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详解融信中国(03301)千亿销售规模与百亿市值之间的鸿沟

2018年12月6日 13:41:35

克尔瑞11月百强房企销售数据近日出炉,融信集团继正荣地产、中国金茂、嘉禾集团之后,正式加入千亿之列。至此,中国千亿房企数量已经达到了25家。

在房地产寒潮之下,百强房企销售减速明显,克尔瑞预计由于企业推案去化率下降,年末市场形势依然严峻,千亿房企数量或低于预期。房企角逐千亿的背后,代表着中国房地产拐点已经到来,龙头企业才更具有优势。

以融信中国(03301)为例,前11月合约销售额1082.17亿元人民币。按照目前的销售进度, 2018年完成1200亿元销售目标是大概率事件。但令人感兴趣的是,千亿规模的融信对应的市值仅为149亿港元。

149亿港元是什么概念呢?10月份融信中国实现合约销售约124.2亿元人民币,11月为135.84亿元人民币,也就是说,这家刚刚跨入千亿阵营的房企市值仅相当于其一个月的合约销售额,在被严重低估的港股,这应该算得上估值洼地中的洼地。

千亿历程

融信中国近日发布公告,2018年前11月,集团总合约销售额约为人民币1082.17亿元,合约销售额同比增长1.63倍。

单看11月份,融信总合约销售额约为人民币135.84亿元,同比增长1.26倍;合约建筑面积约为62.15万平方米,平均合约售价约为每平方米人民币21858元。合约建筑面积及合约单价均同比明显上升。

在房地产政策调控常态化,市场普遍低迷的环境下,融信的稳健增长实属不易。而对比同时期首次突破千亿规模的房企,比如中梁控股、金科集团、富力地产等,融信是其中最“年轻”的一家。

实际上,如果复盘融信的成长历程,可以发现其高增长并不是从今年开始。

融信2003年成立于福州,在福州市场深耕的5年时间里,市场占有率稳居前三。2009年,融信开始进入闽南市场(厦门、漳州)。沿着聚焦一二线核心城市、核心区位的思路,融信2013年挺进华东,继续将版图扩大至上海和杭州等地。2016年,融信在香港上市,总部迁至上海,以上海为中心将业务辐射全国。从福州到上海,从区域性龙头到辐射全国八大核心城市群的房企,从上市之初到现在,“高速、稳健”一直贯穿其中。

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数据显示,2015年-2017年,融信总资产、净资产、合约销售额、结转收入年复合增长率均超过100%,其中净资产增速最高,年复增长率为146.25%;合约销售额自119.17亿增长至502.35亿,年复增长率达到105.3%。

2015年,融信合约销售金额首次突破百亿,而仅仅三年之后的2018年11月,融信的销售规模突破千亿,用“黑马”一词形容也不为过。

根据现有的土储,融信未来依然可以取得较好的增长。据智通财经APP了解,截至2018年6月末,融信总土储2517万平方米,可满足未来3-5年的发展需求。

虽然融信现在还未框定实现第二个千亿的时间,但该到的迟早会到。

不为规模牺牲利润

智通财经APP了解到,自2016年3月开始,地方城市密集出台房地产调控政策。2017年调控政策进一步收紧,到了今年也依然没有放松的迹象,房地产行业真正进入寒冬之时,销售和融资成为了房企当前面临的两大难题。

不少房企为了尽快回笼现金,不惜牺牲利润。在这方面,一直深耕一二线核心城市的融信无疑显得更为从容,因为一二线城市的房价相对更具有韧性。

事实上,早在今年年初定下1200亿元目标时,融信在管理层面上,已经转向认为利润比规模更重要。

实现千亿之后,融信也不一味继续追求高增长。融信相关人士表示,千亿之后,保盈利和降杠杆是公司的首要目标,务求实现有质量的稳健发展。

到现在,融信的布局重心仍然是聚焦一二线核心城市,实行“1+N”布局战略(“1”指核心一、 二线城市;“N”是指环绕核心城市的卫星城市(具有明显外溢需求、净人口流入及新兴产业规划)。

据了解,截止今年6月底融信土储57.5%的面积位于中国一二线城市的黄金地段,新增地块的均价也维持在低位,可见融信未来的利润率也是有保障的。

对于市场的变化,融信中国在营销策略上也作了调整。融信中国相关人士表示,下半年以来公司适度调整导向,更加注重利润和现金流。具体到营销,就是要实现“有回款的销售,有利润的增长”。2019年整体经营思路仍然是利润和现金流导向,不会突出对规模的诉求。

继续推进降杠杆

融信的另一个目标——降杠杆也取得较好的进展。融信中国截至2018年6月30日流动比率较上年下降6.51%至1.58,净负债率较上年下降11.95%至1.4倍,总资产负债率扣除预收账款不到60%。

9月20日,融信发行13亿元资产支持专项计划,票息率为每年7.5%;11月28日,融信20亿元的ABS,发行利率为7.28%。据了解,相比二三线房企目前超过10%的融资成本,7%左右的利率属于比较低的水平。融信目前未使用的金融机构授信超过700亿元,公司资金相对充裕。

更早前的6月份,融信引入贝莱德、惠理等知名投资者,进一步优化股东结构。这也是融信积极降杠杆所采取的措施之一。

估值低,大股东持续增持

最新数据显示,融信11月单月销售额135.84亿元人民币,而市值仅为149亿港元,与整个内房板块对比,融信的市销率也是远低于平均水平,可见融信中国被大幅低估。

6月份以来,该公司获大股东频频增持。最近一次是在11月12日,Dingxin Company Limited 以每股约8.8499港元的均价,增持公司合共675万股普通股,增持完成后,Dingxin持股比例升至64.47%。

二级市场方面,近期国泰君安、花旗、东吴证券等相继发布更新研报,维持对公司的向好评级。

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