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万科(02202)中期业绩考: 控制好负债 构筑第二条增长曲线

2019年8月21日 12:11:28

智通财经APP获悉,万科20日晚公布上半年业绩,股东应占溢利118.4亿元(人民币 下同),同比增长29.8%,每股盈利1.06元。期内实现营业收入1,393.2亿元,同比增长31.5%。21日万科在深圳大梅沙总部举行2019年中期业绩推介会,首席执行官祝九胜、首席运营官张旭、财务负责人王文金,董事会秘书朱旭出席。

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图为万科中期业绩发布会

业绩:上半年盈利增长29.8%

上半年,万科实现销售面积2,150.1万平方米,销售金额340.0亿元,同比分别升5.6%和9.6%;所销售的产品中,住宅占比87.8%,商办佔比9.0%,其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型佔比90.6%。

截至6月底,万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%。租赁住宅方面,上半年新开业101个项目,总计2.06万间。截至6月30日,长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市,开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。另外,公司管理商业项目总建筑面积超过1,350万平方米。

万科称,截至6月底持有现金1,438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;淨负债率35.04%,持续保持行业低位。

财务: 其他业务收入下降是短期波动

半年报显示,万科房地产业务之外的其他业务营收只有10.5亿,同比下降了11.3%。

对此,财务负责人王文金回应称,万科的其他业务收入指的是公司收的联营公司的品牌支持费、运营支持费,还有代收的费用,并不是指物业收入,租赁收入。这一块具有一定波动性,跟收入做确认的,这是一个短期的小波动,并不把它作为一个有效考量的范围。

万科上半年年报显示,期内公司财务费用32.28亿元,同比增长38.38%,主要系利息支出增加及新租赁准则影响。

对此,王文金回应称,财务费用上升有两个原因:一是上半年的时候把部分短债转化为长债,融资成本稍微上升。二是上半年跟去年同期比较,平均的债总量稍微高一点,这两个因素是比较大的因素。另外今年上半年起用租赁会计政策,把使用权的资产贴现,贴现以后转换成财务费用。

王文金续称,今年上半年万科有息负债从2600亿降到2210亿,下降了350亿,在控制净负债的情况下降低了有息负债总量。

他表示,万科现在在发债、调整各项成债结构方面非常努力,资金成本的水平也是在行业内算是非常低的,公司依然会继续加大现金流的投入,提升资金管理效率,在这一块把它做到非常适当的水平,尽量降低财务费用。

战略:处于第三次创业  控制好负债率

祝九胜认为,目前万科正处于三次创业阶段。他指出,王石35年前第一次创业,20多年前聚焦不动产行业是二次创业,现在是三次创业,不是一个静态的阶段,是处于第三次创业的阶段状态和特征,阶段性的想实现的是构筑第二条增长曲线,根本目的是围绕客户发展,围绕客户需求。

8月18日,中央出台了支持深圳建设社会主义先行示范区的意见,意见中提出建立完善房地产发展制度,在被问及未来万科在这方面会有哪些作为时,祝九胜表示,万科作为在深圳成长起来的企业对这个政策高度关注,这是在整个大湾区协同方面应该起到深圳应该有的作用,城市未来的竞争力可以预期。另外,这里也涉及到从土地市场供应到房地产的变化,万科将努力跟进政策,为深圳进一步的提升竞争力做出本地企业的应有贡献。“作为一个市民,也得积极的参与其中。”

对于“万科怎么看待现在金融政策”的问题,祝九胜称,如果行业过多的金融化、工具化,会对行业的长期健康发展带来很多负面的效应。这次新的市场的变化,对这个行业会有一些影响,但对于资信比较好的企业来说,实际上的影响可能没那么大。不管怎么说,作为企业,万科一贯稳健,会根据货币市场的变化,控制好我们的负债率。

拿地: 集中在长三角、珠三角 今年也会稳

首席运营官、执行副总裁张旭称,拿地的时候,根据收了多少钱回来才去拿地,所以没有固定的拿地计划。拿地集中在长三角、珠三角这些区域。上半年的开工面积略少,但今年的开工计划也是根据去年的拿地来定的。

他还表示,预计今年拿地也会很稳定,这是根据去年和今年的销售额来决定的。

旧改:不方便确定货值 先披露面积

半年报指出,万科旧改的权益面积是300多万平米,而对应的货值并未指出。

对此,祝九胜表示,旧改面积转化为货值不太好算,因为在不同的阶段,估值的方法和原则不太一样,所以先披露面积。财务负责人王文金补充称,货值是未来面向长期的计算,旧改这块不确定性更大,所以不方便确定货值。

祝九胜指出,当一个城市发展到一定阶段的时候,旧改城市更新改造一定是土地供应的主要来源,深圳已经是这种现象,万科也在建立这样能力,在做布局。“我知道很多竞争对手会直接成立规模很大的城市更新改造公司,在前期就有大量的介入。我们的方式是连接各方盟友一起去做。”

而董秘朱旭在介绍万科租赁业务时提及,租赁目前已实现覆盖35个城市,累计开业8.2万间。而在长租的部分项目由于开展难度高于预期,投资回报的表现水平进行了调整。上半年万科在租赁住宅业务新开业101个项目,总计2.06万间。其中,万村项目改造完工的房间数约2.4万间,已交付开业的项目出租率良好。

业务调整:泊寓将成立独立事业部

据朱旭介绍,上半年万科的开发业务分为四个大区域,为南方区域、上海区域、北京区域、中西部区域。非开发业务则包含,物业开发、商业开发、物流、长租公寓、冰雪、海外、教育和其他业务。

值得一提的是,教育被作为单独的业务提及。

据了解,去年下半年,万科确立了BG(事业群)和BU(业务线)两个业务单元,四大区域公司和物业公司成为BG,长租公寓、商业地产、物流仓储、海外业务、滑雪度假则成为BU。原先散落在各区域公司的BU业务,被归拢到一处集中运营。

祝九胜则表示,之前泊寓都是分散的,今年把它成立一个独立的事业部,因为它已经具备了这个条件。“我们主要是从它发展本身和内在的逻辑来成立一个专门的事业部。居者有其屋是一个伟大的计划。”

减员:裁撤600人 是为了适配公司发展

对于媒体问及万科的房地产开发系统减员,祝九胜表示,大部分会把数量标准放在质量标准之前,如果开发系统里面,一年时间总人数只有600人的变化,说明量的变化不是这件事情最本质的要求,我们的人员素质要求能力也发生了变化。

祝九胜续称,靠内部培训和改造让人员迅速地赶上市场和客户的变化,这个显得有点勉强。如果真正对市场敬畏,对客户负责任,我们会通过能力拼图,人才地图,把合适的人配到合适的事情上来,毕竟每个大企业到一定时期总会有阶段性需要解决的问题。

最后,祝九胜表示:“万科做事情得问一下自己的发心,如果只把数量作为目标,不是我们这家公司的工作作风。”

商业开发:继续与印力集团合作

朱旭表示,在商业开发方面还是与印力集团合作。

截至发面,已经开业的面积643万平方米,90%都是大型购物中心,购物中心整体出租率达到97%,三个大型购物中心开业。

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