百分点。这主要是因为青客的逐渐向租金较低的边远地区扩张以及为获得较高的入住率而调低了部分租金。青客在2019财年第四季度时的租金利差已与行业平均水平相近。

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扩张放缓背后的秘密

青客扩张放缓的背后,是多重因素的联合制约,最核心的原因便是高速发展后的高负债难以支撑青客的持续扩张。智通财经APP发现,2019财年时,青客的总资产约为18亿人民币,总负债为26.1亿元,资产负债率高达145%。高负债也是青客“抢跑”上市的核心原因。

而品牌公寓的盈利难题则造成了长租公寓提供商扩张越快亏损越多的窘境。众所周知,长租公寓是典型的重资产生意,租赁房间和装修都要花费大量资金,毛利率极低。以青客为例,2017、2018、2019财年,青客运营成本占总收入的比例分别为104.8%、100.9%、105.75%,对应同期的毛利率分别为-4.8%、-0.9%、-5.75%。

值得注意的是,长租公寓提供商毛利率较低还与自身租房成本过高有一定关系。在长租公寓提供商向一二线城市扩张之时,为通过较好地段的公寓获得核心竞争力,各大长租公寓纷纷在市场中抢夺核心地段资源,这导致房源的成本变相提升,形成了“高出低进”(即长租公寓提供商从租户收取的资金远低于支付给房东的租房成本)的现状,进一步加大了长租公寓的盈利难度。

据市场消息称,青客也有“高出低进”类型的房源,且涉及房源高达5000多套,包括上海、北京等一线城市,青客还曾单方面要求该类型房源的房东进行解约或降低房租价格。

亏损大幅收窄难赢市场欢心

当然,青客扩张放缓的策略对解决当前难题取到了一定的缓解作用,亏损的大幅收窄便是成果的体现。

智通财经APP发现,2019财年时,青客收入增速从70%下降至38.65%,净亏损缩窄0.3%至4.98亿元,经调整的EBITDA则缩窄19%至-1.79亿。

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从2019财年的各季度表现来看,又以第四财季最为明显。在收入增长13%的情况下,青客净亏损缩窄近30%,经调整的EBITDA缩窄46.9%。这主要得益于青客营销开支以及减值损失的大幅下降,使得期内总运营成本和费用接近零增长。

不过,虽然青客在2019财年及时改变了发展策略,但其资产负债率仍提升1.3个百分点至145.1%。即使其成功登陆纳斯达克并募集了4800万美元,但这只能对短期的资金流动有所缓解,高负债风险并未能解决。

随着青客的上市,说明长租公寓的发展已进入了新的阶段,为打造竞争壁垒而快速扩张的粗放模式已一去不复返,如何降低杠杆,有效把握风险成为了长租公寓新的关注点。青客也不得不放缓扩张速度以精细化运营。但在高投入、高负债、难盈利的业务模式下,即使第四季度亏损大幅收窄,市场似乎也并未认可。

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