美国房贷利率连降两周仍难救市 房屋销售价格三年多来首次下跌

智通财经APP获悉，美国抵押贷款利率连续第二周下降，但仍维持在7%以上的高位，未能有效提振持续低迷的住房市场。高昂的购房成本正迫使潜在买家推迟购房计划，同时促使越来越多卖家下调挂牌价格。最新数据显示，美国房屋销售价格出现三年多来首次下跌，住房市场供需失衡进一步加剧。

根据房地美周四公布的数据，美国30年期固定抵押贷款平均利率从前一周的7.32%降至7.24%，连续第二周回落，但仍接近2023年11月以来的最高水平。相比之下，去年同期的抵押贷款利率仅为6.17%。

值得注意的是，美国30年期抵押贷款利率已连续六周维持在7%以上，创2023年底以来最长纪录。尽管利率较10月中旬触及的7.4%三年高点有所回落，目前仍比年初高出超过一个百分点，令购房者的负担能力持续恶化。

高利率持续抑制购房需求 房贷月供显著增加

美国住房市场正陷入高房价与高利率相互叠加的困境。一方面，抵押贷款利率持续高企，使许多潜在买家难以承担购房成本；另一方面，已经持有低利率房贷的业主不愿出售现有住房，以避免换房后承担更高的融资成本，进一步限制了市场上的房源供应。

根据相关测算，以购买一套价值50万美元的住房为例，假设首付比例为20%，目前的每月房贷本金及利息支出较今年2月底增加约333美元。当时，美国抵押贷款利率曾短暂跌破6%。

如果购买的是价值100万美元的住房，在相同首付比例下，每月房贷支出则较2月底增加约666美元。

房地产经纪公司Redfin的数据显示，美国购房者的房贷月供中位数目前徘徊在历史最高水平附近。美国抵押贷款银行家协会(MBA)首席经济学家Mike Fratantoni表示，未来一段时间，美国抵押贷款利率恐怕难以出现明显下降。“我们预计，在预测期内，抵押贷款利率不会出现显著缓解。”

他指出，目前处于三年高位附近的房贷利率，正导致房屋销售、抵押贷款发放以及商业房地产市场活动明显放缓。

与此同时，美联储在10月货币政策会议上决定维持利率不变，市场仍预计其将在今年最后一次会议上进一步加息。这也意味着，短期内美国住房市场可能难以获得明显的利率支持。

美国房价三年多来首次下跌 卖家数量远超买家

随着住房负担能力持续恶化，美国房地产市场正在出现越来越明显的降价迹象。

Redfin周四公布的数据显示，美国房屋销售价格中位数出现三年多来首次下降，反映出高昂的购房成本正在削弱卖家的定价能力。与此同时，住房市场的供需关系也发生明显变化。Redfin数据显示，今年9月，美国住房市场上的卖家数量比买家多出近63%，创下2013年有相关统计以来的最大差距。

这一数据表明，尽管部分现有房主仍不愿出售住房，市场上愿意购房的人数下降得更快，使买家在价格谈判中逐渐获得更多主动权。

Redfin高级经济学家Asad Khan表示，当前美国住房市场存在一个值得关注的矛盾：从房源供应角度来看，买家正面临多年来最有利的市场环境之一，但高昂的购房成本却使许多人无力利用这一机会。“讽刺的是，从供应角度来看，这可能是多年来对买家最有利的市场环境之一。”Khan表示，“但这种情况恰恰出现在购房成本如此高昂、越来越少的人能够负担得起住房的时候。”

新屋销售持续疲软 建筑商信心跌至14年低点

高抵押贷款利率不仅冲击二手房市场，也正在拖累美国新建住宅销售。美国人口普查局周二公布的数据显示，9月新建独栋住宅销售环比下降0.6%，显示购房需求持续疲软。

新房价格也面临下行压力。数据显示，在2026年迄今公布的九个月数据中，美国新房销售价格中位数已有七个月出现下降。面对销售疲软，越来越多住宅建筑商不得不通过降价及其他优惠措施吸引买家，但这也进一步挤压了企业利润空间。

根据美国全国住宅建筑商协会(NAHB)与富国银行联合编制的住房市场指数，受高抵押贷款利率、劳动力持续短缺及建筑材料成本上涨等因素影响，美国住宅建筑商信心已跌至14年来最低水平。

建筑商面临的困境也反映出，美国住房市场的疲软并非单纯由房源不足造成，而是高昂的融资成本正在从需求端持续压制市场活动。

楼市短期复苏仍面临挑战

整体来看，尽管美国抵押贷款利率已连续两周小幅回落，7%以上的融资成本仍对住房市场构成明显压力。

对于潜在购房者而言，高房价叠加高利率，使每月房贷负担维持在历史高位附近；对于卖家而言，买家数量减少意味着房屋出售周期可能延长，降价压力也随之增加。此外，新房销售放缓、建筑商信心降至14年低点，以及二手房市场卖家数量显著超过买家，均表明美国住房市场仍缺乏持续复苏的动力。

在美联储短期内可能进一步加息、抵押贷款利率难以明显下降的背景下，美国住房市场或将继续面临需求疲软与价格调整的双重压力。