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依附、独立、融合,物管与房屋经纪该如何相辅相成?

2019年10月9日 15:11:24

本文来自 微信公众号“东北地产研究”,作者东北证券地产组。

摘要

社区增值服务具备充足想象空间。物业管理公司作为社区线下流量入口,随着企业对社区资源的重视与优秀基础服务带来的高满意度,社区增值服务在收入中的占比稳步提升,若以坪效计算,社区增值服务仍具巨大挖掘空间。此外,社区增值服务收入的增长可以有效对冲物业费提价困难、刚性人力成本上升的问题。

房屋经纪行业虽为红海市场,但仍有机会。我们将社区增值服务定义为三个级别,其中2.0级别的增值服务较为充分的利用了流量优势且商业模型清晰,经纪业务更是其中翘楚。根据贝壳研究院数据,2018年房屋经纪业务GMV为6.53万亿元,佣金总收入约1300亿元;基于理想假设下,通过碧桂园服务成交的房屋占其在管社区当年总交易量的20%不到,在管项目交易覆盖率提升空间巨大;尽管经纪行业已有数家巨头企业,但长期来看市场容量、低能级城市机构渗透率将持续增长,物管公司仍有机会分得一杯羹。

物管公司已开始试水,文化差异或是最大困境。龙头物管公司均已成立房屋经纪品牌或设立社区内的租售中心,并且在业务开展初期具有一定的成本、房源优势。我们认为经营层面的优劣势在一定程度上均可以弥补,目前而言最大的问题在于物管公司谦卑的企业文化与经纪行业强调狼性的文化相斥,但是长期来看,独立上市、成为利润中心的物管公司必将孕育兼顾效率与服务的文化,事实上,物管与经纪业务的共存在海外有例可循,东急不动产作为全日本最大的综合物业管理商,依托于客户对其的信任和熟识,房屋经纪业务取得了超越物管、集团整体收入的增长。

做广义的社区服务供应商,提供不动产全周期服务。我们认为,物管公司切入房屋经纪领域比较好的方式成立相对独立的品牌与团队,基于在管社区流量进行发展,待略成规模后拓展第三方项目,形成经纪、物管业务的相辅相成。推荐绿城服务(02869),碧桂园服务(06098),持续关注永升生活服务(01995)、中航善达等物管行业龙头企业。

风险提示:开展经纪业务对物业品牌带来的负面影响,前期投入后收益不及预期,房地产市场波动对经纪行业整体带来的影响。

01、社区增值服务概述

1.1. 行业状况+社区增值服务的畅想

如同我们上一篇物业管理行业深度报告所述,物业管理行业正处于规模快速成长期:行业处于增量发展时代,未来两三年行业整体与龙头企业的在管面积与迎来强确定性快速增长;行业的集中度较上游地产开发业或发达国家的物业管理行业相比都处于低位,行业将保持良好的竞争格局,龙头企业借力资本实现规模扩张。

受限于行业现状与增值服务的发展水平,物管公司的收入依然依赖于基础物业服务,2019年上半年,已上市的头部物管公司中基础服务的收入占比区间绝大多数都在六成以上,部分公司接近80%的收入来源于基础服务收入;非基础服务收入则由业主增值服务、非业主增值服务构成,一般来说非业主增值服务的收入占比高于业主增值服务。

可以说,物业管理公司收入即有三大支柱业务构成:基础物业服务、业主增值服务、非业主增值服务。基础物业服务其规模与公司在管面积呈正相关,受益于已售未交付项目的逐渐结转,未来基础服务收入规模将维持快速增长,但是长期面临着物业费提价困难、刚性人力成本上升、老旧存量项目利润率下降以及在管面积增速下降等问题;非业主增值服务则是由物管公司向关联方提供案场协销、交付保洁、车位尾盘代理销售工作,关联交易占比过高、与地产开发行业景气度息息相关等因素使其难以享受高估值。唯有社区增值服务,不仅能够对冲基础服务的成本上升、提价困难的问题;同时充分运用物业管理方的线下流量入口优势,带来充足的想象空间。

目前资本市场给予物业管理公司普遍的高估值,不仅是基于在管面积的强确定性高速增长,更是对社区增值服务的未来抱以厚望。因此,社区增值服务开展的好与否,不仅能为公司带来收入方面增长,更使得物管公司有机会在资本市场享受高估值。

1.2. 社区增值服务:百花齐放,开源增收

社区增值服务已经成为物管公司收入中重要一环,可以看到,无论是碧桂园服务或是绿城服务,近几年社区增值服务/园区服务的收入占比均有所提升;同时受益于可观的利润水平,社区增值服务/园区服务在利润中的占比均明显高于其收入占比,2019年上半年,碧桂园服务、绿城服务的社区增值服务/园区服务在毛利中的占比分别为14.10%、30.57%。

我们对上市物管公司开展的社区增值服务进行了整理,尽管各家对于社区增值服务的定义不尽相同,但主要业务不外乎三类:围绕业主的生活开展的生活类服务、围绕业主资产开展的经纪业务以及围绕社区内资源开展的公共空间服务。社区增值服务的一大特点就是开展的业务繁多,收入构成多元化。

基础服务为根,依托于物业行业的信任与线下流量入口优势,头部物管公司凭借其良好的基础服务品质为后续社区服务的开花结果打下基础。根据对社区资源、线下流量的利用程度、提供服务的门槛、复杂度,我们将社区增值服务分为三个层级:

增值服务1.0以家政、维修、拎包入住等服务为典型,普遍具有行业门槛较低,附加值较少的特点,大多采用引入第三方/关联方合作方模式,依托于自身庞大的线下流量为业主提供服务,赚取作为平台的利润;

增值服务2.0典型包括有社区资源整合利用及经纪业务。特点为挖掘业主的资产资源、社区已有资源,通过业主对物管公司的信任与自身作为线下流量端口的优势来形成一定的行业门槛或差异化竞争。

增值服务3.0包括了专业性门槛极高的养老、幼托等专业型社区增值服务,对于业主的信任与自身的线下流量优势进行充分利用;目前盈利模式仍待探索,一旦成型有望脱离基础物业服务独立发展。

在分析上市物管公司的社区增值服务的构成后,我们发现目前收入中依然以增值服务1.0,即家政、拎包入住、社区零售等为主;

增值服务2.0中的园区空间服务则随着在管规模与资源利用率的上升而增长,虽然可挖掘空间较大,但是存在较为明显的天花板,房屋经纪业务的收入占比大多有所提升,但其表现出了一定的顺周期性,受今年上半年二手房市场的走弱,大部分公司的经纪业务收入占比有所波动。事实上,物管公司的经纪业务收入细分构成也不尽相同,包括了二手房交易、出租、车位的租售;

增值业务3.0方面则仅有绿城物业有所尝试,且规模较小。

考虑到增值服务1.0的可挖掘深度逐步减少以及增值服务3.0短期内的难以突破,我们认为增值服务2.0有望成为物管公司收入增长的助推剂


02、经纪业务:虽为红海市场,但仍具机会

2.1. 行业规模可观,机构渗透率具备提升空间


1.0的增值服务下,物管公司更多发挥了其流量通道作用,其存在着附加值较低,无差异化核心竞争力等问题;3.0增值服务则目前仍无清晰的盈利模式,与之相较,社区增值服务2.0模式是当下最具潜力和市场估值认可度的业务,其中的经纪业务自然而然成为重点发力方向。

二手房经纪业务规模巨大,未来将持续以波动向上态势。根据贝壳研究院数据,2003-2018年,我国二手房交易规模增长了约40倍,期间的CAGR为28%,高于同期商品住宅销售额的CAGR,占同期的商品住宅销售额也由24%提升至52%,整体呈波动上升态势;2018年全国二手房成交套数420万套,成交面积3.95亿平米,成交金额为6.53万亿元,成交总金额同比上升11.5%;

受2016年至今的调控影响下,2018年二手房市场保持着2017年以来的低迷态势,与2017年基本持平,成交量明显低于2015、2016年,2018年全国经济人市场预期指数的低迷也反映了市场的悲观情绪。假设二手房佣金比例为2.0%,则2018年二手房交易的市场总量约为1300亿元。我们认为短期形式上二手房市场受调控等一系列因素影响,将与房地产开发周期同向波动,但随着城镇开发趋于饱和、存量房规模的提升,二手房市场将表现为曲折向上的态势。

我国二手房经纪市场发展不均衡,一线、强二线城市已迈入存量时代,整体渗透率仍有提升空间。当下四大一线城市中北京、广州、深圳的二手住宅交易面积占一二手住宅交易总面积68%、44%、66%(广州的一二手房成交数据波动性略大,且仅统计至2017年底),一线城市均已迈入以二手住宅为主的房地产市场,故而也是各大房屋经纪公司的必争之地。

紧跟一线城市,部分热点二线城市也逐步踏入存量房时代,如苏州、厦门。随着城市开发趋于饱和,绝大部分二线城市在未来将形成以二手房为主的交易结构;低能级城市由于尚处于快速城镇化发展阶段,因此短期内仍将以新房为主力。

由于部分二线城市与低能级城市处于以新房为主的成交结构,使得当地二手房市场的集中度、机构渗透度较一线城市、强二线城市来的更低,头部经纪公司也更多采用兼并区域内强势中小型经纪公司或加盟制模式来开拓业务,若采用直营模式则将面临较大的成本压力。事实上,不成熟的市场反倒令开展经纪业务的物管公司有一定的相对优势,一方面物管公司主要依托于在管项目来开展经纪业务;此外,前期投入相对较小的优势带来了更低的试错成本

根据贝壳研究院数据,我国二手房市场目前的机构渗透率约为80%,且一线、强二线城市的渗透率则高于能级较弱的城市。作为对标,美国的二手房市场机构渗透率在2016年达到88%。受渗透率影响,目前我国二手房市场的集中度依然较低,部分热点二线城市其第一大经纪公司市占率仅为10%-20%,而低能级城市则依然以区域内中小型经纪公司为主,我们认为未来我国二手房市场的机构渗透率、集中度都仍有较大提升空间。

2.2. 与现有的经纪公司相比优劣势,机会点

由于商品住宅总价较高且具有非标产品特性,导致二手房交易中买卖双方普遍存在信息不对等,难以实现C2C模式,房屋经纪公司应运而生。

经纪业务的核心在于对于供需两端的匹配,由于信息不对等、交易品类异质性强,因此供端,即房源的资源优先度更高于需端客户。在交易过程中,经纪公司依托自身庞大的挂牌房源信息库与购房者需求进行匹配,降低交易过程中的摩擦力;在撮合交易后,由中介人员帮助买卖双方完成交易的一系列手续及流程。

我们认为在整个交易流程中,挂牌房源数据库,即供端是经纪公司的核心门槛,在这基础上延伸出的服务能力、则是经纪行业龙头有别于中小型公司的优势。当链家、我爱我家等头部经纪公司在拓展新区域时,会先通过合作、地拓等方式来获取房源。这个问题上,并不是先有鸡还是先有蛋的悖论,应该是明确的先有房源,再有客源。

我们尝试通过STOW分析模型,来拆解物业公司开展经纪业务的优劣势。

优势(S)

1、物管公司作为线下流量入口利用大数据得到的精确用户画像:随着物管公司对在管社区信息化、科技化程度的提升,其对于业主的画像也越发精确,通过监控画面、水电费缴纳情况、管家等方式获取业主的动态与租售意向,带来其在房源端方面的优势;

2、初期的成本端优势:物管公司在开展经纪业务的初期大多采用在社区内物业用房开设租售中心的方式,人员也大多采用原有物管人员兼职,因此成端方面较专业经纪公司有着明显优势,特别是在拓展三四线城市的下沉市场。

3、不动产全周期服务模式:传统经纪公司的核心在于交易,而物管公司除了交易以外能够提供房屋维护、保洁、二次租售等服务;

4、业主对于优秀物管公司具备信任及黏性。

劣势(W)

1、门店曝光度更低:由于初期其门店大多设立在社区内部,因此曝光度自然不及沿街店铺;

2、品牌打造的困难:一方面是由于低曝光度带来的低品牌宣传能力,其次是因为大多数物管公司开设的经纪业务均无独立品牌,大多以租售中心示人;

3、交易环节缺失服务专业性:由于前期投入较低且人员大多为物管人员兼职,因此在交易环节提供的服务专业性、便利性远不及专业经纪公司。

4:开展经纪业务恐对自身物管品牌带来影响:为促使交易通过自有平台,物管公司或工作人员拦截第三方经纪公司带客看房或窃取客户信息,影响基础物业服务品质,导致自身物管品牌受影响;

机会(O)

1、房屋经纪行业规模将呈现波动增长,且三四线下沉市场机构覆盖率有较大提升空间:三四线城市经纪市场依然以区域中小型经纪公司或夫妻店为主,龙头经纪公司受限于成本问题无法采用直营模式切入市场;

2、传统经纪行业因为过于狼性的文化而饱受诟病:由于房屋经纪行业的低频高价的特点,在利益驱动下,为了实现快速交易,夸大其词、隐瞒信息的情况偶有发生,这为物管公司切入市场带来机会;

3、互联网技术应用正对传统经纪行业进行改变:虽然经纪行业的核心依然是线下门店,但是APP端、网页端在拓客、交易中发挥的作用越来越明显,有望帮助物管公司在一定程度上弥补门店数量或服务质量的不足。

威胁(T)

1、经纪行业已经存在寡头,为竞争激烈的红海市场:行业内存在链家、我爱我家等直营龙头企业,而贝壳等平台模式则快速入侵三四线下沉市场;

2、经纪行业明显受房地产市场周期、政策影响。

2.3. 企业文化差异或是当下最大困境

与专业经纪公司相比,物管公司在房源、客源方面互有优劣,我们认为整体商业模型不存在弊病,经营层面的优劣势都可以通过努力来弥补,而最大的困难在于企业文化的差异。物业管理与房屋经纪行业一大差异即在于前者是高频低价,后者则是低频高价,这也导致了经纪行业的公司、从业人员更为强调狼性文化,甚至会通过话术、夸大宣传来撮合成交;而物业管理行业则更类似于社区的隐形管家,更强调谦卑的服务文化。

但是变化正在发生。随着众多物业公司上市并由开发商下属的品牌、成本中心转为以自身经营状况为核心的利润中心后,原来隐于幕后,温良恭谦的文化必将变得更为高效,众多物管公司开展的强目的性的楼栋管家服务即是如此;而房屋经纪公司也越发重视从业人员的培训和离职率指标,更多希望是通过服务专业性而不是话术来达成交易。

无论是物业管理还是房屋经纪,不同的社区服务业最终都会形成以服务专业性见长,兼顾运营效率与客户体验的文化,依赖话术或只赚口碑不赚钱都不会长久,两者的目标具是保障并提升业主的资产价值。我们相信物业管理、房屋经纪行业之间的文化差异终将消融。

2.4. 对标东急不动产集团:物业管理与房屋经纪的结合

东急不动产控股公司(Tokyu Fudosan Holdings Corporation)隶属于东急集团,前身是1953年成立的TOKLU LAND CORPORATION,彼时专注于东京涩谷等地的地下铁建设;2013年时集团将TOKYU LAND CORPORATION(房地产业务),TOKYU COMMUNITY CORP(物业管理业务)与TOKYU LIVABLE, INC(经纪业务)合并作为东急不动产控股公司上市。

公司立足于房地产全周期服务,开展了包括开发、物业管理、房屋经理、零售等业务。自2013年上市至今,公司的收入、利润、资产规模均获得长足进步,截止至2018财年底,公司的经营收入达到9019亿日元,经营利润为802亿日元,总资产为2.405万亿日元。

单独观察物业管理和房屋经纪业务,即TOKYU COMMUNITY与TOKYU LIVABLE,2018财年的收入分别为1739亿日元、1189亿日元,过去5年的CAGR分别为4.57%、15.28%;营业利润方面,2018财年分别为86、139亿元,在公司全部利润中占比9.8%、15.9%,较上市的2013财年分别减少4.6%、增长1.5%。

截止至2018财年,TOKYU COMMUNITY管理公寓数量为84万套,业务范围涉及商办物业、公共设施等,为全日本最大的综合物业管理公司;但由于日本的城镇化进程早已完成,且进入了以存量房为主的时代,物业管理行业整体面临着快速扩张乏力的问题,因此公司自2013年合并上市后就提出加强公司内部协同效应,于2013财年年报中便提出:TOKYU LIVABLE将商业化TOKYU COMMUNITY的信息,并凭借自身参与地产开发、服务业全流程带来的品牌影响力与物业管理带来的良好口碑效益,使得其房屋经纪业务增速获得了超越公司整体CAGR的速度;根据公开资料显示,TOKYU LIVABLE已获得了兄弟公司服务的社区物业二手房交易的48%份额。

由于东急不动产控股集团于2013年整合上市,TOKYU LIVABLE于2013年以前的经营数据并无正式公告,但通过其官网我们可以查询到自2013年合并上市后公司的营业额稳步提升,期间的营业额CAGR为11.66%,而2000年-2013年之间的CAGR仅为5%,且营业额表现出更强的波动性,与TOKYU COMMUNITY合并后发挥的协同效应可见一斑 。

事实证明,物业管理、房屋经纪等社区服务业能够在一个公司框架下良好共存,原因在于其核心价值都在于维护业主资产价值,尽管在国内目前两个行业的文化、风格差异较大,我们相信其最终都回归这一主轴。


03、经济业务空间测算

3.1. 单项目模型测算


我们以如下假设进行测算,来计算经纪业务收入与物业管理收入。

假设:1、项目总建筑面积为20万平米,套均面积为100平米;

2、物业费为3元/平米/月,二手房销售均价为3万元/平米;

3、在优质物管公司管理下,社区维持良好状况,整体收缴率达到95%的较高水平,维持每年3%的置换率,成交佣金率为1.8%;

4、物业管理毛利率取20%,经纪业务考虑店面、后台成本的节约,毛利率为50%,物管公司在社区全部的二手房交易中可以获取20%的成交量。

在仅考虑二手房交易的经纪业务的静态条件下,每年在20万方建面的成熟社区完成8笔二手房交易,即20%的份额时,经纪业务即能贡献一个优质社区物业管理收入的24%,若一并考虑出租中介费用收入,则其占比将更为可观。

事实上,由于经纪业务开展初期场地大多为物业用房,人员构成以物业工作人员为主,因此其场地、佣金分成成本均具备明显优势,使得其毛利率普遍高于50%。

我们以通过物管公司成交的房屋套数覆盖率与经纪业务的毛利率为敏感性系数进行分析,可以看到在覆盖率达到50%,经纪业务毛利率30%的情况下,经纪业务的利润达到48.6万元,达到同期基础服务利润的35%,收入相当可观。

3.2. 行业总量测算

从总量上来看,根据贝壳研究院数据,2018年我国二手房住宅交易规模为6.53万亿元,若以2%的佣金比例进行测算,则当年二手房交易佣金规模约为1300亿元;若以物业管理规模,即204亿平米进行测算,均价取2018年底的百城新建住宅平均价格的90%,13210元/平米,依然假设置换率为3%,佣金比例1.8%,则二手房交易佣金规模为1455亿元。

静态来看,二手房交易的佣金规模较物业行业基础服务收入规模存在一定差距,但考虑到房屋经纪行业的规模、机构渗透率仍有较大提升,其作为物业基础服务收入的补充收入,空间巨大。

3.3. 针对公司的模型测算

我们对部分开展经纪业务的上市物管公司其营业情况进行统计,经纪业务的收入差距较大,占其当期基础服务收入比例从2.65%-11.40%不等,差异较为明显。我们以经纪业务以二手房交易为主,且不包括车位代理销售的碧桂园服务为例来计算由其成本的二手房数量占在管社区二手房的交易比例。

结合关联方碧桂园的销售均价及项目特点,我们做以下假设:

1、考虑碧桂园的项目区域布局,假定碧桂园服务在管项目套均建筑面积为120平米,二手房销售均价为8000元/平米,即套均成交总价为96万元;

2、不考虑来自于第三方的在管面积的增值服务空间,仅测算来自于关联方的在管面积;

3、交付项目当年即发生二手房交易的可能性较低,面积以上一年底的在管面积于当年底的在管面积的中间值进行计算;

4、佣金提取比例为1.8%,即1.728万元;

5、公司的经纪业务收入理想化考虑,假设100%来自于二手房交易。

基于以上假设,2018年通过碧桂园服务所设立的房屋租售中心成交的二手房占有效在管面积的0.58%,若置换率为3%,则当年通过碧桂园服务的房屋租售中心成交的不动产占所有交易的19%,远低于东急不动产48%的成交比例。

事实上,该测算模型相当理想化,包括套均面积、均价以及经纪业务收入构成等多方面仍具进一步推敲的空间,但通过这一简单的模型可以看到目前物管公司所开展的经纪业务收入具备可观的提升空间。


04、依附、独立、融合,站在时代起点憧憬


虽然物业管理行业是高频低价,而房屋经纪则是低频高价,但究其本质,两者皆是沟通人与房屋的过程,无论是物业管理或是经纪行业的龙头。

房屋经纪作为低频高价的消费行业,因此物管公司也乐于设立房屋租售中心,毕竟此类“小打小闹”并不需要额外的人力、固定成本,而一旦获取成交便可获得不菲的收益;而物管公司的关联开发商也可通过房屋租售中心进行一二手房联动以帮助其推盘销售。

在项目内设立房屋租售中心,依附于在管项目内部物业用房的发展模式在初期较容易取得突破,有着低成本、高收益的优势,但受限于曝光度不足、难以形成品牌口碑等方面,会更早遇到发现瓶颈且对自身经纪服务的中长期发展也更为不利。

建立相对独立的品牌,在项目底商或附近区域开设门店的模式前期需承担更多成本,但长期来看其经纪业务将发展的更为健康;此外,经纪品牌的相对独立运行能够适当避免物管、经纪行业企业文化的冲突与部分业主对于物业公司开展经纪业务的抵触心态。

对于现有的龙头物管、经纪公司进行全方位合作,我们认为其可能性并不大,两者都对应着千亿级别的静态行业规模与持续向上的发展趋势;龙头物管公司的项目覆盖范围对于经纪公司而言依然较小,但有着更深的信息量,两者对于全面合作愿意支付的筹码恐怕都低于对方的期望。

对于物管公司而言,我们认为较为合理的路线是走区域深耕模式,即依托于自身在区域内的管理密度,设立相对独立的房屋经纪品牌或与区域型经纪公司合作开展业务,以在管项目为基点,辐射区域内所有项目,形成物管、经纪两套工作人员,最终获得区域市场的较大比例份额,与物管业务形成良性循环。

我们无法断言最终这一提供广义社区服务的龙头企业是由物业公司,还是经纪公司发展而成或是物管、经纪行业龙头公司全面合作下产生,但我们相信未来将出现能够将物业管理、房屋经纪融合的企业,类似于东急不动产这样不动产全周期服务的企业。长期来看,我们认为物业管理和经纪服务最终将走向融合,形成广义的社区服务业,依附于在管项目进行发展是暂时之势。物管公司提供房屋经纪业务收获的不仅仅是利润,优秀的经纪服务体验更能增强业主的黏性,使经纪业务、物管业务互为倚靠之势


05、经济业务发展良好的公司一览

5.1. 绿城服务(02869)


作为开展社区增值服务的排头兵,绿城服务的园区服务,即社区增值服务的收入持续提升,由2015年的9.5%提升至2018年的19.5%,收入由2.77亿元提升至13.08亿元;在园区服务整体收入快速增长的同时,物业资产管理收入也迅速发展,为该分部的主要收入来源,2018年贡献收入7.19亿元,占比55%。



早于2015年,公司与杭州本土中介机构豪世华邦合作,由公司让渡部分绿城置换的股权,由对方操盘和运营,截止至2018年底,公司持有绿城置换55%的股权。

在专业经纪公司的运营以及自身位于杭州地区强大的品牌号召力,经纪业务的收入水平取得了长足进步,但是也更易受到二手房市场周期波动、门店扩张的固定成本影响,导致近几年经纪业务利润率逐步走低,2017、18年的毛利率分别为33.3%、20.2%。

绿城置换目前布局依然以长三角区域为主,自2015年与豪世华邦合作后,正式向市场化道路前进,提出走出园区、走出绿城。以2019年8月底数据为例,绿城置换位于杭州市挂牌房源共计4198套,其中由绿城服务管理的房源共计1989套,占比低于50%,“绿城置换”一定程度上已经实现了独立运营,对于公司在管项目的依赖明显降低。

绿城服务作为已有上市物业公司中品牌号召力最强、增值服务体系最完善的公司,其对于经纪业务的探索也走在行业前列,我们期待经纪业务能与公司的物管业务发生更多融合与协同发展,给予我们新的惊喜。

维持公司买入评级,我们预测公司2019、2020、2021年EPS为0.22、0.29、0.36人民币,给予公司2020年26倍的PE,目标价8.5港元/股。

5.2. 碧桂园服务(06098)

碧桂园服务其在管规模位居上市物管公司前三位,社区增值服务具备深厚的开展空间。2019年上半年,公司社区增值服务录得收入3.07亿元,占比约8.8%,仍低于部分同业企业;社区增值服务依然以家居生活服务为主,上半年录得营收1.97亿元,占比64%,经纪业务收入为0.69亿元,占比22%。

目前公司对于经纪业务采取的策略以社区内设立租售中心为主;今年3月,公司与房屋经纪公司优居合作,成立了凤凰优居品牌,公司在合资成立的广东凤凰优居房地产经纪有限公司占51%的股份。

维持公司买入评级,我们预测公司2019、2020、2021年EPS为0.59、0.83、1.13元,给予公司2020年28倍的PE,目标价26.4港元/股。

5.3. 永升生活服务(01995)

截止至今年6月底,永升生活服务在管面积约4900万平米,合同管理面积8620万平米,虽然在管面积规模小于行业内龙头企业,但增值服务开展情况良好。今年上半年,公司社区增值服务录得收入1.41亿元,同比大幅增长161%,社区增值服务的收入占比持续提升,19年上半年占同期营收的20.0%;其中经纪业务收入为4058万元,同比增长112%。

维持公司买入评级,我们预计公司2019、2020、2021年的EPS分别为0.14、0.21、0。27元,给予公司2020年22倍的PE,目标价5.1港元/股。

5.4. 中航善达

招商物业的在管物业具备可观的增值服务挖掘空间。截止至一季度末,招商物业在管面积7081万平米,其中5565万方来自于关联方,包括了招商蛇口、招商局集团及下属企业,其中住宅面积为4372万平米。根据以往招商蛇口的销售区域分布,招商物业在管项目中大部分位于一线、核心二线城市,无论是经纪业务或是其余社区增值服务的挖掘空间都相当可观。

维持公司买入评级,假设2019年年内完成重组,招商物业业绩并表,预计公司2019、2020、2021年EPS分别为0.46、0.65、0.91元,对应PE分别为31、22、15.8倍。给予公司物管业务20年25倍PE,目标价为18.5元/股。

5.5.万科物业

万科物业作为万科控股子公司,已连续十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”。2019年上半年,万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑;坚持住宅商企两翼齐飞的战略,聚焦核心城市、核心客户,市场份额持续扩大。

上半年万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%;同期新增项目的签约饱和收入21.64亿元,同比增长113.8%;其中,住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元,同比增长84%;商业物业服务新增饱和收入8.31亿元,同比增长189%。

作为行业的领头羊,万科物业早于2001年成立了万科租售中心,并于2018年5月将原有的万科租售中心更名为朴邻·万科物业二手房专营店,当天分布在全国46座城市,355家门店同时揭牌亮相。万科物业在房屋经纪领域选择进入“窄门”,其只进入由万科物业进入的小区,并从服务入手切入交易。对于朴邻而言,房屋交易完成是服务的一个环节,其后通过物业交接、房屋售后、房屋装修、维修保养到后续物业管理、房屋托管、再次租售等诸多服务,最终形成资产管理闭环。

5.6. 保利物业

又一央企物业龙头寻求上市,保利物业于2019年8月于港交所递交招股书。2019年1-4月,其录得社区增值服务收入2.78亿元,同比上升103%,占全部收入的16.2%;公司将社区增值服务分为社区生活服务、社区资产增值服务两类,前者包含了购物协助、拎包入住、家政服务及其他定制服务,类似于我们所说的增值服务1.0模式;社区资产增值服务则包括停车场管理服务和社区空间运营服务。

对于房屋经纪业务,公司同样试水成立了社区房屋租售中心,未来结合公司可观的在管面积与关联方给予的大量高质量待管项目,公司有望在房屋经纪业务取得更大的成就。

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