新股解读︱新股市场回暖 赶巧的永升生活(01995)

新股行情回暖，永升生活服务(01995)也搭上了物业股上市的末班车。

智通财经APP获悉，随着下半年大市每况愈下，新股排队赴港IPO的盛况不再，11月上市的新股仅有10只。不过，这10只新股中有8家上涨，月收益甚至接近8%。冲着新股良好的行情，排队IPO的公司再度变得密集，永升生活服务也是其中的一家。

12月4日，旭辉控股(00884)旗下物业管理公司——永升生活服务正式公开发售，并计划于12月17日开始在香港联交所主板进行买卖，招股价格在1.60~2.08港元区间，发售3.8亿股，集资6.08亿~7.904亿港元。

这并不是永升第一次登陆资本市场。早在2017年4月14日，其以“上海永升物业管理股份有限公司”（为主体在新三板挂牌，并于2018年3月9日摘牌。若完成上市，永升将成为今年第5家由房企分拆赴港上市的物业公司，同时也成为国内首家成功从新三板“转板”的物业股。

在物业赛道上急速奔跑

永升生活成立于2002年，从2003年开始，便为房地产商旭辉控股在北京开发的物业提供物业管理服务。

在永升生活各项业务中，物业管理服务占比在60%以上，物业管理服务涵盖住宅及非住宅物业。2015年末，永升生活在管总建筑面积977.6万平方米。截至2018年6月30日，共有208项在管物业以及56项订约管理物业，在管总建筑面积约为3210万平方米。

此外，永升生活还有增值服务以社区增值服务为辅助的非主营业务。得益于物业管理行业的快速增长及旭辉控股的大力支持，永升生活的三大业务表现亮眼，从2015-2017年，该三大业务收入稳步增长，且年复合增长率分别为50.26%、19.58%、114%，增长强劲。

此前，来自旭辉的物业管理收入始终占永升生活物业管理服务的大头，但细看其招股书不难发现，永升生活的物业管理服务正在向第三方开发商快速扩张。

在过去三年，永升生活来自第三方物业开发商的管理建筑面积从104.8万平方米增长至1327.9万平方米，贡献收入比重由3.8%上升至28.6%，到今年上半年则升至32.8%，来自旭辉的物业管理收入比重降至67.8%。

在三大业务快速扩张的带动下，永升生活业绩靓丽。2015-2017年，永升生活的收入由3.34亿增长至7.25亿元，年复合增长率47.31%，毛利由0.54亿增长至1.83亿，年复合增长率84%，净利润则从1556万增至7644万，年复合增长率高至121.59%。

智通财经APP获悉，旭辉前9个月销售额突破千亿元。业内认为，旭辉若想支撑合约建筑面积稳步增长，进入第一阵营，增加托管量是必走之路，旭辉的相关业务比重或有明显增加。这也将给永升生活的业绩带来更大的想象空间。

利空出尽：来得早不如来得巧

永升生活算是赶上了上市的好时候。

今年下半年，物业股在经历了逆市上涨后掉头向下，市场环境的疲弱是因素之一，另一个原因行业政策基本面，如7月20日发布的社保缴费新政。

新政规定，从201年1月1日起，将基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费交由税务部门统一征收。

目前，我国社保存在企业实际缴费率低于法定缴费率、申报社保缴费基数普遍偏低、少报缴纳社保人数等问题。所以，社保新政一旦执行，企业漏缴少缴社保等问题将得到改善。而这也意味着，企业的用人成本将大幅增加。

物业行业作为劳动密集型的行业，受到这一新政的冲击较大。有券商测算，社保新政的执行，或令物业公司税前利润下降3%-8%。不过，政策在带来行业阵痛及洗牌的同时，也势必会为龙头的出现铺垫好道路。

相比于房地产，物业行业的集中度还是非常低。数据显示，目前全国物业公司超过10万家，截止2017年末，百强物业企业市场份额仅为32.42%，其中综合实力 TOP10 企业市场份额只有11.06%。

小的物业公司不仅在缴交社保规范性上与上市公司有较大差距，而且在公司人力物力、融资渠道、现金流等方面也远不及后者。社保新政执行或将加速小物业公司出局，提升行业集中度。

另外，今年9月的会议精神指出，在社保征收机构改革到位前，各地要一律保持现有征收政策不变，同时抓紧研究适当降低社保费率，确保总体上不增加企业负担，以激发市场活力，引导社会预期向好。

在市场向下及新政洗牌的共同冲击之下，物业板块于下半年的最大回撤达到40%，甚至有不少个股的最大跌幅超过了50%。不过，从近期物业板块的表现来看，多家物业股的股价已经充分反映了社保新政将带来的负面影响，并开始逐步攀升。其中，近期上市的物业新股新城悦(01755)累计涨幅已超过10%，打破了新股“破发”魔咒。

如今，新股市场回暖，物业股充分消化完利空，永升生活的上市可谓是“来得早不如来得巧”。