业绩会实录| 中国奥园(03883)：布局旧改增加大湾区土储 对完成全年销售目标有信心

8月19日，中国奥园（03883）在香港举行2019年中期业绩发布会。会上，公司执行董事马军表示，公司目前总体货量比较平稳，全国布局比较合理，有40多个全新项目，对完成全年销售任务比较有信心。

财报显示，该公司2019年上半年录得合同销售人民币536.3亿元，同比增长33%；营业额同比增长73%至236.7亿元；毛利润同比增长81%至70.5亿元，毛利润率29.8%；净利润同比增长90%至28亿元，为半年同比增长新高；每股盈利同比增长87%至84.8分。于2019年6月30日，已签约但未确认的合同销售约人民币1390亿元，将于未来两年内逐步确认，盈利持续性强。

智通财经APP了解到，奥园为大湾区主要开发商，获纳入恒生沪深港通大湾区综合指数。2019年上半年，奥园共新增34个项目，新增可开发建筑面积约726万平方米，新增可售货值逾人民币800亿元。公司提前布局城市更新项目，目前在大湾区及其他地区拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，规划总建筑面积约1600万平方米，预计货值约人民币2197亿元，将提供额外的销售贡献及增长动力。

今年至今，公司通过境外公募及私募美元债、银团贷款等渠道合共募得约16.5亿美元。2019年，率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行，全额使用国家发改委批出的14.5亿美元外债额度。

以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录：

问：

现在存在一些外围风险因素，公司对今年房价有什么看法和预计？

执行董事马军：

今年上半年，总体成交面积同比略降，成交金额略增一点，基本和去年相持平。一线城市表现比较好，成交量增幅比较大；二线城市和去年同期大概持平；三线城市确实有压力，整体成交量有所下滑。从统计局的数据来看，目前整体房价还是在上行，尤其是在一线城市，以及大部分二线城市，而三四线城市受房改政策影响有所分化。预计下半年总体态势会延续上半年的情况，因为上半年，大多数房企受去年买地相对较少的影响，更多的压力在于库存不是很足，下半年面临的情况在于补货后房企与房企之间的竞争态势。

问：

目前的汇率对公司境外还债能力有影响吗？下半年是否再有发债融资计划？

高级副总裁陈嘉扬：

公司在今年上半年总借贷约人民币775.6亿元，其中短债335.5亿元。我们还是以境内债为主(占比65%)，境外债占比35%，且更多的是在为2020年上半年做一个提前部署。实际上的话，今年以来奥园在境内外的一些融资都是比较成功的，公司的信贷受到市场的认可，会继续密切关注资金需求和成本去继续进行境内外融资。公司上半年已全额使用国家发改委批出的14.5亿美元外债额度，下半年境内债仍有额度，会看准市场的窗口来发行，主要还是作为一个资金上的再融资。

问：

此前中央政治局会议首次明确不将房地产作为短期刺激经济手段，对公司销售会有什么影响？有否什么促销手段？

马军：

现在中央的政策还是以稳为主。从政策面来说，这个问题也不是新提出来，是沿用了以前一贯的政策，只不过这次重新再提一提。因为今年三四月份市场上出现了一波“小阳春”，因为一方面房企货值不多，另一方面今年一季度的融资情况也比较好，所以大家在土地市场表现比较活跃。各级地方政府在后期调控里有收有放，这个市场总体看来还是比较平稳的。

今年下半年，我们的可售货量有1300多个亿，总体货量比较充足。我们认为公司目前全国性的布局还是比较合理，今年下半年有40多个全新项目，再加上二次或是三次开盘，总体来说新货的占比比较高，所以我们对完成全年的销售任务还是比较有信心。

目前从行业来看，今年上半年各个开发商促销力度都不是很大：一方面是政府调控，价格受限，开发商利润空间受到一定挤压；另外一个是货量不是很足，开发商主动打折意愿不是很足。我们也做了一定程度的促销，有一些是价格方面的促销，但我们也更希望通过营销激励，一方面激励员工、一方面激励合作伙伴，去加大销售力度。

问：

公司入股百年人寿的原因是？是否意味着将来会布局保险业务？未来和百年人寿会有怎样的合作？

此外，奥园健康上市后，公司还有没有其他分拆业务上市？有预计时间吗？

主席郭梓文：

收购百年人寿股份沿用了公司一贯的战略——“一业为主，纵向发展”，所谓的纵向发展主要是跟我们的主业有关联的产业协同发展。百年人寿本身跟奥园健康的医美和康养板块有关联，在合作平台和业务板块方面会有联动效果。希望通过这次合作带动奥园健康产业的业务，形成协同发展的格局。

其他业务板块暂无分拆计划，目前都稳定发展，八大板块都在良性发展。

问：

奥园目前已有三年土储加上一些旧改项目，接下来会否积极拿地？

副主席郭梓宁：

近一两年，公司会通过城市更新来拿地。今年会有一批城市更新的项目，总的来说拿地比例会和往年差不多。

问：

国家支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，这个计划会否令深圳房价大幅上涨？

马军：

深圳房价本身就比较高。在大湾区规划发布后，整个大湾区的城市成长潜力都非常高，众多房企蜂拥而来。公司采取提前布局旧改的方式，继续保持原来的核心优势，增长大湾区土储，争取获得优质土地。