国君：2月重点城市租金、二手房回暖

本文转自微信公号“小谢看地产”，作者：谢皓宇、白淑媛

报告导读

2月重点城市租金开始回暖，其中一线城市北京继续回暖，上海开始起稳，广深租金继续下跌;重点城市二手房房价继续回暖。

摘要

2月重点城市租金开始回暖，租金环比转正的城市在增加，且涨幅在扩大。在我们监测的33个城市中，相比1月16个城市的租金环比负增长，2月租金环比负增长的城市只有10个，剩下23个城市租金环比正增长。在10个租金环比下跌的城市中，天津、广州、三亚环比回落最猛分别达到-8.33%、-4.26%、-2.29%。租金环比涨幅前三的城市分别是温州21.43%、南昌7.09%、南京4.63%。

在我们监测的34个城市中，2月重点城市二手房房价继续回暖，相较1月17个城市出现环比下跌，2月环比下跌的城市只有10个，且多数跌幅收窄。2月二手房房价环比上涨的城市增加到25个，涨幅最猛前三的城市分别是宁波12.74%、西安7.38%、郑州5.19%;跌幅前三的城市分别是大连-2.34%、海口-2.90%、天津-3.83%。

北京租金继续回暖，顺义和西城区迹象明显。2019年2月，北京租金继续回暖，除了昌平区租金环比下跌1.06%，其他区域租金环比涨幅扩大，环比涨幅最明显的是顺义区7.04%和西城区4.61%。从租金同比增速来看，这些区域都是上涨的，2月租金同比涨幅度最大主要在三环外：昌平区31.12%、西城区16.00%、顺义区15.00%。

上海租金开始回暖，普陀和长宁区迹象明显。2月上海租金较1月开始回暖，在我们有数据的样本中，相较1月有7个区域租金环比下跌，2月只有虹口区和浦东新区出现租金环比下跌，分别为-1.00%、-3.51%，且普陀区和长宁区租金回暖最明显，分别为3.08%和2.75%。

深圳租金继续下跌，但跌幅在收窄。2月，深圳租金继续下跌，但跌幅在收窄，且罗湖区和盐田区租金环比由负转正。环比跌幅最大的区域是福田区-4.13%、南山区-1.73%。同比数据上来说，深圳各个区域租金上涨都很明显(除福田区)，同比涨幅几乎都在两位数以上，2月同比涨幅最大的是龙岗区23.94%和罗湖区18.32%。

广州租金下跌环比扩大到6个区域。2月，在我们监测的广州9个区域中有6个区域租金环比出现下跌，相较1月跌幅区域增加3个，其中跌幅最猛的分别是荔湾区-5.49%、海珠区-4.42%、花都区-4.07%。2月租金同比涨幅前三的区域分别是白云区16.79%、黄浦区12.51%、荔湾区11.58%。推荐低估值的公司，推荐金地集团、蓝光发展、中南建设、华夏幸福、荣盛发展、阳光城、招商蛇口、万科A等公司。

正文

1. 2月重点城市租金开始回暖

2月全国租金开始回暖，租金环比转正的城市在增加，且涨幅在扩大。在我们监测的33个城市中，相比1月16个城市的租金环比负增长，2月租金环比负增长的城市只有10个，剩下23个城市租金环比正增长。在10个租金环比下跌的城市中，天津、广州、三亚环比回落最猛分别达到-8.33%、-4.26%、-2.29%。租金环比涨幅前三的城市分别是温州21.43%、南昌7.09%、南京4.63%。

相比去年同期，租金依然涨幅较大，2月同比涨幅前三的城市分别是西宁27.79%、天津22.56%、宁波18.67%。一线城市中北京依然是全国租金绝对值最高的城市达每月每平米95.58元，一线租金同比涨幅最多的是广州达到15.62%。

[1]月度人均房租=单位平米住房月租金*36.6㎡

(2016年全国城镇居民人均居住面积为36.6㎡)

2月房租收入比相比1月稍有回落。12月33个样本城市中，全国房租占比月收入最高的前五城市分别是北京63.0%、三亚59.5%、深圳59.3%、上海49.8%、杭州47.7%。房租占比月收入最低的三个城市分别是呼和浩特21.0%、银川23.2%、沈阳24.7%。

[2] 备注1：月收入多为2018年第三季度城镇居民人均可支配月收入，其中深圳为第三季度居民人均可支配月收入，厦门、大连、温州、宁波、成都、青岛、贵阳、杭州、西宁为第四季度城镇居民人均可支配月收入。

备注2：月度人均房租=2018年12月单位平方住房月租金*36.6㎡ (2016年全国城市人均住房面积为36.6㎡)

2.  2月重点城市二手房继续回暖

在我们监测的34个城市中，2月重点城市二手房房价继续回暖，相较1月17个城市出现环比下跌，2月环比下跌的城市只有10个，且多数跌幅收窄。2月二手房房价环比上涨的城市增加到25个，涨幅最猛前三的城市分别是宁波12.74%、西安7.38%、郑州5.19%;跌幅前三的城市分别是大连-2.34%、海口-2.90%、天津-3.83%。

全国二手房房价2月有7个城市二手房房价出现同比下跌，相较1月的6个城市多了1个。跌幅前三的城市分别是上海-4.69%、石家庄-5.67%、厦门-7.43%;相比去年同期，二手房房价涨幅最猛前三的城市分别是西安48.21%、呼和浩特34.97%、南昌30.30%

3.  北京和上海租金回暖明显，深圳和广州租金下探

3.1. 北京租金继续回暖，顺义和西城区迹象明显

2019年2月，北京租金继续回暖，除了昌平区租金环比下跌1.06%，其他区域租金环比涨幅扩大，环比涨幅最明显的是顺义区7.04%和西城区4.61%。从租金同比增速来看，这些区域都是上涨的，2月租金同比涨幅最大主要在三环外：昌平区31.12%、西城区16.00%、顺义区15.00%。

3.2. 上海租金开始回暖，普陀和长宁区迹象明显

2月上海租金较1月开始回暖，在我们有数据的样本中，相较1月有7个区域租金环比下跌，2月只有虹口区和浦东新区出现租金环比下跌，分别为-1.00%、-3.51%，且普陀区和长宁区租金回暖最明显，分别为3.08%和2.75%。

3.3. 深圳租金继续下跌，但跌幅在收窄

2月，深圳租金继续下跌，但跌幅在收窄，且罗湖区和盐田区租金环比由负转正。环比跌幅最大的区域是福田区-4.13%、南山区-1.73%。同比数据上来说，深圳各个区域租金上涨都很明显(除福田区)，同比涨幅几乎都在两位数以上，2月同比涨幅最大的是龙岗区23.94%和罗湖区18.32%。

3.4. 广州租金下跌环比扩大到6个区域

2月，在我们监测的广州9个区域中有6个区域租金环比出现下跌，相较1月跌幅区域增加3个，其中跌幅最猛的分别是荔湾区-5.49%、海珠区-4.42%、花都区-4.07%。2月租金同比涨幅前三的区域分别是白云区16.79%、黄浦区12.51%、荔湾区11.58%。