新股研报 | 中梁控股(02772)：卖楼速度非常快 收入增长快速

本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。

中梁控股(02772)公司简介：

- 中梁控股(02772)是中国一家快速发展的大型综合房地产开发商，根植于长三角经济区包括浙江省、江苏省、安徽省，在行内被称为“小碧桂园”，是一家近年增速非常快内房企业

- 招股日期︰6月27日至7月8日

- 上市日期︰7月16日

- 独家保荐人︰建银国际

- 收款行︰中银香港、渣打银行(香港)

- 发售5.3亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权

- 每股招股价为5.2元至6.68元，集资最多35.4亿元，上市开支约2.3亿元

- 按每手500股，入场费3373.66元

- 以上限价6.68元计算，市值约235.8亿元(以2018年盈利约19.3亿元人民币计算，市盈率约10.6倍)

- 截至18年底 ，平均资产净值约67.5亿元人民币

- 公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

- 16至18年收入分别为人民币29.2亿元、140.2亿元、302.1亿元

- 16至18年毛利分别为人民币6.16亿元、28.5亿元、69.1亿元

- 16至18年纯利分别为人民币亏损1.68亿元、5.02亿元、19.3亿元

- 公司解释由于16年加速物业开发、以及营销活动产生大量行政开支，导致16年录得亏损近2亿元，随着17年下半年售楼加速，公司纯利大幅增长

- 16年至18年合约销售总额分别为人民币190亿元、649亿元、1015亿元，19年首四个月合约销售总额为377亿元人民币

- 16年至18年底应占土地储备分别为770万平方米、1900万平方米、3640万平方米，19年3月底应占土地储备为3890万平方米

- 公司受惠内地叁四线城市棚改政策的推行，依靠快速拿地并随即套现，近年公司收入急速增长，在行内被称为“小碧桂园”

- 公司近四成土地储备集中于长三角经济区包括浙江省、江苏省、安徽省，主要集中于三四线城市，并于18年在中国房地产市场份额约为0.68%，排名由17年第33位升至第30位，公司预期将19年度纯利的四成用作股息分派

- 集资所得其中60%将用于公司现有物业项目或项目阶段的建筑成本；30%用于偿还绝大部分的若干现有信託贷款；余下10%用作一般营运资金之用

首次公开发售前进行融资︰

- 于18年7月，引入独立第三方雷鸿飞先生，占上市前股权0.98%，当时发售价约7.76港元，较中间价溢让30.7%，禁售期为六个月

上市后主要股东架构︰

- 主席杨剑先生及其配偶徐女士持股84.16%

- 雷先生持股0.83%

- 公众持股15.01%

简评︰

- 中梁控股是中国一家快速发展的大型综合房地产开发商，根植于长三角经济区包括浙江省、江苏省、安徽省，在行内被称为“小碧桂园”，公司卖楼速度非常快，受惠近年内地三四线城市棚改政策的推行，公司收入增长快速

- 在公司高速发展的背后，当然依靠极高的杠杆，作为高速发展的内房股，中梁控股的负债比率偏高，今次上市集资所得其中三成用于偿还绝大部分的若干现有信托贷款

- 以上限价6.68元计算，市值约235.8亿元，以18年盈利约19.3亿元人民币计算，市盈率约10.6倍，若上限定价，估值略高于其他同业如碧桂园(02007)、融创中国(01918)等同业