新股前瞻| 浙江地头蛇，德信中国也想加入港股“内房股”

德信中国控股是一家浙江房地产，除了房地产开发，公司还经营酒店和物业租赁方面的业务。房地产开发业务占比达99%以上，所以对投资者来说，主要分析房地产开发业务就够了。

德信中国控股于2018年1月16日在开曼群岛注册成为获豁免有限责任公司，公司历史可追溯至1995年成立的德信地产。该公司深耕浙江区域20多年，按合约销售额衡量，目前排名浙江省第5位，市场份额为2.2%，公司在浙江省的实力不可小觑。

申请上市前德信中国的股权架构

中国内地房地产商的实际控制人往往是一个家族，在申请上市前，德信中国94%的股份由胡一平家族持有。

胡一平先生是集团的创办人董事长，申请上市前也是德信中国控股的实际控制人，合计持股份额为87.28%。胡一平先生白手起家，在浙江打拼30多年，成为目前百亿级的地产大佬，在浙江积累了丰富的人脉和资源。

土地储备情况

房地产商的前景和它的土地储备的分布区位、规模和获取成本密切相关。

截止到2018年6月30日，公司的土地总储备为636万平米。其中约588万平米分布在浙江省，超过600万平米土地储备分布在长江三角地区。

土地储备分布的前六大城市为温州、湖州、杭州、徐州、台州和宁波。这些城市土地储备占比超过60%。公司深耕浙江省各大地级市，由于长三角地区是我国经济最发达的区域之一，经济活跃，人口长期处于净流入状态，因此德信控股的土地储备分布区位较好。

融资成本及融资结构

房地产企业是资金密集型企业，从拍卖土地、项目开发到后期的销售和物业管理，都离不开外部资金的支持。因此考察房企的融资渠道、融资成本以及利息资本化政策非常重要。

截至到2018年7月31日，德信中国控股总融资额为102.56亿，其中银行抵押贷款只占21%，银行抵押贷款的借款利率最低，其他融资渠道的融资成本高。

房企的借款用于房地产开发，借款产生的利息应该一部分资本化，一部分费用化，每个企业都可以灵活地调整二者的比例。

由上表可知，德信控股的利息资本化比例最近几年都在50%以上，2018年上半年资本化比例上升至66%。利息资本化部分会计入成本科目，利息资本化比例越高，后期结算项目的毛利率也会越低，当期的会计利润就显得较高。

上图显示，一年内需偿还的借款占比最高，达到49%，一年内需偿还的借款金额为54.28亿，而公司账上的现金只有38亿，因此，公司未来一年现金流压力较大。下面分析德信中国控股的主要财务指标。 

主要财务指标

近几年，公司的毛利率和净利率逐步上升，股本回报率近三年一直维持在30%以上，主要原因是公司在2015年加足了杠杆，使得2016年的净资产负债率达到惊人的435.2%，资产负债率自从2016年以来一直下降，但净资产负债比例仍然高达192.6%，利息保障倍数处于较低水平。

综上，德信中国控股作为浙江区域的龙头，拥有大量优质的土地储备，多年深耕浙江区域使得公司在融资、管理、销售和产品方面具有较强的竞争力，但目前公司的负债率和融资成本较高，利息偿还压力较大，选择香港上市能为公司开拓新的融资渠道，智通财经APP估计公司通过股权融资降低杠杆和流动性风险。

在今年内房板块大幅下跌，内房股动态PE都跌到5倍以下的背景下，德信中国的上市价格很难有惊喜，但对于风险偏好大的投资者，也许长期持有是一个不错的机会。