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地产猿猴们怎么看施政报告:房价要涨,利好香港地产股

2019年10月17日 20:48:45

本文来自 微信公众号“财经美女蜗牛妹”。

昨天新的施政报告出来后,各家地产猿猴也都第一时间出了点评,看了一圈,每家猿猴们差不多都是同一个观点:房价要涨,利好香港地产股。

MS的标题就是——2019 Policy Address Benefits Developers。因为降低首付比例,会刺激用家需求,需求来了房价肯定也下不去了,住宅成交量会增加(利好香港开发商),其中中小型单位的升幅预计会跑赢大单位或者豪宅。

UBS的标题也差不多——positive surprise for developers。首付标准降低,预计会刺激成交量,缩小香港地产商的NAV折价。

UBS下图可见,过去多年的辣招打击需求端,令成交量下跌超过40%。

但供给没有增加,再打压需求端,也压制不了楼价。

GS说短期内看不到供需关系的变化,因为施政报告对未来几年的土地供给没有给出什么实际措施。但趋势上看,降低首付门槛对二手楼价是正面影响。

因为造楼要先有地,香港政府现在不就是批不出来地去造楼么。看汇丰这个数据,700多万香港人,住在250万套房子里,香港市民居住面积仅仅占了香港土地使用率的7%。

土地供应专责小组把上述7%的数据进行了分拆,只有2.3%用作私人住宅,公营房屋1.4%,乡郊居所3.2%。

2008年至今也都十几年了,香港的新增住宅只有11839套,同期香港新增人口就超过50万;更不用提整个城市距离上一个大型市镇开发已经隔了很多很多年了;并且现有法律法规下,在非熟地(未完成规划作住宅用途的土地)上走盖楼的一般程序大约需要11-14年。

要是算起数来,香港再过7年,住房短缺问题会更加严重。用什么弥补香港过去在地产政策上浪费的时间呢?今年的措施,只能说是杯水车薪。

Citi的报告能看到,2018年至2019年9月,香港的楼市成交中,80%的成交都是1000万以下的楼房。

所以首付比例一降低,过去一段时间被压抑的需求可能要被释放出来了,猿猴预计房价的反弹会早于预期,或在2020年2月前见底。Good for香港住宅市场和香港地产股。

降低首付到底能令多少人受益呢?猿猴预计这政策主要是针对中产,可能不到全港10%的家庭。

以前按揭保险最多贷款9成的楼价上限是400万楼,因此不少400万楼下的房子都有一些溢价。现在800万以下的楼最多可以贷款9成了,Citi给了一个让人有点忧伤的预测:香港800万以下的房子将销声匿迹。

忧伤。

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