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业绩会实录 | 弘阳地产(01996):利润稳步增长 “地产+商业”双轮驱动战略初见成效

2019年8月29日 20:24:08

智通财经APP获悉,周四(8月29日),弘阳地产集团有限公司(01996)于香港举行2019年中期业绩发布会。执行董事及主席曾焕沙先生、执行董事及行政总裁何捷先生、执行董事及副总裁雷伟彬先生、以及首席财务官申广平先生出席了本次会议。

弘阳地产是一家位于中国江苏省的综合性房地产开发商,专注于住宅物业开发以及商业及综合用途物业的开发、运营及管理。公司的业务运营包括三个主要业务分部:房地产开发与销售;商业物业投资与经营;酒店业务。

以下是智通财经APP整理的业绩发布会实录:

曾焕沙

上市一年来,公司上下共同努力,各项工作积极推进,业绩稳中向好。上半年公司通过高效运营,实现了合约销售303亿元,签约面积金额同比例大幅提升。签约率、回款率达到行业标杆水平。

投资方面,我们已基本完成全国布局。上半年新进的西安、长沙、温州等11个城市,自6月底总土储达到1570万方,较去年年底增加了20%。这些成绩和进步离不开广大媒体朋友、股东、投资者和各位社会各界大力支持。

下半年市场环境充满机遇和挑战,我们将继续保持理性、谨慎的态度,仔细应对复杂的局面和环境。

继续坚持“双轮驱动”战略,挖掘产业联动价值,继续以落地城市深耕,通过扩大区域规模效应,提升运营效率,创造产品溢价,继续坚持稳健的财务策略,狠抓回款,拓宽融资渠道,优化债务结构,力争用更好的业绩回馈每一位股东和投资者。

何捷

中期业绩亮点分为六个部分,第一个亮点,双轮驱动,打造差异化的竞争力。第二个亮点,销售增长强劲,发展势头良好。第三,基本完成全国布局,做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈。第四,高效运营,投融管退,产品服务,有质量高增长。第五,盈利稳增,利润规模持续增长。第六,财务稳健,资产规模增长,信用指标持续改进。

首先看双轮驱动,地产和商业整个市场地位提升,2019年地产排名52强,商业名列14,并且我们的商业荣获轻资产优秀运营商6强。我们两座弘阳广场开业,截止目前3座开业,12座在筹备中。

第二,业绩增长。2019年上半年销售合约人民币303亿,合约销售面积229万方,销售额同比增长43%。

第三,全国布局。依旧有54%项目座落在大江苏区域,2019年我们进入了西安长沙温州襄阳等11个城市,截止到6月份总土储达到1569万方,其中83%位于新一二线城市,较2018年末增长接近20%。上半年商业弘阳广场拓展商业广场6家,分别在天津、徐州、燕郊等地。

第四,高效运营。整个高周转运营标准不断趋于成熟,期初库存去化率达到70%,签约回款率94%,回款效率和质量保持行业标杆。标准化产品在整个江苏地区落地,产品力和服务稳步增长。联合发起联合采购联盟,有效降低成本。商业综合出租率达到97%,租金收缴率达到99%。

第五,利润稳增。2019年上半年营业收入达到39.1亿元人民币,毛利率29%。净利润7.2亿人民币,同比增长15.2%,净利润率达到18.5%。

第六,财务稳健。资产规模达到864.5亿元,较2018年增长27.3%,期末现金金额增长36%,达到169.5亿元。同时我们净负债率76%,债务结构不断优化,短债占比同比下降。公司获得了联合国际评比BB+,境内主体获得中诚信、联合信用AA+评级,展望稳定,境外信用评级保持稳定。同时上半年发行了三笔美元债,都获得了超额认购,年期不断增长,公司在资本市场形象进一步被投资者认可。

双轮驱动,首先在地产、商业排名不断提升,达到比较高排名,同时在地产和商业方面保持了比较好的高增长。地产是2018年百强增长排名前三。商业地产成长前十。在规模房企,两个排名都是靠前,同时又能够高速增长,这样的企业在目前房地产界应该讲是不多的,正是这样的状况,形成了我们的竞争力。除了产业赋能、相互赋能,投资等等方面都可以得到非常好的利益,其他的利益上特别是投资上获得较强竞争力,双轮驱动也是弘阳发展的利器和竞争力。

问答环节

问:今年公司各项数据都在上升,但毛利率和毛利同比下降,请问是什么原因?上半年营收未结转的金额是多少?

答:弘阳的毛利及毛利率还是在行业的平均之上。弘阳两年前还是一家江苏区域性的房企,这两年在加大全国化布局的力度,截止到今年,基本完成全国化布局。在成为全国性的房企过程中,切入新的城市,需要一些时间去提升毛利率水平。在规模发展和快速增长的企业中,弘阳的毛利率还是比较适中。

另外,预收账款是234亿元,可结算收入300亿元左右,合并报表部分可以看到这个对未来可结转收入支撑覆盖倍数比较大。

问:弘阳推出“地产+商业”双轮驱动战略,目前商业占比并不高,能否透露未来的发展计划?

答:弘阳的商业是轻重结合,重资产部分在报表当中体现的是收入,轻资产体现的是品牌收入、委管收入。今年还是希望把品牌、规模打出来。随着公司重资产的提升,重资产租金水平提升比较快,在这样情况下,今年的增速将达到20%,所以弘阳重资产的商业经营能力很强大的,轻资产主要体现在品牌和规模上。

问:弘阳总部搬到上海之后有什么正面的影响?其他区域性房企能复制弘阳的路径吗?

答:弘阳从2月14日搬到上海,搬到上海主要原因是:1.上海是人才高地、信息高地、资金高地。2.在江苏时,相对来说还是比较安逸的,搬到上海以后,我们逐渐看到标杆企业的优势,促进公司缩小和标杆企业的差距。

问:净负债率的安全线是多少?

答:弘阳希望是在财务约束的情况下谋求发展,公司增长规模还是比较快,但过去三年净负债率控制比较稳健,保持在60%-70%之间。未来希望控制在80%之内,实际可能会略超一点,但希望保持行业稳健、偏好的水平。

问:弘阳的净利率是18%,在行业中属于比较高的,但是毛利率只有28%,请问是结转的原因还是对物业进行价值重估?有没有什么举措提高经营利润?

答:今年上半年净利润较去年同期增长14%,和结转结构有关系,上半年结转项目相对偏少,全年有20多个结转项目,所以全年结转规模会上升。

弘阳是一家“商用+地产”双轮驱动的公司,旗下购物中心的经营情况不断的调整,租金保持20%以上的增长,给物业一定的业绩增幅,这是公司双轮驱动战略推动的,未来将会持续有这样的利润体现。

第二,来自联合营单位的结转开始产生净利润,并将带来持续的利润,合作方给公司带来投资收益2亿左右。未来归属于自己核心报表,这三个利润都属于弘阳核心利润之一,本身是以商业“双轮驱动”逻辑来做的。

问:“3671”大运营体系是哪些项目能够做到?

答:“3671”是一个数字代码,并不是大运营的全部,我们用“3671”代表大运营,其实大运营还有很多其他的数据。“3671”主要是开发阶段,其他阶段都有数字密码。

第二,“3671”并不是一个固定的数,每个地方的管理要求不一样,所以在不同的地方代表不同的数字。在目前运营水平上,有些指标能够达到,有些指标有些差距。“3671”是公司的营运目标,这个目标相对来说是比较高的,不需要纠结“3671”那个点,而是看最后的结果。另外,看行业的运营水平,回款率是一个很好的指标。

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