“一城一策+高频微调+有松有紧”组合下 二线高成长房企进入业绩释放期

本文编选自“地产豪声音”微信公众号，作者为华创地产袁豪团队，原文标题为《房地产中报业绩预告点评：中报业绩普遍靓丽，板块EPS敏感性增强》。

事 件

近期主流房企陆续公布中报业绩预告。其中，绿地控股公告预计 2019H1 公司营收2,015.9 亿元，同比增长27.5%;预计归母净利润88.2 亿元，同比增长45.7%。阳光城2019H1 营业总收入225.92 亿元，同比增长48.56%;实现归母净利润14.48 亿元，同比增长 40.38%。蓝光发展公告预计 2019H1 归母净利润约 12.5 亿元，同比增长 约 101%。首开股份预计 2019H1 实现营收约 219.3 亿元，同比增长 25.0%;实现归 母净利润约 17.3 亿元，同比增长 25.4%。金科股份公告预计 2019H1 公司归母净利 润将提升至 20-26 亿元，同比增长 200%-290%。

点 评

 中报业绩：主流公司进入业绩释放期，19 年中期业绩普遍实现高增长

近期主流房企陆续公布中报业绩预告。其中，绿地控股公告预计 2019H1 公司 营业收入 2,015.9 亿元，同比+27.5%;预计归母净利润 88.2 亿元，同比+45.7%。阳光城 2019H1 营业收入 225.9 亿元，同比+48.6%;实现归母净利润 14.5 亿元， 同比+40.4%。蓝光发展公告预计2019H1归母净利润约 12.5亿元，同比+ 101%。首开股份预计 2019H1 实现营收约 219.3 亿元，同比+25.0%;实现归母净利润 约 17.3 亿元，同比+25.4%。金科股份公告预计 2019H1 公司归母净利润将提 升至 20-26 亿元，同比+200%-290%。从已公布中报业绩快报来看，主流房企 进入业绩集中释放期，2019 年中期业绩普遍实现高增长。

计划竣工：主流公司19 年计划竣工强劲+预收高覆盖保障后续业绩高增

计划竣工来看，招商蛇口、荣盛发展、首开股份、金地集团、保利地产、蓝光 发展、万科 A19 年计划竣工面积分别为 1,000 万方、861 万方、465 万方、854 万方、2750 万方、400 万方、3077 万方，分别同比+100.5%、+39.8%、+35.9%、+27.1%、+24.0%、+18.7%、+11.6%。主流房企 19 年计划竣工强劲，并且考虑 到目前主流房企预收账款覆盖 18 年地产营收区间在 1.3-2.3 倍，预收账款覆盖 率均处较高水平，将有力保障后续业绩继续高增。

 股价表现：主流房企业绩预后表现良好，政策面弹性弱化，EPS 更显重要

股价表现来看，主流房企公布中报业绩预告后股价普遍表现良好。截至 7 月 16 日，首开股份收盘价 8.30 元/股，较预告日前(7 月 3 日)累计跌幅 7.88%， 值得注意的是，7 月 3 日当日首开上涨 4.43%;金科股份收盘价 6.56 元/股， 较预告日前(7 月 5 日)累计涨幅 3.80%;蓝光发展收盘价 6.42 元/股，较预告日前(7 月 10 日)累计涨幅 9.37%;绿地控股收盘价 7.23 元/股，较预告日前(7 月11 日)累计涨幅 10.55%;阳光城收盘价 6.92 元/股，较预告日前(7 月 15 日)累计涨幅 6.13%。

过去由于政策的空间弹性较大，因此 PE 敏感性较 EPS 更大，而预计政策面已于18H2 见底，目前政策高频微调、即使收紧幅度也有限，政策弹性弱化，由此 EPS 敏感性较 PE 更大、对股价影响也更大。

 投资建议：中报业绩普遍靓丽，板块 EPS 敏感性增强，维持行业 “推荐”

我们认为，短期来看，近期行业数据走弱，但主流房企销售保持稳定，19PE 估值仅 4-9 倍，NAV 折价 20-60%，并且房企中报普遍业绩高增，板块低估值吸引力大幅提升;中期来看，在目前较为复杂的宏观环境下，政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合，19H1 类似于 12 年 Beta 逻辑，19H2 或更类似于 17 年 Alpha 逻辑，或再现集中度逻辑;维持房地产开发板块推荐评级，维持推荐：1)一二线龙头：保利地产、万科、融创中国、金地集团、 招商蛇口、绿地控股;2)二线高成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、 荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展;3)国企改革概念：首开股份等。

此外，维持物业管理板块推荐评级，建议关注：中航善达、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦等;并建议关注商业运营板块，新增推荐：大悦城。

风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。