丁祖昱2019年楼市十大预测对了八个半,2020年都有哪些展望?

作者: 张金亮 2019-12-31 17:30:08
丁祖昱对房地产行业未来一年股票做出预测表示,看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务8家地产股。

智通财经APP获悉,2019年12月31日下午,“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行,现场超4000名粉丝聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。

丁祖昱将2019年房地产关键词总结为“南”,具体体现在:投资难、融资更难;买房难、卖房更难;企业难、政府更难;交付难、维权更难;长租难、商办更难。

回顾年初在“奔向未来”2019丁祖昱评楼市发布会作出的十大预测,时间给出答案。“四限”放松、地价下降、租赁行业大洗牌、物业管理潜力凸显等预判,都一一得到验证。丁祖昱评楼市2019年十大预测,结果对了8个半。

一、房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂√

在2019年初的发布会上丁祖昱表示,虽然房地产市场很冷,但没有必要对房地产未来失去信心,特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量,依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

根据国家统计局数据显示,2019年前三季度,房地产+建筑业增加值约占GDP的1/7;依据国家财政部和企业公报,截止2019年11月底,土地出让金占广义财政收入(国家财政收入+政府性基金收入)比重为1/5,房地产相关税收占狭义财政收入比重为9.7%。此外,根据国家统计局数据显示,2018年,房地产相关从业人员达到5052万,占比全部城镇就业人员为12.1%。

二、货币“放水”难解楼市之渴√

以往的房地产市场上涨行情背后,都伴随着货币政策宽松放水,正所谓“水大鱼大”,没有水就没有鱼。2019年1月4日,央行便宣布降准1个点,引发社会广泛关注。央行降准是否会在短期内对楼市产生影响?丁祖昱的答案是否定的。他认为,即使央行适度放水,也不会马上传导到房地产。

现场丁祖昱表示,货币确实“放水”,但没有放到楼市。根据今年情势来看,从年初央行降准1个百分点,释放资金8000亿;到5月,央行定向降准,释放资金2800亿;再到9月,央行全面+定向降准,释放资金9000亿,虽然货币“放水”在不断持续,却没促成房地产盛宴,这也基本符合了丁祖昱的预判。

三、中央放权到地方,“四限”放松有希望√

关于2019年调控是否会放松的问题,丁祖昱曾表示很多城市开发商的销售价达不到限价的水平,可以不用再限价;限购适度的放松,对部分城市是有必要的;限贷的政策已经开始宽松了,首套置业群体会给予更大的支持;限售的城市,除了菏泽之后,还会有更多的菏泽。

复盘2019年,我们可以发现,地方调控历经“松-紧-松”三阶段变化:1-4月,多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;5-7月,地方调控关注房价红线,苏州、西安等市相继升级调控;8月以来,人才新政不断发力,“四限”调控局部放松,具体而言,上海、珠海、天津、南京、成都等市仅限于部分区域放松限购,长沙、江门、三亚、佛山等市则在全市范围调降人才购房门槛。

四、13万亿,地产行业规模下降10% ×

2019年楼市在下行压力中韧性前行,虽部分城市购房需求尚未充实,但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下,整体行业规模仍较2018年微增。参照2018年及2019年各月销售增速,克而瑞研究中心预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.4万亿元。

五、继续看好海南 乄(半对)

2019年是海南实施“全域限购”政策的第二年,房地产市场运行稳中有降,经济对房地产的依赖逐步降低,但今年海南出台的放宽户籍和人才政策,也引发了市场对放开限购的猜测,所以需要打一个折扣。

六、购买力下降,刚需房要警惕√

回顾2019年,商品住宅成交规模与去年同期相比大体持平,上半年成交热度持续,随着调控政策的逐步传导,下半年市场明显降温,成交量开始逐月走低,随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施,城市分化愈加显著:一线城市市场韧性较强,二线供求维稳,分化加剧;三四线小幅下行。

七、地价还会降,房企可抄底√

年初,丁祖昱曾预测,2019年地价还会降,建议房企屯粮等抄底,但他强调,永远不要寄希望于抄到地价的最底部。

一年过去,丁祖昱这一预测也得到验证。经历了2018年下半年的地市寒冬后,2019年二季度土地市场出现了短暂的回暖,土地价格一度随着优质用地的供应增加急剧上升;但到了下半年,由于融资渠道持续收紧,房企资金压力大,拿地的积极性也大幅降低,大部分地块低溢价甚至零溢价成交,整体溢价率已经跌至10%以下的低位,三四线城市的市场热度更是持续回落,土地市场进一步转冷。

八、租赁行业面临大洗牌,“背靠大树”能活下√

现场丁祖昱表示,今年租赁是大洗牌环境,大企业长租公寓公司能运作,轻资产长租公寓公司遇到挑战。

截至2019年11月,全国总计供应租赁用地愈180幅,超1000万方,然而事实却是租赁用地开工进度缓慢,近七成尚未开工,无一项目入市。长租公寓也进入冷却期,单房高估值泡沫破裂、从高期待/高估值,到收购价值腰斩,估值回到2年前,行业显露捡漏心态。

九、看好物业管理,不看好养老地产√

“奔向未来”发布会上,丁祖昱表示短期不看好养老地产,但看好物业管理。他建议房企重新审视物业版块,规模小的房企可以采取合作的模式,“傍大款”让物业再上一个台阶。即使暂时不上市,也可以为地产开发发挥价值。

复盘2019年,全年共有11家物业服务企业登陆资本市场,包括滨江服务(03316)、奥园健康(03662)、和泓服务(06093)、鑫苑服务(01895)、蓝光嘉宝服务(02606)、银城生活服务(01922)、新大正、招商积余、保利物业(06094)、时代邻里(09928)和宝龙商业(09909),上市数量创历年来新高。此外,据克而瑞物管不完全统计,2019年物业服务企业收并购35宗,涉及金额超50亿,涉及管理面积近5亿方。

物业股2019年利好,平均涨幅为56%。其中,新城悦(01755)涨幅高达213%。

十、看好地产股:碧桂园(02007)、万科(02202)、融创(01918)、佳兆业(01638)、金茂、招商蛇口、旭辉(00884)√

回顾2019年,房地产股票受宏观大盘影响,起起落落,但是丁祖昱推荐的七支股票全都逆势上涨。丁祖昱表示,“平均买,都赚钱。赚最少,到今天涨15%;赚最多涨83%。”

2020年楼市十大预测

随着2019年即将结束,中国房地产业将走进全新的“20年代”。洞悉未来十年,在长效机制、房住不炒的号召下,住房由投资属性回归到消费属性,房地产业由服务业变为制造业,房地产是中国最大的制造业。

展望2020年,楼市会走向何方?丁祖昱给出了他的答案。

一、政策三稳 既要“防上涨” 又要“防下跌”

政策方面要从“防涨”到“防跌”,无论是价格下跌还是成交量下跌都要关注,所以2020年(房地产)政策与过去是不一样的。

从2019年两会表态“防止房市大起大落”,到中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再到12月份,中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”,这些都侧面映证未来楼市预期的转变。

可以预见的是,“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调,大涨肯定不是稳定,大跌也同样不是稳定。在市场压力较大的一二线热点城市,将继续维持严厉的调控政策不放松,防范房地产价格泡沫;而在三四线城市则将维持房地产市场稳定,防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

二、继续“放水”楼市不是受益者

丁祖昱预计2020年会继续“放水” ,但楼市不是受益者。虽然我鼓励房地产是最大制造业,但“放水”只给房地产就太简单。在“房住不炒”指导下,做好打持久战准备,房地产去杠杆是长期战役。

近期,央行行长发表题为《坚守币值稳定目标,实施稳健货币政策》的文章,提出:综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节,前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节,但绝不等于对房地产放水,防范金融风险仍是一贯坚持的方向。

三、行业规模、企业规模双见顶

2020年行业规模稳住,整体企业规模也稳住,但不排除部分企业还会继续增长。但我看来整体企业在2020年增长会非常有限,部分企业甚至会出现下调。为什么销售增长就是好?当前市场下,不增长也能赚钱,也没有什么不好。2019年出现很多现金流为负的企业,2020年负现金流的企业会更多。所以,2020年很多房企需要重新考虑制定销售目标。

四、深圳不会涨,长三角空间大

2020深圳房价不会涨,但长三角发展将展现出极大空间。从市场的角度来看,深圳的房价已经不低,很多楼盘也需要消耗周期;再者,政府调控,也不会让深圳涨,所以未来深圳房价将会平稳。

另一方面,从国家战略上,长三角一体化落地最快,从区域发展的角度,长三角的将出现较大的空间。

克而瑞数据显示,在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中,长三角占了一半的名额。其中,位于长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。

五、加速去库存,卖房依赖渠道

未来,加快销售的速度,卖房依赖渠道的情况,还很难发生改变。

数据显示,目前房地产营销领域,常规手段失效,卖房就靠渠道。2018年以前,渠道占比还小于5%,而到了2019年底,渠道已占比50%。在渠道佣金方面,2018年为1%-2%左右,2019年已大于2.5%,个别项目佣金甚至超过10%。2020年,为加速去库存,渠道依赖仍将表现突出。

六、拿地不急 全年都是“窗口期”

2020年不用着急,认为适合就拿地,不用像2019年那样在3至5月份去抢地,新的一年都是拿地的窗口期。2020年,对于投资者来说,应该更从容一点,机会可能会更多一点。

七、兼并收购,“大鱼开始吃大鱼”

2020年房企兼并收购“大鱼开始吃大鱼”。“所谓大鱼吃小鱼的年代进一步演变成大鱼吃大鱼的时代,未来也会如此。”他表示。

八、仍看好物业但企业开始分化

2020年仍看好物业但企业开始分化。

“继续看好物业,企业会出现分化,每家物业企业市盈率发生比较大的变化,好的物业仍然比今年房地产企业高5到6倍,一般的物业企业慢慢趋向于今天的房地产企业,2020也是物业企业分化的一年,包括很多上市的物业企业。”他表示。

九、租赁变天,还需要寻找新模式

丁祖昱对租赁市场做出预测表示,租赁变天,行业还需要寻找新模式。随着年底政策的改变,2020年对待租赁市场的看法也应该改变。

丁祖昱现场认为,租赁市场未来空间很大,但企业需要在细分领域进行细化,做更加符合市场的产品。未来,租赁还需要不断提升。

十、看好8家地产股

丁祖昱对房地产行业未来一年股票做出预测表示,看好万科(02202)、融创(01918)、金茂(00817)、世茂(00813)、美的(03990)、佳兆业(01638)、绿城服务(02869)、碧桂园服务(06098)8家地产股。

鉴于2019年预测的房地产股中没有物业企业,但物业公司在过去一年获得了良好的涨势,在今年的预测中加上了两家物业公司,此外,六家房地产企业。这些推荐企业兼顾了龙头、兼顾了中型房企、兼顾了物业股、兼顾了特色企业。

现场,丁祖昱笑称:“买股票还是要拼自身的运气和人品,希望现场观众在2020年底能为我的这个预测鼓个掌。”

结果如何,我们拭目以待。

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