被低估的海伦堡：千亿货值全国布局 估值潜力巨大

素以“打造精品”闻名的广东老牌房企海伦堡，即将登陆香港资本市场的消息，引发市场关注。

海伦堡中国控股有限公司于1998年开始开展业务，总部设在广州，业务遍及全国。而据智通财经APP研究发现，相比于其他房企，海伦堡两大优势较为突出：一方面，土地储备地理优势 明显，直接受惠于珠三角与长三角经济带，尤其是备受市场期待的粤港澳大湾区;另一方面， 除了住宅业务之外，商业物业以及创意科技园产业无疑又对公司发展助推助力。

净负债误区：并不高处于行业正常水平

住宅是海伦堡最为知名的产品和目前主要营收来源。根据海伦堡招股书显示：今年上半年，公司营收为39.16亿元，同比增长29.4 %;毛利9.91亿元，同比增长52 %;净利润约5.48亿元，同比增长62%，毛利率为25.3 %。

近三年来看， 2015年、2016年、2017年，海伦堡总收益分别为98.02亿元，142.28亿元、143.56亿、复合年增长率为21%;同期溢利分别为8.36亿元、28.98亿元和19.8亿元，复合年增长率为53.9%。同期，毛利分别为19.73亿元、26.28亿元、33.05亿元,毛利率分别为20.1% 、18.5%、、23%。业绩表现相对其他房地产企业來得平稳，反映了公司在不同经济周期中具有良好的抗逆力。

住宅业务方面，海伦堡披露，2015年、2016年及2017年及2018年上半年，其物业销售的收益分别为97.39亿元、141.23亿元、142.21亿元和38.45亿元，分别占同期总收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。

另外，截止今年上半年，海伦堡净负债比率为103.1%。这曾引发市场一些热议，认为其负债比率过高。但据智通财经所了解，实际而言，从地产行业的特性来看，以上市前的净负债比率计算，海伦堡的负债率低于大中型房地产开发商的平均水平。

现奥陆资本总裁兼投资总监、原花旗银行董事总经理、中国研究所所长、首席策略师蔡金强就告知智通财经APP，像海伦堡没上市之前股东权益很小，上市后增资扩股后，净负债率会大幅下降。

而且，跟今年刚在香港上市以及正进行上市的内房企相比，海伦堡净负债率已经属于最低之一了。比如大发地产净资产负债率为235.6 %;而德信中国的净负债率接近193%。

千亿货值全国布局   深耕粤港澳大湾区

从目前海伦堡项目区域分布来看，货值在千亿以上，足够其未来数年开发。

海伦堡目前有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段，总建筑面积约为2340万平方米，主要位于珠三角洲地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12个省及直辖市的31个城市。

进一步统计显示，海伦堡位于一、二线城市的土储占总土储约30%左右，其他土储均位于惠州、中山、东莞、清远、江门、肇庆、宁波、绍兴等城市。毫无疑问，这些项目均位于中国经济的火车头地带—珠三角与长三角的“核心腹地”。

业内普遍预期的是，得粤港澳大湾区得地产未来，其吸引了外地开发商蜂拥而至，近水楼台得天独厚的海伦堡未来将可大大受益。

事实上，早就在广东区域深耕逾20年的海伦堡，在地产开发方面，尤其在广州人眼中，其一直以“精品”著称。比如位于广州的花样年华、东莞的海伦湾等，在当地都可谓有口皆碑。

另外，以粤港澳大湾区正中间位置的中山市为例，海伦堡已经在此深耕了12年。不得不说眼光独到。

粤港澳大湾区大本营之外，你能想得到的经济发达区域，海伦堡也早就进入。比如上海、广州、武汉、南京、成都、昆明等城市，不夸张说，在未上市房企中有如此大布局、如此全国化的，近乎没有。

而据智通财经APP了解，上半年，海伦堡共获取21个项目，其中9幅地块通过公开招拍挂获取，总地价约58.635亿，土地位于无锡、嘉兴、苏州、南昌、宁波、南充、清远及昆明。其余12个项目通过收购获取，位于南充、德阳、绍兴、惠州及南通地区。

以此来看，海伦堡在地产业务布局方面一二线与三四线并驾而驱，但彼此的共同点是，这些城市都是经济发展相对有潜力的地区，比如无锡、嘉兴、绍兴、宁波，当属“小上海”边界，而南昌、昆明又是省会城市，德阳、南充无疑是西南重市。

对于上市后资金使用方面，海伦堡称，一是，用作将于2021年底前通过在公司目前运营及计划扩张所在的城市寻求并获取地块或合适的并购机会，用于土地收购以增加土地储备;二是，用作开发现有物业项目的建设成本;三是用于一般营运资金。

“健康+”、“创意科技园”业务模式前景广阔

地产业务当然是海伦堡的核心之一，这也是市场最为关注的热点。不过，对于海伦堡一直在进行的以住宅业务为核心、不断深化改革扩展其他新业务的布局，关注者较少。但在智通财经APP研究认为，这很可能是未来另一项重要的亮点，君不见开发商这两年普遍在转型往“住宅+”新业务上靠拢。

海伦堡在2016年提出“健康+”理念，“健康+”理念不仅包括身体健康，还包括心理健康、社会福利及社区内的平衡关系。据智通财经APP了解，海伦堡的“健康+”理念包括“健康生态规划”、“健康精裝住宅”及“健康智慧社区”三大元素，为了在現有及潛在客戶中推广

“健康+”理念，海伦堡还在成都海伦天麓、昆明海伦堡中央广场及惠州海伦香洲花园等项目设立了“健康”体验馆。今年，海伦堡还提出和实施了“健康+2.0”，进一步升级及增強产品，更加注重客戶的生活及住宅社区公共区域的建設。“健康+”理念因切中中国日益扩大的中产阶层的住房需求，获得了市场的极大回响，令“海伦堡”品牌的差异化效应得到进一步提升。

另外，在创意科技园方面，海伦堡也早就有了比较成熟的经验。广州海伦堡创意产业园早已投入运营，海伦堡招股书显示，海伦堡将创意科技园定义为“产业孵化器”，旨在促进若干高新技术或“新经济”公司的繁荣发展，包括信息技术企业、创意设计公司、文化娱乐公司及电商企业。可以想象得到，未来在创意科技园产业，海伦堡不排除有更多孵化项目。同时，大湾区是中国华南地区的高新科技摇篮，广结粤港澳三地科研人才，优质创意园的市场需求广阔。

上述列举的只是海伦堡业务布局的一部分，不得不说，当其他房企这两年开始转向扩展其他新业务经营时，天时地利人和早就实现了的海伦堡却已经不断深化了。

智通财经APP分析认为，在主营业务层面，海伦堡全国布局，不管一二线城市，还是潜力城三四线城市，其涵盖了全国经济发展最好的区域，这一点尤其考验着开发商的运营和管理能力，在没上市之前，海伦堡就做到了;在业务模式上，海伦堡的“健康+”理念、“创意科技园” 均各具良好发展前景。

由此来看，上市后的海伦堡整体业务都将有望进一步提升，估值亦将不断放大。