业绩会实录 | 弘阳地产（01996）：利润稳步增长 “地产+商业”双轮驱动战略初见成效

智通财经APP获悉，周四(8月29日)，弘阳地产集团有限公司(01996)于香港举行2019年中期业绩发布会。执行董事及主席曾焕沙先生、执行董事及行政总裁何捷先生、执行董事及副总裁雷伟彬先生、以及首席财务官申广平先生出席了本次会议。

弘阳地产是一家位于中国江苏省的综合性房地产开发商，专注于住宅物业开发以及商业及综合用途物业的开发、运营及管理。公司的业务运营包括三个主要业务分部：房地产开发与销售;商业物业投资与经营;酒店业务。

以下是智通财经APP整理的业绩发布会实录：

曾焕沙

上市一年来，公司上下共同努力，各项工作积极推进，业绩稳中向好。上半年公司通过高效运营，实现了合约销售303亿元，签约面积金额同比例大幅提升。签约率、回款率达到行业标杆水平。

投资方面，我们已基本完成全国布局。上半年新进的西安、长沙、温州等11个城市，自6月底总土储达到1570万方，较去年年底增加了20%。这些成绩和进步离不开广大媒体朋友、股东、投资者和各位社会各界大力支持。

下半年市场环境充满机遇和挑战，我们将继续保持理性、谨慎的态度，仔细应对复杂的局面和环境。

继续坚持“双轮驱动”战略，挖掘产业联动价值，继续以落地城市深耕，通过扩大区域规模效应，提升运营效率，创造产品溢价，继续坚持稳健的财务策略，狠抓回款，拓宽融资渠道，优化债务结构，力争用更好的业绩回馈每一位股东和投资者。

何捷

中期业绩亮点分为六个部分，第一个亮点，双轮驱动，打造差异化的竞争力。第二个亮点，销售增长强劲，发展势头良好。第三，基本完成全国布局，做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈。第四，高效运营，投融管退，产品服务，有质量高增长。第五，盈利稳增，利润规模持续增长。第六，财务稳健，资产规模增长，信用指标持续改进。

首先看双轮驱动，地产和商业整个市场地位提升，2019年地产排名52强，商业名列14，并且我们的商业荣获轻资产优秀运营商6强。我们两座弘阳广场开业，截止目前3座开业，12座在筹备中。

第二，业绩增长。2019年上半年销售合约人民币303亿，合约销售面积229万方，销售额同比增长43%。

第三，全国布局。依旧有54%项目座落在大江苏区域，2019年我们进入了西安长沙温州襄阳等11个城市，截止到6月份总土储达到1569万方，其中83%位于新一二线城市，较2018年末增长接近20%。上半年商业弘阳广场拓展商业广场6家，分别在天津、徐州、燕郊等地。

第四，高效运营。整个高周转运营标准不断趋于成熟，期初库存去化率达到70%，签约回款率94%，回款效率和质量保持行业标杆。标准化产品在整个江苏地区落地，产品力和服务稳步增长。联合发起联合采购联盟，有效降低成本。商业综合出租率达到97%，租金收缴率达到99%。

第五，利润稳增。2019年上半年营业收入达到39.1亿元人民币，毛利率29%。净利润7.2亿人民币，同比增长15.2%，净利润率达到18.5%。

第六，财务稳健。资产规模达到864.5亿元，较2018年增长27.3%，期末现金金额增长36%，达到169.5亿元。同时我们净负债率76%，债务结构不断优化，短债占比同比下降。公司获得了联合国际评比BB+，境内主体获得中诚信、联合信用AA+评级，展望稳定，境外信用评级保持稳定。同时上半年发行了三笔美元债，都获得了超额认购，年期不断增长，公司在资本市场形象进一步被投资者认可。

双轮驱动，首先在地产、商业排名不断提升，达到比较高排名，同时在地产和商业方面保持了比较好的高增长。地产是2018年百强增长排名前三。商业地产成长前十。在规模房企，两个排名都是靠前，同时又能够高速增长，这样的企业在目前房地产界应该讲是不多的，正是这样的状况，形成了我们的竞争力。除了产业赋能、相互赋能，投资等等方面都可以得到非常好的利益，其他的利益上特别是投资上获得较强竞争力，双轮驱动也是弘阳发展的利器和竞争力。

问答环节

问：今年公司各项数据都在上升，但毛利率和毛利同比下降，请问是什么原因？上半年营收未结转的金额是多少？

答：弘阳的毛利及毛利率还是在行业的平均之上。弘阳两年前还是一家江苏区域性的房企，这两年在加大全国化布局的力度，截止到今年，基本完成全国化布局。在成为全国性的房企过程中，切入新的城市，需要一些时间去提升毛利率水平。在规模发展和快速增长的企业中，弘阳的毛利率还是比较适中。

另外，预收账款是234亿元，可结算收入300亿元左右，合并报表部分可以看到这个对未来可结转收入支撑覆盖倍数比较大。

问：弘阳推出“地产+商业”双轮驱动战略，目前商业占比并不高，能否透露未来的发展计划？

答：弘阳的商业是轻重结合，重资产部分在报表当中体现的是收入，轻资产体现的是品牌收入、委管收入。今年还是希望把品牌、规模打出来。随着公司重资产的提升，重资产租金水平提升比较快，在这样情况下，今年的增速将达到20%，所以弘阳重资产的商业经营能力很强大的，轻资产主要体现在品牌和规模上。

问：弘阳总部搬到上海之后有什么正面的影响？其他区域性房企能复制弘阳的路径吗？

答：弘阳从2月14日搬到上海，搬到上海主要原因是：1.上海是人才高地、信息高地、资金高地。2.在江苏时，相对来说还是比较安逸的，搬到上海以后，我们逐渐看到标杆企业的优势，促进公司缩小和标杆企业的差距。

问：净负债率的安全线是多少？

答：弘阳希望是在财务约束的情况下谋求发展，公司增长规模还是比较快，但过去三年净负债率控制比较稳健，保持在60%-70%之间。未来希望控制在80%之内，实际可能会略超一点，但希望保持行业稳健、偏好的水平。

问：弘阳的净利率是18%，在行业中属于比较高的，但是毛利率只有28%，请问是结转的原因还是对物业进行价值重估？有没有什么举措提高经营利润？

答：今年上半年净利润较去年同期增长14%，和结转结构有关系，上半年结转项目相对偏少，全年有20多个结转项目，所以全年结转规模会上升。

弘阳是一家“商用+地产”双轮驱动的公司，旗下购物中心的经营情况不断的调整，租金保持20%以上的增长，给物业一定的业绩增幅，这是公司双轮驱动战略推动的，未来将会持续有这样的利润体现。

第二，来自联合营单位的结转开始产生净利润，并将带来持续的利润，合作方给公司带来投资收益2亿左右。未来归属于自己核心报表，这三个利润都属于弘阳核心利润之一，本身是以商业“双轮驱动”逻辑来做的。

问：“3671”大运营体系是哪些项目能够做到？

答：“3671”是一个数字代码，并不是大运营的全部，我们用“3671”代表大运营，其实大运营还有很多其他的数据。“3671”主要是开发阶段，其他阶段都有数字密码。

第二，“3671”并不是一个固定的数，每个地方的管理要求不一样，所以在不同的地方代表不同的数字。在目前运营水平上，有些指标能够达到，有些指标有些差距。“3671”是公司的营运目标，这个目标相对来说是比较高的，不需要纠结“3671”那个点，而是看最后的结果。另外，看行业的运营水平，回款率是一个很好的指标。