融信中国(03301)财务成本直线下坠 2019年上半年成功发行15亿美元债

作者: 曹柳萍 2019-06-20 19:27:01
​地产企业债券市场的火爆,让中国30强房企通过财务置换的方式降低融资成本,这其中包括新一线的房企融信中国(03301)。

地产企业债券市场的火爆,让中国30强房企通过财务置换的方式降低融资成本,这其中包括新一线的房企融信中国(03301)。

为了优化债务结构,融信中国2019年以来动作频频。据最新消息,近日,融信以18.31亿元人民币提前赎回首批私人公司债券,这批私人公司债券的存续本金总额为17.5亿元人民币,到期日为2020年1月26日。

美元债方面,6月19日晚间,融信宣布回购并注销了6495万美元,于2021年到期的8.25%优先票据。在上周四(6月13日),融信还以4694万美元的价格回购了总本金额为4664万美元的2019年票据。

实际上,这是融信中国今年以来调整和优化资本结构的一部分。在今年上半年,融信还通过多次发行新美元债适时延长债务久期及调低融资成本。

据智通财经APP统计,年初至6月18日期间,融信中国已成功发行6笔美元优先票据,总计本金额为15.35亿美元,发行票据所得款项净额均用于公司现有债务的再融资。

不断优化债务结构,信用评级上升

2018年也是融信中国密集发债的一年,但相比之下,今年发行的优先票据在资本市场引起了更为热烈的反应,例如4月17日发行的2亿美元票据获得16倍、近33亿美元超额认购,这是同期内认购倍数最高的内房高收益美元债。

背后的原因,一方面是美元债市场投资情绪回暖,今年以来,国内流动性改善,及贸易紧张局势缓和,加上美联储加息放缓,中资美元债市场与2018年的颓势形成截然相反的走势,市场对于高收益美元债的需求重回强劲态势,用异常火爆来形容也不为过。

Dealogic数据显示,仅今年头两个月,中国房企发行的美元债规模同比增加136%至190亿美元,这一数据已经超过了2019年房企到期债务规模(174亿美元)。中金公司根据彭博二级行业(剔除城投)口径整理的数据也显示,房地产美元债今年前两个多月合计发行206亿美元,占总发行量比例超过60%,达到地产板块18年以来发行量的新高。

另一方面,投资者踊跃认购融信中国的优先票据,也反映了其在资本市场的融资能力。随着去杠杆策略稳步推进,市场也逐渐认可融信中国资本结构优化的效果。

除了发行离岸的美元债之外,融信中国还于2月向上交所申请发行总额不超过40亿元人民币的境内小公募公司债券。智通财经APP获悉,该公司债券申请已获通过,接下来将分若干批次在中国境内发行。

值得一提的是,该公司债券为无担保债券,并符合进行证券质押回购的基本条件。由于信用评级公司中诚信证券评估有限公司对融信及这批2019年境内公司债券作出了AAA评级,融信将享受内地较低息率的融资。

除了发行美元债,融信中国还通过配售和出售项目的方式降杠杆。4月初,公司按每股10.95港元配售最多1.08亿股现有股份,此次配售获得包括来自欧洲、美国、中国内地、中国香港、新加坡、澳洲等地区的共60家长线基金、资产管理公司、保险公司、对冲基金等机构投资者参与,拓宽股东基础。

3月份,公司向绿地地产出售两者共同开发的商业地产项目50%股权,回笼了10亿元现金。

在降杠杆成效显现的背景下,国际大行对于融信中国的信用评级也在提升。4月份,国际信用评级机构穆迪和标普双双上调融信的评级,其中,穆迪将公司的主体评级直接上调至“B1”,评级展望为“稳定”;标普确认融信中国的长期评级为“B”,将评级展望从稳定上调至“正面”。

穆迪认为,融信中国在规模快速、稳健增长下,各项信用指标在未来12至18个月将会改善,预期该公司未来12至18个月能在保持扩张的同时落实降杠杆计划。

而标普上调信用评级展望的原因则在于,预期其杠杆和资本结构在未来12个月会进一步优化,另一方面,收入有望保持强劲增长,利润率会更趋稳定。该机构还表示,“融信目前的土地储备足够未来三年发展,相信公司强劲的销售和现金流将有助于公司下一年的债务管理。”

信用评级上调反过来也将有利于融信中国能以更低的利率发行债券,从而优化债务结构,降低融资成本,为增厚利润腾出空间。

去年融信中国净负债率同比下降54个百分点至105%,较2017年末大幅下降54个百分点。扣除预收账款(合约负债)的资产负债率降低7个百分点至51%。今年的目标是降到90%以内。

前5个月完成销售额466.48亿元

债务结构逐步优化的同时,融信中国的合约销售保持良好增长。

数据显示,5月单月,融信中国实现总合约销售额约为人民币110.88亿元,环比增长8.61%,同比下降9.18%;2019年1-5月总合约销售额约为466.48亿元,较之去年同期的447.29亿元增长4.29%;平均合约售价约为每平方米18705元。

2018年融信中国合约销售额1218.8亿元,位列中国TOP100房企第25名,正式跻身千亿房企俱乐部。根据融信中国的计划,2019年合约销售额目标为1400亿元,较之2018年增长14.87%,现在已完成目标的33.32%。

今年前5个月,融信中国4%左右的合约销售增速虽然相比同业偏低,但考虑到从2015-2018年融信中国均能完成超额完成目标,加之其推盘高峰期集中在下半年,下半年的销售增速通常高于上半年,故此2019年完成即定目标的难度不大。作为例证,2018年融信中国提出1200亿元的销售目标,但最终合约销售金额超标达成。

值得注意的是,如果这个销售金额能够最终实现,按照融信中国过往约10%的利润,则其2019年前瞻PE仅为1.94,如此低的PE值在所有内房上市房企中位列前三。

低溢价买地“备粮”

融信一边通过销售加速现金回流,一边低溢价买地“备粮”。智通财经APP了解到,6月4日,融信以底价竞得郑州市高新区6宗地块,总成交价18.19亿元,起始楼面均价2659.52元/平方米。

这6宗地块有4宗地块为城镇住宅用地,2宗为商业用地,总用地面积为19.98万平方米,总建筑面积为57.82万平方米,总计容建筑面积57.4万平方米。这是融信中国一、二级联动土地开发模式的又一次实践。截至目前,通过一二级联动锁定的项目建筑面积接近700万平方米。随着位于郑州及太原的一、二级联动项目陆续步入收成期,土地储备进一步得到丰富。融信相信,土地资源能够满足未来三年的发展。

实际上,年初以来,公司还通过其他方式在核心城市、核心地段扩充土储,目前已累计新增15幅土地,涉及建筑面积约140.82万平方米。除了郑州新增的土储之外,融信还成功以底价拍得福州长乐及温州苍南各一幅优质商住用地。于温州乐清市中心及湖州市吴兴区的经济发展重点区域,分别以低至4%及0.13%的溢价率竞拍得各一幅优质地块。

今年以来温州土地市场较为活跃,4月份,天阳地产经过80轮报价,以34.8%的溢价率夺得温州苍南一幅地块,金科则经过142轮竞拍,以34.76%的溢价率摘得温州平阳县一地块。弘阳、凯迪控股、浙江欣元等房企以10%-30%的溢价率拍得温州地块。相比之下,融信拿地更为谨慎。

谨慎拿地背后,反映了融信中国主动降速、从快速增长到稳健增长的策略转变。2018年,融信的首要目标已经变成“保利润和降杠杆”,2019年,在1400亿的销售目标之外,降杠杆、降负债、提升ROE和寻找更高的利润空间,仍是融信中国的主要方向,这或有助于其提升利润率水平。

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