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前5月业绩生辉后,旭辉(00884)下个目标是市值500亿?

2019年6月13日 17:19:26

早在2017年就已跨入千亿门槛的旭辉控股(00884),已成为中小型房企奋斗的“模板”,近来因一则“要求区域公司暂停在公开市场拿地”消息令其成为炙手可热的内房股。

智通财经APP了解到,从去年11 月到今年4月,旭辉再次诠释了以较低溢价率,逆周期拿地,增加土储的策略。而在回应“暂停公开市场拿地”时,旭辉表示:目前市场过热,减少参拍,公司土储获取已相对充足,可满足近期发展所需。

其实,从2019年的内房股表现来看,涨势喜人的主要为优质二线房企,如最近仍在逆势创新高的中国奥园(03883),这也说明房企不像茅台、海天味业等消费蓝筹股,有很强的护城河,关键是看资金与运营,所以内房股的成长性很重要。

对于闽系房企旭辉,目前市值约390亿港元,TTM为6倍,相对于同规模房企,估值有所折让,会是下一个创新高的内房股吗?

首先来回顾一下旭辉2018年的业绩表现:毛利率为34.7%(剔除并表影响),较2017年提升5个百分点;核心净利润率维持在13.1%的高位,同比上升0.3个百分点。值得注意的是,其核心净资产收益率(ROE)进一步上升至23.8%,已连续3年增长并保持在20%以上。

逆周期拿地典范,销售增速高于行业均值

在快车道疾驰数年的旭辉控股,目前拥有铂悦、江山、赋、府、公元、城这六大产品线,近几年凭借多方式、逆周期、低成本快速扩张土地储备,此前一度跻身销售前十。

如在2014年的下半年和2015年的上半年,旭辉在地价大幅上涨前积极补充土储,快速布局核心城市;2016年土地市场热度快速上升,土地溢价率较高,公司则瞄准具有潜力但尚未上涨的二线城市拿地;2017年随着热点城市土地市场的降温,公司再次战略进入18城,新增1320万平方米的土地储备建筑面积。

而到了2018年,旭辉明确表示,房地产未来的主战场应该是在二线、准二线和强三线,北上广深未来是以存量为主。

基于此判断,2018年,旭辉对土地结构进行了换仓,加大二线、准二线、强三线布局。公告显示,截止2018年年底,旭辉总土储达5500万平米,其中分布在一线,二线和准二线城市占比91%,已确权面积为4120万平米。

从今年前5月的销售业绩来看,据克尔瑞公布的全口径销售榜单,旭辉1-5月销售金额排名保持在第14位,金额同比增长31%,较top10-20房企整体27%的增速高出4pct,销售表现处于平均水平之上。

智通财经APP注意到,去年底至今年以来,公司土储增速快且性价比高,未来有更高的销量保障和利润保障。

此外,前5月增加土储708.2万平,相较于去化,其收储去化比达1.84。

从今年以来的拿地策略来看,该公司继续积极补货二线和强三线,但是相对于年初以来的积极态度,5月份拿地力度有所放缓。

值得一提的是,此前一直依靠权益合作拉升规模的业界黑马旭辉,今年前5月拿地金额占销售金额比重53%,维持在年初公司的拿地目标附近。

目前看来,在整个2019年房地产市场“稳”字当头下,行业增速已明显放缓的情况下,旭辉也开始放慢了脚步。如旭辉将2019年的销售目标同比增长25%至1900亿,该增速较前两年明显放缓。

但是从公司2018年高达87%的回款率,以及今年前5月的销售业绩来看,在稳健的同时发展后劲十足。如今,2019年即将过去一半,其销售额要超越预期也是大有可能的,毕竟可售货值高达3500亿。

现金充裕,短期偿债能力保障倍数3.3

财务结构方面,旭辉2018年净负债率为67.2%,而在2018年中国上市房企净负债率榜单中,平均净负债率为78.4%,其负债率处于健康水平,在规模与效益方面,保持了高质量发展。

此外,从现金充裕情况来看,截至2018年底,旭辉在手现金高达446亿,而短期负债为134亿,短期偿债能力保障倍数3.3,该值甚至接近于内房明星股新城及龙湖(00960),亦高于同规模的世茂房地产。

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智通财经APP注意到,旭辉于6月6日公告,宣布主动赎回于2020年到期的1.5亿美元优先票据。目前,旭辉控股2020年到期的7.75%优先票据还有2.5亿美元尚未赎回。

因而,鉴于此前融资密集,导致公司2018年总负债总额高达1916.15亿元,旭辉的高负债难免不引起市场诟病,但是从目前的现金流情况来看,旭辉短期负债毫无压力,毕竟经过几年的高速发展,旭辉还有大量业绩待释放。

此外,旭辉在融资成本方面也具备一定优势,如在2018年整体融资环境偏紧的情况下,其平均融资成本只有5.8%,处于同规模房企中领先水平。

估值较同业折让,房地产+打造新业务增长点

智通财经APP注意到,截至6月13日收盘,旭辉市值为390亿港元,TTM为6.27倍,较同规模房企有所折让。在低估的同时,旭辉多元化、及逆周期低成本拿地将进一步夯实其安全边际。

“房地产+”战略是旭辉规模化的重要途径,目前已着手打造商业管理、物业管理、长租公寓、EPC等,积极寻找业务的新增长点。

如2018年度内,旗下从事物业管理服务的永升生活服务于2018年12月于港交所挂牌,其订约管理面积约为6550万平方米。此外,创建于2016年的长租公寓品牌旭辉领寓,在2018年末管理公寓数量也突破5万间。

如惠誉近日重申旭辉“BB”评级,前景展望稳定,基于该公司在持续全国扩张的同时,保持了稳健的财务状况,同时非地产开发业务增长迅速,这些都是支撑其评级的因素。

在保持业绩快速增长的同时,旭辉坚定稳定的高派息政策,重视股东回报,自2015年起派息率均在35%以上。

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