陈达:曼谷房产 幸福感爆棚的度假物业

作者: 点拾投资 2018-10-16 19:05:42
泰国4500亿的名义GDP里,三分之一来自曼谷,而说曼谷资产基本掌握在华人手中并不过分。整个泰国前十富豪基本都是华人。

本文来自点拾投资,作者陈达,本文观点不代表智通财经观点。

九月的东南亚,让我看到了曾经踟蹰的暹罗与爪哇,古旧而斑驳的皮肤下妆黛出的一张张新脸。李白有诗云:天地无凋换,容颜有迁改。在电影里每两个小时就要全城断电一次的曼谷,当然不会是我眼前这个霓虹纷乱的京都。而这挥金如土而又挥土成金的边陲城枢,像极了我多年前的故国,也像极了我们玫瑰色憧憬下的乐土。

一场大梦,向南迁生。

一、

现在,我们要穿过这座海腥撩动的市镇

与曼谷一起

像一个大病初愈的病人

在大段孑然的祭祀后

与这个铺满镜子的世界谈一谈图谶

—— 节选自《泰月》 ,作者达某

“曼谷”一词源于潮汕方言,是潮汕人把“濱谷”(Bangkok,k结尾来自于法语)误念成了“曼谷”,于是那个不着边际的“曼” 与这个似有还无的“谷”,邂逅了一次略为荒谬的揉捏。但泰国人并不称之为曼谷,类似于我们不会叫北京为 Peking;泰国人叫曼谷为“恭贴”,意思是天使之城,与洛杉矶(Los Angeles,同意为天使之城)是前世兄弟。所以我与泰人虽讲英语,但谓之其城则改口为恭贴,可以博其好感。当然好感不等于高看,除非你真能把曼谷全名完整讲出来:

กรุงเทพมหานคร อมรรัตนโกสินทร์ มหินทรายุธยา มหาดิลกภพ นพรัตนราชธานีบูรีรมย์ อุดมราชนิเวศน์มหาสถาน อมรพิมานอวตารสถิต สักกะทัตติยวิษณุกรรมประสิทธิ์

(天使之城,宏伟不朽之城,永恒的九宝之城,永不可摧的因陀罗之城 ……)

这就是吉尼斯纪录里世上最长的地名,比明朝皇上的谥号还长 。我们的熊孩子背四书五经,他们的小孩要背曼谷全名。说到泰语顺便讲一句,我听一些国内过去的大老爷们,一口一个萨瓦迪卡加一个无比娘炮的双手合十之作揖,感觉有点滑稽—— 萨瓦迪卡(发音:刷我滴卡~)表示“你好”和“再见”,乃是女性专用;男人们会说 sawadee-krub,b不发音。如果你听到一个大老爷们“萨瓦迪卡~萨瓦迪卡~” 地娇嗔,丫就是人妖。

二、

当我走在曼谷时而褴褛时而如新的街头,我感到整个暹罗正在做着一个大梦。这个东南亚第二大都市会(metropolitan area)的人口密度是北京的五倍,人流如织,美女如云,雌雄莫辩。1500万人在此围猎着彼此的明天,以肉体化为江河、以人头化为湖海。

冯仑十年前说:所以你要想找转型的方向,就去人均 GDP 3000开始往上的地方。这个规律比啥康波理论靠谱多了(波迷勿见怪)。当然曼谷早已过了 3000 大槛,而为了捅破那层10000美元的窗户纸——所谓的中等收入陷阱——整个泰国已经化身为基建狂魔:建地建房建机场,修路修桥修河港,尤其是联通昆明与曼谷的中泰铁路,将过桥米线下进了冬阴功汤——我仿佛听到那大红样板戏《智取威虎山》里传来一句悠扬的唱腔:火车一响,黄金万两。

然而这个大梦吧,目前有个reality check,要让我们看清现实。至今,北京地铁608公里,22条线;而曼谷地铁45公里,仅有两条线;北京人均手机保有量是1.94台,曼谷是1.3台;北京已经开始搭建5G网络,而曼谷才刚刚普及4G。曼谷以国内三线城市的现代化水平托起1500万人的梦想,让人看到潜力,也同样让人看到短板。

但曼谷同样有不输于北京的互联网渗透率(80%以上),泰国人每天的上网时长为世界之最,泰国的电子商务渗透率遥遥领先于我们(见下图)。泰国拥有世界一线国家的互联网普及水平,这也让人颇为遐想。

(数据来源:Globalwebindex)

(数据来源:Globalwebindex)

看到大家如此玩命地上网,谁能想到这是一个军方政变家常便饭到如同当年巴黎人民起义革命的地方?

三、

国际上有个“首要都市”(primate city)的概念,与政治上的首都(capital city)不同,指的是一个城市的规模大于同国家第二大城市规模的两倍,或其“重要性”大于两倍,这个城市就是“首要都市”。世界上有许多名都——像巴黎、墨西哥城、首尔、布达佩斯、都柏林、伊斯坦布尔、吉隆坡,都属于这个范畴。老大太大,甚至老二还没有老大的老二大。

但很明显不是所有国家都有首要都市,中国没有,美国也没有。如果放松定义,那也能说洛杉矶是加州的首要城市,因为她远大于旧金山,但美帝整体而言不存在首要都市。你可能会发现规律,小国容易出大城,大国一般都差不多。但这规律也不靠谱—— 比如俄罗斯,地大油博,但莫斯科人口比二至七名城市加起来都多;印度尼西亚,摩肩接踵,但雅加达人口多于后四名城市之和。

所以首要都市的存在是表达资源分配的不平衡。但凡是有首要都市的国家,那首要都市就是一台硕大无比的吸血机器。她是这个国家的政治、经济、文化、运输、医疗、教育、以及潮流、风尚、颜值、乃至梦想、诗和远方、流浪、犯罪的中心,屁民们从八方慕名而至,褴褛的灵魂从中心升华。

首要都市这个世界上有很多,然而曼谷,却被叫做“全地球最首要的都市”(the most primate city on Earth),因为她比泰国第二大城市清迈(或暖武里),大了整整三十倍。

当然,大梦不仅在于做得大,还在乎于做得奇。

(苏泰寺与大秋千,画者:莊嘉強)

曼谷大梦交错于认知的矛盾与界限的朦胧。经过猩红色的大秋千门——当年婆罗门的祭祀会用尽全力摇动秋千,去撷采另一个柱子上的金币,而失手者坠地而亡。当这种致命的仪式被废弃之后,一部分人要求将秋千拆除,而一部分人要求申遗;正如曼谷的一部分色戒森严,而另一部分醉忘于酒池肉林的金鱼缸(如果你是正经人就不要去google金鱼缸是什么东东)。曼谷是东南亚最为包容的城邦,同时也是东南亚最为搔首弄姿的花巷。为啥包容?当年美国大兵驻扎芭提雅,大兵有钱有屌,穷人家的泰国姑娘没钱有逼,自然就完美结合出了支柱产业(然而色情业在泰国并不合法,没想到吧)。于是村落换华城,城市化带动新农村,有诗云:村里早上鸡叫人,城里晚上人叫鸡。

所以穿梭于寺庙林立、僧徒肃穆的曼谷,你千万不要有人格分裂的惊悚。从宗教信仰上看,95%以上的泰国人信佛,但绝大多数都可以说是非常俗家的弟子。我常见自称信佛的泰人喝着啤酒撸着串(当然泰国人信的小乘佛教本不严格禁止吃肉,但227条戒律总是要守的,喝个酩酊大醉是几个意思?)。他们也不守戒、也不冥想、也不练功,你可能会觉得这都不是正经教徒啊,但他们觉得自己很虔诚。说到底信佛是个寄托,他们相信karma,也就是因果报应、轮回转世——循环往复之间天地万物既可以是有矛有盾也可以是无矛无盾,纠结个屁。

这样的信仰你看着虚伪,但我认为之于人生大有裨益。没有信仰的人不会抬头看天。既然同样都是抬不起头来看天,那么你与猪头有什么分别?

四、

还是聊聊投资吧。

将曼谷与投资揉在一起聊,那我们自然是要聊买房的,说得逼格高一点就叫置业。道理很简单,泰国股票市场流动性稀烂(虽然已经好于大多数东南亚股市),且大起大落(涨跌停板30%,专给外国人投的外板不设涨跌停),泰国SET指数的估值也不算低,反正我不建议咱守着那俩已经被干趴在地的A股、港股不投,而去投泰股。所以说来说去,也就买房最省心靠谱最适合普通人。(我个人而言,投资非股既房,因为这两种资产从美国两百年的历史来看,一贯是跑得最好的资产)。

如果你有幸被国内那几家三方平台财富公司骚扰过,你一定见识过这个套路:

这里的人口密度是北京的五倍

这里现在只有四条地铁轻轨

这里正处于逆城市化发展

这里的公寓是永久产权

这里的房子没有公摊

这里的就业率99%

这里没有遗产税

没错的,这里,

是泰国曼谷,

世界流量

最大的

城市。

耶。

通过这些三方公司的兜售,中国大军在泰国买房已经是旌旗蔽日。但在说曼谷房地产之前,我们先敬一杯给泰人的先祖。泰国人口近7000万(2018年数据),泰人大约占75%,华人占15%,年龄中位数 38.3岁,对比中国 37.3岁,日本46.7岁。而曼谷的820万人口(2010年人口普查数据),算上通勤往返于市郊与栖息在整个大曼谷地区的流动人群,总数可达1500万。

泰人的祖先,许多乃是开山涉水的潮汕先民,1828年的统计数据显示华人占据此城75%的人口,到了1950年就降低到了50%。但无论如何曼谷都是一个华人城市,血统先不论,泰国4500亿的名义GDP里,三分之一来自曼谷,而说曼谷资产基本掌握在华人手中并不过分。整个泰国前十富豪基本都是华人。

虽然华人主宰曼谷财富,但第一波炒房的肉,基本上全让更加财大气粗入局早的日本人吃了。原因无他,就是因为日本人暴发户得更早,又比欧美更近水楼台;其实不要说泰国,整个东南亚都是如此。比如2011到2013三年间,日本人占了泰国的FDI(外商直接投资)的一半以上,日企在泰国的收入曾占到泰国GDP的40%。

日本人来了,没走;中国人(含香港人)也来了,并以迅雷之势伸出了大妈的咸猪手。保守估计,现在曼谷每五个买房者中,至少有一个是中国人。DD Property房地产指数说明,受到泰国经济发展和购买力提高的叠加催化(其实就是海外资金的入场),曼谷房价趋势汹涌,从2015年到2017年都是以两位数上涨。Nexus Research显示公寓地价一路稳定上扬(见下图上),而泰国的总体房价——根据泰国银行的数据——过去八年总体上涨了40%(见下图下)。

(数据来源:Nexus Research)

(数据来源:Bank of Thailand)

曼谷房市给我的感觉就是没有二级市场。到处都在大兴土木、平地高楼,无论是第一代CBD沙吞(Sathorn),第二代CBD Asok,第三代CBD拉玛九(Rama 9,为纪念已故国王拉玛九世),所有崭新锃亮的楼盘都透发着一股奢侈品的气息。所以买曼谷房产,不要老想着炒个楼花或卖个二手,你不一定能找到接盘侠。原因很简单,到处都是新房,外国投资者是不会来接二手房的;泰国人更不会接盘,泰国人贷款买新房0首付、50年期,何必要来买你的二手房。

所以在泰国买房置业,心态与目的很重要;我个人喜欢泰国远远胜于喜欢海南,对我而言泰国之于上海就如同佛罗里达之于纽约,而泰国房产就成了一个令人幸福感爆炸的度假物业。另外曼谷房子的租售比(市中心3-4万RMB一平米,Sukhumvit之类的富人区均价5-6万,无公摊面积,租金收益率 4%到5%)目前也算合理,相对的价值/价格比高;这意味着你投资的房产可以用来出租——当然说不上让你衣食无忧,但也能补贴一点比较合理的现金流。

当然,与任何投资一样,投资泰国房产无非是资产配置的合理多样化,没人让你举家all in。我也自然不建议炒房炒楼花的思路,之前有人写《叫你去泰国买房的人不是坏而是很坏》,虽说写得很不中肯,但其劝阻一些韭菜前去炒房,也算有点功德。你在冲动买入泰国房子前一定要想清楚你需要一套海外物业的目的是什么,是投资还是投机,是住还是炒。毕竟一个叫资产配置,而另一个叫孤注一掷。

五、

最后说说泰国的君主立宪 政体—— 泰国有总理,也有泰王。

但不要误会,泰王绝对不是一般君主立宪下的小透明,他有大大的实权。为啥泰国军方政变暴走比我们过春节还要频繁?就是因为拉玛九世在位期间(1946-2016),每逢他搞不定政局之时,就指挥忠君勤王的将领发动政变让其他人凉凉。

而现任泰王是拉玛十世。虽然这哥们穿衣风格有点标新立异,但你如果在泰国境内,最好不要随意揶揄泰王,因为泰国人普遍很爱他们的国王。泰国有个大不敬的罪名可以让你坐穿牢底 —— “任何诋毁、侮辱或威胁国王、王后、王位继承人或摄政王的人,将被处以三至十五年徒刑作为惩罚”,此罪对象不限于泰国人。所以在泰国玩,千万不要随意拿泰王开涮,笑他胸罩外传云云,会被弄死的。

当年,拉玛九世就学了某人的百花齐放、请君入瓮之招,昭告泰境天下说”其实朕亦当受到批评。朕不怕做错事而受批评,因为在批评后我朕才能知道错了”,于是白傻甜的知识分子前赴后继踊跃发言,导致泰国大不敬的案件从2005年前平均一年5件,上升到2010年的478件。

虽然泰王肯定算不上泰民眼中的那个完美圣人,但其之于泰国政治举足轻重,只要他在,泰国政局即使乱也不至于大乱。只可惜机关算尽如嘉靖一般的老国王最后还是驾崩了,目前这个新国王还在整理人设(但胸罩外穿真的是辣眼睛)。《经济学人》(The Economist)曾说“瓦集拉隆功(现拉玛十世)私生活骇人听闻……无论如何都没人能够代替拉玛九世来稳住局面……”“瓦集拉隆功受人憎恶与恐惧,行为古怪、难以预测……”自然,这两期《经济学人》在泰国就成了禁书。

但我认为泰王人设如何,其实无伤大雅,只要他仍然能演好那个政治仲裁者与国家凝聚力的角色 ,泰国人民就会无条件地爱王如己。

结语

此行曼谷,心已醉于东方威尼斯,流连忘返。虽然湄南河水不算清冽见底,虽然曼谷交通拥堵无比——甚至警察要经过接生婆的训练,以备不时之需——但这个“全地球最首要的都市”仍然让我感到无比梦幻。而我夫人,决定投资一套曼谷小公寓——无他,当做度假屋,增加幸福度。“泰国”一词泰语中乃是自由之地之意,而在这个 one of 世界上最大的城市里,我感到除了不能自由吐槽泰王以外,其他的自由,都是我的自由。

一场大梦,在南陟升。

关于作者:陈达,工作生活于美国七载,拥有北美名校MBA,商业领导力双硕士学位。东家项目总监。曾供职于美国顶级证券公司,担任持证投资顾问,对美国证券、投资市场有多年深入研究的经验。

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