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新股前瞻︱并购一时爽,嘉宝股份IPO前的追款路

2019年9月7日 10:31:42

智通财经APP注意到,9月5日,来自西南地区的物业管理服务商嘉宝股份再次向港交所递交上市申请,而实际上,3月初该公司就已经递交过招股书,并于6月份过聆讯。不过可能是之前给公司的估值不达预期,且6月初大盘指数下行,加深了对资本市场的担忧,最终未能如期启动招股。

按照港交所规定,若6个月未能过聆讯则需要重新提交招股书,嘉宝股份的情况也属此类。在正好间隔6个月的节骨眼儿上重新提交招股书,一是说明还未准备充分,二又说明其对上市的渴望。

6个月的时间可以增加一份半年报,而嘉宝股份带来了哪些“新料”?

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营收提速,净利翻倍

嘉宝股份是一家物业管理企业,主要业务位于我国西南地区和四川省,是A股上市公司蓝光发展旗下物业公司,在西南地区和四川拥有举足轻重的地位。截至2018年底,在该地区集团在管总建筑面积分别达到41.6和33.4百万平方米,在2019中国物业服务百强企业中分列第四位和第一位。

集团的业务模式比较简单,分为物业管理服务、咨询服务及社区增值服务,按收入计物业管理为核心业务。

智通财经APP观察到,2016年至2018年,集团总收入分别为6.58、9.23和14.64亿元人民币(单位下同),同比分别增长40.27%和58.7%;2019年上半年,录得收入9.33亿元,同比增长58.9%。由此可见,嘉宝股份的收入增速逐渐加快。但是需要注意的是,物业管理服务增长贡献正在逐步减小,2019年上半年同比增速38%,远低于总体收入增速,并且收入贡献比也较前几年有所下降。

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智通财经APP注意到,物业服务收入主要受到在管面积和平均物业管理费影响。物业服务中8成以上是住宅物业,受到房地产行业发展降温及政策影响,在管面积增速下滑,过去三年同期分别增加81.9%、37.8%,截至2019年6月底在管面积63312平方米,仅比2018年末增加4.4%,可以预见2019年整体也不会有更大幅度的增长。

另一方面,由于行业竞争渐渐激烈,近三年的平均物业管理费分别为2.3、2.1、2.0、2.0元/平方米,小幅下滑,也减少了物业费收入。

尽管如此,在总体收入提速的基础上,嘉宝股份的利润实现了高速甚至翻倍增长。2019年上半年,毛利润3.16亿元,同比增长67%,而经营利润和净利润分别为2.23亿元和1.87亿元,同比分别增长104.6%和108.2%。

这主意得益于嘉宝股份良好的成本控制,例如服务流程标准化,采用技术解决方案从而降低了劳动力成本。

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并购是把双刃剑

嘉宝股份的在管面积增长一是来自自然增长,二是来自收并购。

上文提到,嘉宝股份是蓝光发展旗下的物业公司,蓝光发展是一家地产公司,背靠蓝光,嘉宝股份管理的大部分物业由控股股东蓝光集团开发。

截至2016年、2017年及2018年12月31日,蓝光集团开发的物业分别占管总建筑面积的77.8%、54.7%及44.2%。上述期间,公司向由蓝光集团开发的物业提供管理服务所得收入分别占物业管理服务收入的约85.0%、68.4%及54.9%,过去三年来自蓝光集团的收入占嘉宝股份总收入的32.5%、28.8%和21.7%。

可以看到,嘉宝股份对蓝光的依存度下降,这主要也是因为自身收并购业务的发展。然而收并购虽然快,质量却堪忧。

首先是由于并购项目带来大量的应收账款,智通财经APP观察到,2016年至2019年6月底,嘉宝股份的应收账款分别为1.39、3.65、5.53和6.34亿元,过去几年几乎每年以翻倍的速度增长。且由于嘉宝股份的客户并无信贷期,绝大部分应收款当年年底逾期,因此集团每年都要进行减值拨备。

从账龄看,上半年超过一年的应收账款已经超过了8000万元,较去年又有了大幅增长。

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另外并购资产的盈利水平相对不高,从平均物业管理费可以看到,来自蓝光集团的收费水平明显高于第三方,这也是整体收费水平下降的主要原因。

由此可以看到,并购虽然能短期内快速扩大集团业务规模,增加收入,但是并购标的的选择也尤为重要,不能只为贪图一时之爽快。

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