中金：龙头盈利增长或超20% 融创（01918）等内房股回调提供买入机会

本文来源于中金研究报告，作者为分析师张宇。

10 月 22 日，华润置地宣布拟以每股 33.65 港元配售 2 亿股新股（较 10 月 21 日 收盘价折让 7%）。我们认为配股的稀释效应有限，新增股数占发行后总股本的 2.8%。同时，我们认为该认购价格合理，考虑到公司股价从 8 月底部至今已累计 上涨 15%（年初至今涨幅为 25%）。

公司的财务纪律严格且资产负债表健康。我们认为该次配售能够在短期内帮助公 司缓解年初至今积极拿地带来的杠杆压力（前 9 个月拿地成本占销售额比例超过 60%），以更好满足评级机构和国资委对其财务指标的要求，长期来看也可为公 司可持续发展提供支撑。尽管该事件令市场产生负面情绪并一定程度上触发板块 价格回调，我们仍重申当前是买入地产股的良好时机。

谁可能会下一个进行配股？

通常来说，开发商在前期股价上涨幅度较大、估值处于高位且资产负债表承压的时候更倾向于发行新股。然而，公司出于对多方面原因未必一定会这么做，比如自身持股比例本来就较低的大股东不愿意自己的股权进一步被稀释（该情形可能适用于融创、奥园和旭辉等），且红筹股的新股发行

需要获得证监会等监管机构的额外批准，等等。

我们认为短期内房企进一步增发的可能性较低，主要考虑当前板块估值和基金仓位仍较低，且本轮上涨累计幅度仍相对有限。但如果有高质量开发商进行配股，我们建议投资者积极参与，鉴于这些公司之后的可持续增长将带来十分可观的回报。

重申当前为买入地产股的时机

我们判断实体市场后续将持续降温（尽管下行幅度可能较去年相对温和）。当前政策已进入观察期，部分城市已经出现一些正向调整。如果基本面超预期下行，那么政策调整的空间可能更大。此外，我们预计龙头开发商将实现稳健的销售增长（预计 2020 年整体增长 10-15%， 2019 年为15%）和确定性盈利增长（预计 2018-20 年复合增速超过 20%），且估值仍然具有吸引力（中金覆盖的 H 股地产商目前交易于 6.0 倍远期市盈率，位于历史平均负一倍标准差）。

估值与建议

中金覆盖的 H 股地产商目前交易于 6.0 倍远期市盈率，位于历史平均负一倍标准差，NAV 折让 39%。未来 3-6 个月维度首推融创、中海、旭辉、金茂、时代中国 和奥园。

风险：更多公司进行配股；2019 年销售和盈利低于我们预期。