IPO发布会实录︱滨江服务(03316)：物管费有提升空间，将增加第三方比例

2月28日，滨江服务(03316)在香港召开IPO发布会，总裁朱立东对智通财经APP表示，目前房地产市场是有波动，但不同城市表现有所不同，房地产企业也出现分化现象。作为为滨江集团和滨江服务主战场的杭州，房地产市场的波动非常小，而滨江集团目前的发展情况则强于市场，在需求超过供给的情况下，楼盘都需要摇号。未来，房地产市场波动是个常态，但仍然看好房地产市场，对滨江集团的发展充满信心，而滨江服务有72%的收入来自滨江集团，也对未来充满信心。

据智通财经APP了解，滨江服务的招股时间为2月28日起至3月8日，按每股5.4港元至7港元元发售6670万股，10%作香港发售，90%作国际配售，集资介乎3.6亿港元至4.67亿港元。另有15%超额配股权。一手500股，入场费3535.27港元。

按中间价每股6.2港元计算，滨江服务的集资净额约3.39亿港元，约35%作收购；约25%作开发管理服务系统；约20%作投资资产管理平台；约10%设立合营公司或平台及扩张现有合作平台；约10%作营运资金及一般企业用途。

另外，滨江服务引入3名基石投资者，其中绿城服务(02869)及杭州东业各认购987万股股份，而天堂硅谷资产管理认购3000万元人民币的股份。

滨江服务股份将于3月15日主板挂牌。中信里昂证券为独家保荐人。

滨江服务预期，截至2018年12月底止溢利不少于7020万元人民币。

以下是智通财经APP整理的滨江服务IPO发布会问答实录：

问：过去几年业绩增长主要以来滨江集团，如今房企增速放慢，公司如何保持营收的快速增长？

答：目前房地产市场是有波动，但不同城市表现有所不同，房地产企业也出现分化现象。作为为滨江集团和滨江服务主战场的杭州，房地产市场的波动非常小，而滨江集团目前的发展情况则强于市场，在需求超过供给的情况下，楼盘都需要摇号。未来，房地产市场波动是个常态，但仍然看好房地产市场，对滨江集团的发展充满信心，而滨江服务有72%的收入来自滨江集团，也对未来充满信心。

问：从行业发展趋势来看，目前物业行业未来发展之道主要基于物业平台，打造“1+N”多元布局，公司未来是否会加大对于业主增值服务方面的布局？

答：集团也在摸索多元化布局，集团也尝试过送水、卖米、开洗衣房、洗车，甚至是卖马桶盖，但真正能持续发展下去的还是要跟业主的生活紧密相连的业务，例如集团推出的家装、软装、家政、健身私教服务。

问：物业管理企业在去年迎来了上市热潮，而公司为什么是选择在今年上市？

答：这是滨江服务自身发展过程中的诉求。一家企业如果要发展，插上资本的翅膀，就是一个助推器，不仅能增强企业的实力，还能进一步规范企业管理，提升品牌形象。这也是滨江服务上市的初衷。

问：集团有超过70%的营收来自滨江集团，会不会降低对滨江集团的依赖？

答：截至2018年8月31日，滨江服务有约72%的收入来自滨江集团，约27%的后入来自第三方。从趋势来看，在未来相当一段时间内，滨江服务收入的主要来源仍是滨江集团，但第三方物业开发商的占比仍会继续提升。

问：基石投资者有引入同业绿城服务，有没有潜在的合作可能？

答：滨江集团此次上市引入绿城服务（02869）、杭州东业控股以及天堂硅谷资管三家公司做为基石投资者，虽然他们看好滨江服务的发展，但目前暂未有具体合作意向。

问：未来有没有进一步提价的空间？

答：滨江服务从2015年至2018年8月底期间，已经提价了16次，想继续提价不容易，但内地近年提倡“追求美好生活”，业主愈发重视生活质量及家居安全，会愿意付更高的物业管理费换取物有所值的服务，因此相信旗下收费较低的项目未来有加价空间。

问：集团引入上市前投资者杨贤彪，以约381万元认购上市后约0.75%股权，不设禁售期，认购价每股1.91元，按招股价中间价6.2港元折让近70%，会不会在集团上市时就进行抛售？

答：这主要是集团做红筹划的需要才引入的，对方对集团也是十分了解的，作为长期投资，预计不会因为上市即抛售。

问：作为劳动密集型产业，滨江服务的人工成本亦占到公司成本开支的绝大部分，截至2018年8月31日止，人工成本占到总成本86.9%，有什么措施去降低人工成本？

答：员工成本是集团销售成本的最大组成部分，占比达86.9%，而公司对此问题也相当重视。此次上市，集团有25%集资额用于开发集团的管理服务系统，相信可藉此降本增效，提升公司精细化管理，控制成本。