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年内涨5%“小意思”!瑞银高呼:香港房价还能再涨10年

2019年5月27日 07:31:47

本文来自 “WEEX”。

根据中原地产近期公布的香港CCL领先指标数据,自2019年初以来,截至5月5日,香港房价已累计上涨6.63%,且逼近2018年8月时CCL指数的高位188.64。

针对香港高楼价的可持续性,及开发商以合理价格补充土地储备的能力,许多人持怀疑态度。

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(中原城市领先指数CCL-数据截至5月5日,来源:Centaline)

日前,瑞银集团在一篇报告中表示,基于有限的供给、更多的人口流入,预计已持续10年之久的香港楼市升值周期在下一个10年中继续。短期而言,瑞银认为,在2019年底前,香港房价还将有5%的升值空间。

住房需求

瑞银表示,尽管在未来10年,随着人口老龄化,当地居民的住房需求或将出现下滑,但是,来自非居民的住房需求将足以抵消这部分下滑。

基于人口统计学,瑞银分析了香港的楼市需求。分析认为,香港每年的住房需求达到6.2万单元/年,相比于政府长期供给目标的4.5万单元,该需求主要还是受到非居民住房需求的支撑。

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(香港住房需求增加,来源:UBS)

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(长期住房需求平衡表,来源:UBS)

住房供给短缺

香港政府对于未来10年(2019-2028年)的住房总供给目标量为45万单元,比上一年的46万单元的目标略少。转换为每年的目标供给量则为4.5万单元/年,比过去10年的平均供给量高出了60%。其中,公共/私人的住房供给比例从之前的60/40调整为70/30。

不过,该目标供给量仍然远低于该机构所预测的未来10年(2019-2028年)中6.2万单元/年的住房需求量。

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(香港政府的每年住房供给目标,来源:UBS)

大湾区(GBA)一体化

瑞银认为,大湾区计划将会在低交易成本的状况下,促进香港与周边城市的一体化。所谓的香港周边城市包括:澳门、广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门和肇庆。

瑞银预期,香港楼市将得益于大湾区更加强劲的经济活动,以及境外资产分配。

预测未来10年,香港房价仍处于升值周期

瑞银指出,当前开发商的净资产贴水状况(NAV discount)平均在40%左右,位于10年间(2008-2018年)平均水平的35%上方。

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(中原城市领先指数vs香港开发商净资产贴水,来源:UBS)

鉴于开发商的净资产贴水状况正在减轻,瑞银表示,投资者不得不相信香港的房价仍处于升值周期,并相信开发商的积极资产管理能力。

在主要开发商中,瑞银认为,恒基兆业(Henderson)、新鸿基地产(SHKP)和新世界发展公司(NWD)将成为本次房价升值周期的主要受益者。基于两个原因:(1)土地储备的有效期较长;(2)大量的农业用地储备。

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(开发商的土地储备和农业用地,来源:UBS)

根据瑞银对过去20年的数据分析来看,CCL指数与私人住宅租金指数(private residential rental index)之间存在强关联关系。

由于供给紧缺,瑞银认为,从2018年至2028年,香港住房供给短缺的规模将从33.4万单元升至50.4万单元。若将该预测加入到回测模型,瑞银预计,CCL指数/私人住宅租金指数的比值将达到218/229,这意味着,在2018年水平的基础上将上涨25%/19%。

综合而言,瑞银认为,考虑到住房供给缺口扩大以及大湾区的一体化发展,瑞银预计,香港住宅供不应求的状况将持续并加剧,并将支撑香港房价在下一个十年中继续处于升值周期。

短期而言,预计2019年底前将上涨5%

瑞银指出,尽管香港房价受到持续供给短缺的支撑,但预计仍将遵循短周期的波动。在该机构的多因素回撤模型中,瑞银发现,在未来三个月香港恒生指数与CCL指数之间的关联度最高(调整的R方值为0.47)。瑞银分析称,这是由于股市的财富效应,以及金融或相关部门(比如,与IPO活动相关的律师、会计)从业人员收入的正相关关系造成的。

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(CCL指数与恒生指数,来源:UBS)

此外,瑞银认为,利率上升对楼市的影响有限。近期,一个月HIBOR利率反弹至2%以上,而基于短期资金流的冲击,该机构预计该利率在年内可能骤然上涨。

不过,从历史经验来看,当利率上升时,CCL指标未必出现下滑,因为诸如住房供给、需求和就业市场前景等因素都会对房价造成巨大影响。尽管香港房价自2018年7月以来已向下调整了5%,但瑞银认为,这主要是受宏观经济的不确定性以及股票市场的下跌影响,而非因为利率上升。相反,最优惠利率仍处于历史低位,且利率上升仅0.125%的幅度几乎可忽略不计。

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(CCL指标与汇丰银行最优惠利率的比较,来源:UBS)

瑞银表示,随着美联储升息周期的结束,最优惠利率的上行风险有限。即便该利率随着HIBOR利率潜在攀升的可能而继续上行,依然认为对房价的影响有限。主要基于以下两方面原因:(1)有66%的香港家庭没有住房贷款;(2)当前的抵押贷款与估值比率(mortgage loan-to-value rario)远低于之前的周期水平。此外,考虑到住房供给短缺、大湾区一体化,瑞银认为,2019年2月的住房价格跌幅将上升,而结构性的升值周期仍将维持下去。

尽管中原城市领先指数(Centa-City Leading Index,简称CCL指标)自2018年7月以来已下跌了5%,主要是近期股市表现稳定的影响。不过,瑞银认为,CCL指标已经触底回升,并将于2019年底达到190的目标位,距离当前180的位置尚有5%的上升空间。

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