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内房股跑赢大盘,估值修复期到来?

2019年7月7日 14:57:03

2019年已过半,房企上半年的运营数据也陆续揭晓。就整体行业而言,TOP100房企增速较去年明显放缓,行业集中度继续上升,基本延续了2018年下半年以来的趋势。

克而瑞预计,2019年将是房地产市场销售“小年”。下半年,百强房企规模增长也将继续保持平稳,出现快速增长的概率不大。

放缓已是既定的事实,但反观二级资本市场,内房股并没有像销售数据一样势头减弱,反而顽强向上,大部分个股跑赢了大盘,内房股板块今年以来上涨18.6%,高于恒指11.3%的涨幅,反映市场已经对楼市放缓已有充分预期,此外,流动性和行业政策相对宽松也带动了板块估值修复。

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(行情来源:富途证券)

近日地产融资收紧的消息传出后,内房股依旧表现“淡定”。其中,中国奥园(03883)更是不知不觉创下了新高,今年以来涨幅超过1.5倍。不可否认,在“住房不炒”的调控主基调下,内房板块也要可圈可点之处。下面将从销售额、目标完成率、新增货值、土储等角度观察中国主要房企上半年的表现。

佳兆业销售增速最抢眼

智通财经APP注意到,今年上半年,TOP100房企总体销售增速从36.5%放缓至4%,无论是龙头房企还是规模几百亿的小型房企,增长大幅下降成了常态,能够维持增速或加速的公司寥寥无几。中海地产、龙湖集团(00960)、雅居乐(03383)、佳兆业(01638)、中骏集团(01966)是难得的例外。其中,“旧改之王”佳兆业合约销售逆势大增82.47%,在一众房企中尤为亮眼。

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佳兆业之所以有如此出色的成绩,一方面是由于合作项目增多,如果仅看权益销售额,佳兆业上半年为347.6亿元,同比增长37.3%;其次是公司弹粮充足,且80%土储位于一线及重点二线城市,负今年上半年也在深圳、上海等地获得旧改新项目。据了解,佳兆业2019年新增城市更新项目货值近600亿元。

随着行业集中度不断提升,格局基本稳定,规模房企排名的变化不大。克尔瑞TOP200权益销售榜显示,碧桂园(02007)、万科(02202)、恒大(03333)依然稳居前三,华夏幸福掉出前十名单,龙湖集团从去年同期的第11位上升至第10位。

目标完成率方面,在智通财经APP统计的31家公司中,除了没有公布具体目标的碧桂园、万科、保利发展、绿地控股、金地集团及中国铁建除外,10家完成了过半目标,有3家目标完成率不足40%,绿城中国(03900)仅完成全年销售目标的27.44%。大部分房企的供货主要集中在下半年,上下半年的业绩比例大概四六开,完成率40%以下的房企无疑会面临更大的销售压力。

整体而言,尽管2019年房企制定的目标相对谨慎,但目标完成情况依旧不及去年上半年。

碧桂园拿地最多,世茂房地产最积极

与平淡的销售数据形成鲜明对比的是,房企投资热情持续高涨。统计局数据显示,1-5月,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,较去年同期上升1个百分点,连续5个月保持两位数高增长。克而瑞认为,房企为了加速回款,普遍加快工期,是开发投资额高增长的主要原因。前5个月,住宅新开工面积同比增长11.4%,但住宅竣工面积下降10.9%。

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(数据来源:国家统计局)

在加快工期的同时,房企拿地与去年比相对谨慎,整体拿地销售比有所下滑。据克而瑞数据,拿地最多的依然是龙头企业,今年上半年,销售前十的房企新增货值全部超过千亿,其中,碧桂园、绿地控股、万科分列前三,均超2000亿元,碧桂园更是以超过4200亿元的新增货值遥遥领先。

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与去年相比,世茂房地产(00813)拿地最积极。该公司新增货值1477.8亿元,相当于去年全年新增货值的92%,排名从第17升至第6。智通财经APP了解到,世茂房地产的土储并不低,截至2018年末,总土储建面5538万平方米,总土储货值9153亿元,在中国房企中排名第10。今年以来该公司公司加大拿地力度,或将对未来几年的销售增长预期产生较好的支撑。

此外,绿地控股、新城控股、华润置地(01109)也加大了拿地的力度,排名均有上升。相反,去年拿地较多的中海地产和旭辉集团(00884)跌出了前十榜单。

部分规模房企上半年拿地相对低调,新增货值较去年同期减少,但其实只要有充足土储做支撑,资产负债和现金流健康,仍可以通过控制投资节奏来维持规模优势。

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拿地重心回归一二线

新增土储布局方面,随着棚改退潮,三四线城市楼市降温,大部分上市房企的投资策略从去年的三四线回归到二线为主。智通财经APP获悉,上半年三四线新增土储建面占比下滑近8个百分点,而二线新增土储建面占比已接近50%。

从拿地金额看,二线城市拿地金额同比上升32%,涨幅最大;一线城市拿地金额同比增长58.6%,拿地金额占比为10.2%,较同期增加2.9个百分点;三四线城市拿地金额同比下降18.5%,拿地金额占比为29.3%,同比下降11.5个百分点。

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(数据来源:企业公布,中国指数研究院整理)

长期来看,广发证券认为,布局结构以一二线城市为主的房企有更强的抵御市场波动的能力。即使布局三四线,也应当以都市圈的强三线为主,这些市场体量大,也能够提供稳定的需求支撑。

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据了解,中国海外发展(00688)、龙湖集团(00960)、金地集团、招商蛇口是典型的以一二线为主的房企。今年上半年,绿地控股、碧桂园、保利发展是上海拿地最多的房企,融创夺得天津、武汉这两个重点城市拿地金额首榜,碧桂园加大了在环渤海、长三角和中西部布局,并稳居长三角榜首。

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