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13%高息融资:卖股卖项目后莱蒙国际(03688)如何做“精品”?

2018年10月30日 17:58:05

小房企的艰难处境,在莱蒙国际(03688)身上表现的异常明显:高达13%的融资成本近乎于内房股的天价。

莱蒙国际日前公告称,公司于2018年10月26日,贷款人(即Metro Property及Lee Kim Tah)、借款人Top Spring International (BVI) Limited(该公司全资附属公司)、Metro-LKT(作为抵押代理及贷款融资代理)及该公司(作为担保人)订立有抵押贷款融资协议,据此贷款人同意向借款人提供一笔总额为1.2亿美元的贷款,利率每年13%,期限自动用日期起计24个月,借款人可要求选择延长12个月。

公司称,所得款项用作该集团现有债务再融资及一般营运资金,以及借款人及贷款人可能协定的其他用途。

13%年利率近年来最高

智通财经APP查询近期内房股融资发现,莱蒙国际13%的年利率,不仅创近年来融资成本最高,可能在过去三年,其成本都属于最高之一。

以雅居乐为例,其今年融资成本也近乎于内房股中的最高之一,年利率有8.5%、9%,其部分浮动利率加起来也超过10%;旭辉9月14日发行 的10亿元优先票据,年利率在7.75%。

随着香港步入加息通道以及内房股受调控等因素普遍走弱,整个内房股今年以来的融资成本大幅度提升。

当然,值得关注的是,如中国海外发展、万科等大蓝筹公司融资成本基本上都远低于行业平均值。如中海最近发行35亿规模公司债券,年利率仅为4%。

“越好的公司融资越便宜,越差的公司融资越贵,这是恒之不变的道理。像莱蒙国际这种房企,肯定面临着现金流压力和偿债压力。所以,即使成本这么贵,还是必须得借钱。” 法国巴黎银行一位房地产分析师10月29日告诉智通财经APP。

根据莱蒙国际披露显示,截至今年6月30日,公司录得借款总额约92.23亿港元,其中约57.3亿港元须于一年内偿还。特别是,总金额约1.92亿美元(相等于约15.03亿港元)将于2019年1月6日到期以赎回未偿还可换股债券。

债务负担压顶,高利率解困,似乎是像莱蒙国际这样的小房企唯一解决方案。穆迪在9月份发布的流动性指标显示,受评中国开发商的流动性状况依然趋紧,这主要源于再融资需求较大且销售增速可能放缓。

穆迪预计,未来12个月内约有390亿美元的境内债券和190亿美元的境外债券到期或可供回售;而部分规模较小的受评开发商也将面临较高的再融资风险,因为随着销售增长放缓,其信用质量和融资渠道将进一步受到削弱。

莱蒙国际这三年怎么了?

回归基本面,如果从整个公司发展战略角度来看,曾在深圳打造过知名楼盘“水榭春天”系列的莱蒙国际, 2000年发展至今的步伐,不仅没有跟得上同时期的黄金期,反而在持续退后。

今年上半年,莱蒙国际总收入及物业销售收入分别约为3.09亿港元及0.63亿港元,同比别减少约69.6%及91.9%。莱蒙国际录得公司权益股东应占亏损约0.3亿港元,而2017年同期则录得盈利1.04亿港元,每股普通股基本亏损0.02港元。

截止上半年,莱蒙国际在11个城市拥有20个项目,估计净可销售╱可租赁建筑面积合共约68万平方米。

作为中国房地产行业最早进入的开发商,18年走下来的莱蒙国际如今不管是营收还是土地储备,从内房股来看,显然处于末端位置。

总部位于一线城市深圳,且最早在深圳开发高价别墅“水榭山”以及“水榭春天”等,莱蒙国际的知名度与口碑在地产行业曾一段时间被称为“精品”代表,2011年公司登陆港交所。而近三年财务数据来看,莱蒙国际的表现并不算好。

2015年,莱蒙国际录得合同销售及认购未签约销售额约85.20亿港元;录得物业及停车位合同销售合共约80亿港元。物业合同销售占约78.24亿港元,合同可销售建筑面积约39.65万平方米,而平均售价约每平方米1.97万港元,较2014年分别下降约20.2%、27.8%及上升约10.5%。

2016年,莱蒙国际合同销售及认购未签约销售额约为45.73亿港元,其中物业及停车位合同销售约为40.48亿元。2016年物业合同销售占约38.97亿元,合同可销售面积为18.74万平方米,同比分别下降50.2%及52.7%。

2017年,莱蒙国际营业收入由2016年减少约67.0%至约18.37亿港元;公司权益股东应占盈利约46.42亿港元,较2016年8.66亿港元增长约436.02%。更细来看,莱蒙国际2017年录得合同销售及认购销售额约24.9亿港元;录得物业及停车位合同销售合共约18.7亿港元;物业合同销售约17.2亿港元,合同可销售建筑面积约125580平方米,而平均售价约每平方米13727.5港元,较2016年分别下降约55.8%、33.0%及34.0%。

同样近三年,莱蒙国际开始了大甩卖:一方面是大股东易主,云南城投以12.35亿收购莱蒙过27.62%的股权,成为大股东;另一方面是2016、2017年,莱蒙国际共出售15个项目,回笼资金177亿。

还有机会吗?

卖股卖项目之后的莱蒙国际在今年年初表示,作为小开发商,在现有调控政策环境下,过去的高负债、高规模、高周转的模式将受到考验。未来公司将聚焦精品房地产开发,将业务范围重点聚焦在粤港澳大湾区、上海、澳洲悉尼等有潜力的市场。与此同时,积极开拓“房地产+”的商机,在健康养护、养老、教育等领域进行投资布局。

值得一提的是,业内的共识是,做精品地产或高端地产周期慢,成本高,回款慢,尤为考研开发商的财务、运营等综合能力。短期而言,迎接莱蒙国际的财务压力以及开发不足的土地储备,都让公司前景充满不确定性;长期来看,随着城市化进程不断提速,精品地产的需求亦将得到进一步提升。同时,莱蒙聚焦业务在粤港澳大湾区、上海、澳洲悉尼等,前景还算不错。


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