中指研究院：三季度以来房地产市场总体延续筑底态势 分化特征仍较明显

智通财经APP获悉，9月29日，中指研究院发布2026年三季度中国房地产市场总结与趋势展望。三季度以来，房地产市场总体延续筑底态势，分化特征仍较明显。新房销售仍处低位，一线城市表现相对较好；二手房成交持续增长，在住房交易中的占比进一步提升，市场进入存量时代。价格方面，二手房价格延续调整态势，核心城市优质项目对新房均价形成一定支撑。土地市场延续缩量，房企拿地进一步向核心城市和高确定性项目集中。政策方面，8月28日商品住房销售制度改革落地，9月末地方细则开始出台，房地产发展模式加快调整。展望四季度，市场预计延续既有筑底态势，新政影响自2027年起将进一步显现。

(1)市场供求：根据中指初步统计，2026年前三季度，100城新建商品住宅销售面积同比下降约10%，三季度同比下降约5%，8·28新政对短期销售影响尚不明显；改善性需求仍是新房市场主要支撑，多数代表城市120平米以上产品成交占比继续提升。受供应明显缩量影响，新房库存持续回落，8月末50城出清周期为22.8个月。二手房活跃度延续高位运行，前三季度20城二手房成交套数同比增长约6%，二季度以来成交同比保持增长，三季度增幅有所收窄。4月以来重点城市存量挂牌持续回落，直至8月环比再次微增。

(2)房价：根据中指百城价格指数，今年以来，二手房价格延续小幅波动态势，1-8月百城二手住宅价格累计下跌3.76%，三季度跌幅有所扩大。新房在部分重点城市优质楼盘入市带动下，保持结构性微涨，1-8月百城新房价格累计上涨1.00%。

(3)土地市场：土地市场延续“缩量提质”特征，根据中指数据，前三季度(截至9月27日)，300城宅地成交面积、出让金同比分别下降23%和22%；土地出让进一步向核心城市集中，TOP20城市宅地出让金占全国比重为60%，较2025年全年提升8个百分点。8·28新政后房企投资布局整体趋于审慎，9月(截至27日)300城宅地出让金同比下降29%，企业拿地更加关注总价可控与去化确定性，央国企仍为拿地主力。

(4)政策展望：8·28房地产制度改革顶层文件落地，9月末京沪细则率先出台，预计四季度更多地方配套执行细则将落位，包括土地出让金分期缴纳规则、预售资金拨付的条件与流程、竣工验收的各项指标要求等，各地明确政策细则也将增强市场的可预期性。与此同时，房地产供需两端政策仍将协同发力稳市场，需求端或侧重优化公积金政策、支持住房“以旧换新”、发放购房补贴等；供给端将侧重严控土地增量、加大力度盘活存量，并加大“好房子”建设。另外，城市更新配套政策也将持续完善。

(5)市场趋势：展望四季度，房地产市场预计延续既有筑底态势，核心城市需求端政策显效和优质项目入市仍将为新房销售提供一定支撑；二手房成交或保持较高活跃度，但挂牌规模仍处相对高位，价格短期或延续调整态势。8·28新政的传导是后续市场的重要主线：四季度地方细则落地和年末土地供应高峰期的土拍表现值得关注，最小交付单元、土地款分期缴纳、过渡期安排等政策将直接影响企业投资能力和意愿。中期看，随着新政对房企拿地策略和资金占用影响的逐步传导，2027年起其对新增供应的影响将逐步显现，2027年二季度前后是重点观察时点，具体传导节奏和影响幅度仍取决于地方细则及在途项目的过渡安排。

第一部分：2026年三季度中国房地产市场形势总结

(一)市场供求：前三季度100城新房成交面积同比下降约10%，三季度同比下降约5%；前三季度20城二手房成交量同比增长约6%，二季度增长15%，三季度增幅收窄，刚需仍为成交主力，挂牌量整体趋稳

2026年以来，新房与二手房交易总量整体平稳，结构上新房销售继续回落，二手房交易保持增长，市场分化特征延续。从住房交易总量来看，根据国家统计局和住建部数据，1-8月份，全国新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%，二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。今年上半年全国二手房交易占比首次超过新房，1-8月占比进一步提升至52.4%，市场进入存量时代。重点城市方面，根据中指数据，2026年1-8月，重点30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重为68%，核心城市二手房交易占比显著高于全国水平，存量特征更为显著。

1.新房：前三季度重点100城新房销售面积同比下降约10%，二季度以来市场保持平稳，一线城市延续增长；供应持续缩量带动库存规模回落

图：全国商品房累计销售面积及销售额同比增速

数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

全国新房销售：根据国家统计局数据，2026年1-8月，全国新建商品房销售面积为5.0亿平方米，同比下降12.1%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点；其中，商品住宅销售面积同比下降13.0%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点。1-8月新建商品房销售额为4.7万亿元，同比下降13.0%，降幅较1-7月收窄0.1个百分点；其中新建商品住宅销售金额同比下降13.1%，降幅较1-7月收窄0.1个百分点。

图：100个代表城市*新建商品住宅月度成交面积走势

* 代表城市共100个，一线包括北京、上海、广州、深圳；二线包括天津、石家庄、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、南昌、长沙、南宁、北海、海口、三亚、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川34个城市；三四线包括唐山、邯郸、保定、烟台、泰安、威海、潍坊、淄博、东营、菏泽、丽水、南通、扬州、镇江、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、芜湖、淮北、池州、绍兴、金华、湖州、舟山、徐州、衢州、常州、泰州、盐城、淮安、连云港、安庆、马鞍山、宿州、佛山、珠海、惠州、中山、东莞、江门、梅州、韶关、泉州、莆田、漳州、襄阳、黄石、岳阳、赣州、九江、景德镇、绵阳、南充、泸州、眉山、柳州、洛阳、商丘、渭南、遵义62个。

注：9月为根据1-27日数据预估值

数据来源：中指数据CREIS

重点城市新房销售：根据中指初步统计，2026年前三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约10%。具体来看，一季度销售同比下降21%，回落较为明显；二季度随着基数走低，叠加核心城市需求端政策持续优化，成交整体保持平稳，同比降幅收窄至3%。进入三季度，7-8月传统淡季重点城市新房成交面积同环比均出现回落，同比分别下降1%和6%，9月同比延续回落态势，根据中指初步统计，9月重点城市新建住宅销售面积同比下降约7%，三季度整体同比下降约5%。

图：2022年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势

数据来源：中指数据CREIS

图：北京、上海、广州、深圳新房周度成交面积走势

数据来源：中指数据CREIS

分线来看，一线城市新房销售整体保持稳定。根据中指初步统计，前三季度一线城市新房销售面积同比增长约1%，其中二季度同比增长9%，三季度延续增长态势，7月和8月同比分别增长14%和13%，9月1-27日增长9%，北京、上海受8月需求端政策优化带动，同比分别增长18%和16%。二线和三四线城市新房销售仍在回落，前三季度二线及三四线代表城市新房销售面积同比分别下降约9%和14%，其中三季度二线城市同比下降3%，三四线城市同比下降13%。

图：30个代表城市新建商品住宅各面积段销售套数占比

新房需求特征：根据中指数据，2026年1-8月，30城120平以上新房成交占比48%，与上半年持平，较去年全年提高2.3个百分点，近5年90-120平和90平以下新房成交占比持续下降。具体城市来看，2026年1-8月，长沙、济南、苏州等10个重点城市120平以上新房成交量占比超过60%；杭州、苏州等城市144平以上新房成交占比超3成；与2025年同期相比，今年1-8月30个代表城市中，21个城市120-144平米新房成交套数占比提升，其中重庆、南昌、唐山等城市占比提升幅度较为明显；19个城市144平米以上新房成交套数占比提升，其中苏州、济南、宁波等城市提升幅度超4个百分点；北京、上海、广州、深圳200平以上新房成交套数占比均提升。

图：50个代表城市*商品住宅周度批准上市面积走势

* 50个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、大连、长春、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、重庆、成都、西安、兰州、烟台、泰安、威海、丽水、南通、扬州、镇江、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、芜湖、淮北、池州、佛山、珠海、惠州、中山、泉州、莆田、黄石、渭南，下同。

数据来源：中指数据CREIS

重点城市新房供应：根据中指初步统计，2026年前三季度，重点50城商品住宅批准上市面积同比下降约两成，新房供应规模仍处低位。其中，一、二季度同比分别下降16%、19%；三季度新房上市面积降幅有所扩大，7-8月传统淡季50城新房供应同比下降29%，9月前四周，重点50城新建商品住宅批准上市面积同比下降超三成，延续今年以来的供应缩量趋势，但这一变化主要仍是此前土地成交和新开工持续下降的累积结果，8·28新政落地仅一个月，对当前新房上市规模的直接影响相对较小。

值得关注的是，个别核心城市9月以来取证节奏有所加快。以北京为例，9月1-27日，北京新房上市套数达5272套，已超过今年各月全月规模。部分房企也在加快施工进度和取证节奏，对于新政前已达到或接近预售条件的项目，部分企业倾向于加快推进取证并进入销售阶段，以缩短资金占用周期。这也意味着，短期供应端仍将以存量项目为主，新政尚未形成明显的供应断档。

图：全国商品房和商品住宅待售面积同比增速

图：全国新建商品住宅当年开工-当年销售面积

数据来源：国家统计局

全国新房库存：从已竣工待售库存来看，根据国家统计局数据，2026年8月末，商品房待售面积为7.53亿平方米，同比下降1.1%，已连续6个月同比下降。其中，待售3年以下面积5.48亿平方米，同比下降4.2%。从开工与销售对比来看，今年1-8月，全国住宅新开工面积2.18亿平方米，同比下降25.4%；新建住宅销售面积4.15亿平米，同比下降13.0%。2022年以来，住宅新开工面积持续小于销售面积，推动库存规模逐步回落，但目前库存规模仍较高。截至8月末，新建住宅已开工未售库存(1998年以来累计开工-累计销售)为25.1亿平米，较2021年末回落32%。

图：50个代表城市新建商品住宅库存及出清周期走势

数据来源：中指数据CREIS

重点城市新房可售库存：根据中指数据，截至2026年8月末，50个代表城市新建商品住宅可售面积为2.87亿平米，供应持续缩量推动库存规模继续下降，8月可售面积环比下降1.3%，同比下降7.5%。尽管库存规模持续回落，但受新房销售修复较慢影响，出清周期仍维持高位，按近12个月月均销售面积计算，8月末50城可售库存出清周期为22.8个月，环比下降0.3个月，同比延长2.2个月。各线城市来看，截至8月末，一线城市新房可售库存出清周期为12.3个月，二线代表城市为23.0个月，三四线代表城市为32.1个月。

2.二手房：前三季度20城二手住宅成交套数同比增长约6%，二季度以来成交保持较高活跃度，三季度同比增幅有所收窄，需求仍以低总价刚需为主；挂牌量整体趋稳

图：20个代表城市二手住宅月度成交套数走势

注：9月为根据1-27日数据预估值

图：20个代表城市二手住宅周度成交套数及同比走势

数据来源：中指数据CREIS

重点城市二手房活跃度延续高位运行，二季度以来成交量保持同比增长。根据中指数据，今年前三季度(截至9.27)，重点20城二手住宅成交110万套，同比增长6%，其中一季度同比下降4%，二季度同比转增，增幅为15%，三季度整体延续增长态势，但季度增幅收窄至7%，7-8月同比分别增长10%、8%，9月截至27日，20城二手住宅成交10.4万套，环比增长3.6%，同比增长4.2%。

表：2026年前三季度(截至9.27)重点城市二手房成交情况(单位：套)

注：上海、无锡、南宁、温州为二手房商品房，其他城市为二手商品住宅

数据来源：中指数据CREIS

图：北京、上海、深圳、成都二手房周度成交走势

数据来源：中指数据CREIS

从重点城市来看，北京、上海等核心城市二手房市场成交持续放量。京沪市场受8月需求端政策效应持续显效带动，市场保持活跃，9月截至27日，二手房成交套数环比分别增长11.2%、6.8%，上海同比增长12.3%，连续七个月同比增长，北京同比小幅下降4.7%，深圳同比下降7.0%。累计来看，今年前三季度北京、上海二手房成交规模同比分别增长5%、14%，深圳同比基本持平。

图：北京、上海二手房各面积段、总价段销售套数占比(按网签价)

数据来源：中指数据CREIS

小户型、低总价房源仍是二手房成交基本盘，市场呈“刚需主导、结构性修复”特征。与新房成交持续性向改善户型倾斜不同，核心城市二手房成交仍以小户型刚需为主。随着二手房价格持续调整，部分低总价、小户型房源的性价比逐步显现，成为刚需购房的核心选择。从成交总价段来看，2026年1-8月，北京、上海300万以下二手房成交占比分别达72.3%、68.8%，较2025年全年提高2.2、4.9个百分点，但较上半年下降1.4、0.3个百分点，三季度300万以上房源占比略有提升。从成交面积段来看，2026年1-8月，北京、上海70平以下二手房成交占比分别为36.6%、41.2%，90平米以下房源成交占比达62.6%、66.7%。

图：重点25城二手住宅新增及存量挂牌套数(头部中介口径)

数据来源：中指数据CREIS

重点城市二手房挂牌：今年4月以来存量挂牌整体逐步回落，8月环比微增。根据中指监测，2026年二季度以来挂牌量连续4个月环比下降，但8月小幅回升，8月末25个重点城市二手房挂牌量为203万套，环比增长1.9%，同比下降4.5%，较年初下降6%，绝对规模仍处较高水平；其中北京、上海分别较年初下降12%和16%。今年以来，核心城市挂牌量回落反映出业主预期有所修复，但供需关系改善的持续性仍需观察。

(二)价格水平：1-8月百城二手房价格累计下跌3.76%，三季度单月环比跌幅略有扩大；优质改善项目入市带动百城新房价格累计上涨1.00%

图：百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

数据来源：中指数据CREIS

二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年1-8月，百城二手住宅价格累计下跌3.76%，跌幅较2025年同期收窄1.33个百分点。其中，一季度累计下跌1.72%，二季度单季跌幅收窄至1.20%，三季度以来百城二手房价格环比跌幅略有扩大，8月百城二手住宅均价为12527元/平方米，环比下跌0.45%，跌幅较上月扩大0.01个百分点。分梯队看，1-8月，一线城市二手住宅价格累计下跌2.76%，跌幅小于其他梯队；二线城市二手住宅价格累计下跌4.08%；三四线城市二手住宅价格累计下跌3.83%。

新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，受核心城市新项目入市结构性带动，2026年1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.00%。具体来看，一季度百城新建住宅价格累计上涨0.18%，二季度累计涨幅扩大至0.40%，7-8月累计上涨0.41%，8月百城新建住宅均价为17255元/平方米，环比上涨0.15%，同比上涨2.04%。分梯队来看，1-8月，一线、二线城市新建住宅价格累计分别上涨2.65%、0.89%，而三四线代表城市累计下跌1.34%。

图：百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

数据来源：中指数据CREIS

从涨跌城市数量看，新房方面，1-8月，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量在55-85个之间，其中1-6月百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量呈现减少态势，7-8月又有所增加。二手房方面，1-8月百城二手住宅价格月度环比下跌城市数量呈现先收窄后扩大的走势，其中1-5月百城二手住宅价格月度环比下跌城市数量呈现减少态势，6月以来下跌城市数量有所增长，7-8月环比下跌城市再次超过90个。

(三)土地市场：前三季度300城宅地成交面积、出让金同比分别下降23%和22%；8·28新政落地，房企拿地趋于审慎，9月截至27日出让金同比下降29%

300城：三季度土地市场延续“缩量提质”特征，成交规模继续收缩，8月核心城市高总价地块带动出让金明显增长，9月同比再次转降。根据中指数据，2026年前三季度(截至9月27日)，300城住宅用地推出规划建面3.2亿平方米，同比下降9.9%；成交2.2亿平方米，同比下降23.1%；土地出让金1.0万亿元，同比下降22.0%。三季度(截至9月27日)，在8月北京、上海、杭州、深圳等热点城市优质地块成交带动下，300城住宅用地出让金同比下降4.6%，降幅较二季度收窄明显，成交面积同比仍下降24.3%。

9月单月来看，受供地节奏放缓及8·28新政后房企报价趋于审慎的综合影响，土地市场成交出现回落。9月1-27日，300城住宅用地成交规划建面2982万平方米，土地出让金1155亿元，同比分别下降37.4%、29.0%。

土拍热度方面，三季度300城宅地平均溢价率整体回落，9月1-27日为6.0%，较8月下降1.4个百分点，多数城市以底价、低溢价成交为主。从城市表现看，北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市土拍仍保持一定热度，多宗优质地块以较高溢价成交；武汉、郑州、天津等城市部分区位较好、总价可控的地块也受到企业关注。从拿地企业看，中海、保利等央国企仍是热点地块的主要参与者，部分深耕本地的区域型民企也在本土市场有所斩获。

图：300城住宅用地规划建面推出、成交走势(截至9月27日，下同)

表：2026年前三季度300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化(截至9月27日)

注：推出面积按公告时间统计，下同。

数据来源：中指数据CREIS

9月，各线城市住宅用地成交分化进一步加剧，一线城市成交规模、出让金同比增长，二线城市延续收缩态势，三四线城市仍在低位运行。

一线城市宅地市场热度较高。9月截至27日，成交规划建面、土地出让金在较低基数下，同比增幅均在90%左右，平均溢价率15.1%；8·28新政后，一线城市优质宅地仍是房企布局的重点，各城市均有地块以较高溢价成交。累计来看，前三季度(截至9月27日)一线城市宅地推出、成交面积同比分别增长2.7%和7.1%，土地出让金同比增长7.6%，平均溢价率18.2%。核心城市优质地块供应力度不减，叠加新房销售相对稳健，房企拿地持续向一线城市高确定性板块集中。

二线城市土地市场分化特征延续。9月截至27日，成交规划建面、出让金同比均下降，平均溢价率仅3.7%；杭州、成都、西安、郑州虽均有溢价地块出让，但整体溢价水平有限，房企拿地仍趋理性。累计来看，前三季度(截至9月27日)二线城市宅地推出、成交面积同比分别下降22.2%和32.5%，土地出让金同比下降36.9%，土拍缩量较为明显。在“以销定投”策略影响下，房企投资进一步从普通二线城市收缩，地方供地规模相应调减；杭州、成都等强二线城市优质地块仍保持一定竞拍热度，郑州等城市本土房企对区位较好、总价可控的地块参与相对积极，多数城市土拍则以低溢价或底价成交为主，前三季度平均溢价率为8.2%。

三四线城市土地市场表现低迷。9月截至27日，成交规划建面、出让金同比降幅仍然较大，平均溢价率仅2.7%。累计来看，前三季度(截至9月27日)三四线城市宅地成交面积、土地出让金同比分别下降20.2%和19.2%，平均溢价率为2.8%。受新房市场持续调整、需求支撑偏弱等因素影响，房企在三四线城市布局普遍谨慎，土地成交以底价为主。

图：300城住宅用地平均溢价率走势(9月截至27日)

数据来源：中指数据CREIS

溢价率方面，三季度，300城宅地平均溢价率自年内高点逐月回落。6月，受核心城市优质地块集中成交带动，300城住宅用地平均溢价率升至15.8%，为年内最高水平；7月、8月分别回落至11.2%和7.4%，9月截至27日进一步降至6.0%。溢价率回落，一是二季度末核心城市集中推地，基数相对较高；二是8·28新政后项目资金占用周期拉长，房企报价更趋克制，高价追地现象明显减少。但也需看到，前三季度一线城市平均溢价率达18.2%，核心城市优质地块竞拍热度仍在。溢价率回落更多体现在普通城市及非核心地块上，“点状高热”下的分化格局延续。

图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重(全市，截至9月27日)

表：2026年前三季度及三季度重点城市住宅用地出让金情况(全市，截至9月27日)

数据来源：中指数据CREIS

三季度，重点城市土地出让进一步向头部集中。根据中指数据，三季度(截至9月27日，下同)，上海、北京住宅用地出让金分别为583亿元和484亿元，稳居前两位，广州、杭州均超150亿元；从溢价率看，广州、杭州三季度平均溢价率分别达22.9%和19.2%，北京、上海分别为14.2%和13.9%，核心城市优质地块竞拍热度不减。高热度地块多点出现，7月28日，上海杨浦区八埭头组团地块经219轮竞价以161.2亿元成交，溢价率达35.8%；8月12日，北京海淀区四季青地块经135轮竞价以97.6亿元成交，创年内宅地总价新高；8月28日，广州海珠区琶洲地块经201轮竞价以溢价33%成交。

从前三季度累计看，城市间分化明显，上海出让金1104亿元、同比增长7%，广州、深圳同比分别增长134%和36%，其余城市同比多为下降。从城市集中度来看，根据中指数据，2026年前三季度(截至9月27日)，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为60%，较2025年全年提升8个百分点。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，对房地产开发、融资、销售制度进行改革完善，明确新出让土地项目优先实行现房销售，预售门槛提高至主体结构封顶。预售条件提高、回款节点后移，意味着项目从拿地到回款的资金占用周期明显拉长，房企拿地和开发的资金门槛随之抬升，土地市场的竞争逻辑面临重塑。

从落地进展看，新政仍处于政策过渡阶段，地方细则正陆续出台。9月24日、28日，北京、上海先后发布贯彻落实8·28新政的实施意见，成为首批落地细则的城市。两地细则在预售门槛提至主体结构封顶、预售资金全额监管、竣工备案后方可发放按揭贷款、土地出让价款分期缴纳且不计利息等核心安排上高度对齐，在途项目均实行“新老划断”、分类衔接，对8月28日前已拿地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，均明确经备案后2027年年底前可按原预售条件申请预售，同时北京、上海均明确8·28后取得预售许可证的项目需竣工备案后发放个人住房按揭贷款(含公积金贷款)。此外，两地结合城市实际保留了一定差异化安排，如现售定金比例(北京1%、上海3%)、住房资金监管机构及土地款缴款期限(北京余款两年内缴清，上海采用“1+1”模式、经决策可再延一年)等。京沪细则相继落地，新老划断、分类施策的总体框架逐步清晰，为其他城市出台实施细则提供了参考。

截至9月28日，仅北京、上海出台了相关实施细则，9月新公告地块中仅少部分城市明确了现房销售要求。根据中指监测，8月31日至9月27日，300城新公告地块中，仅厦门、丽水、江门等地明确实施现房销售，部分地块同时配套土地款分期缴纳等安排，如厦门现房销售地块明确出让金可分两期支付、第二期24个月内付清且不计利息，江门则要求2个月内付清，若分期则需支付利息。在资金占用周期延长的背景下，北京、厦门的做法一定程度上对冲了房企现金流压力，预计将成为多数城市的选择。

表：8·28新政以来有现房销售要求地块情况

数据来源：中指数据CREIS

从土拍表现看，新政后四周(8月31日-9月27日)，300城住宅用地出让金分别为472亿元、239亿元、203亿元和447亿元；平均溢价率分别为5.2%、7.5%、3.7%和4.9%。重点城市高溢价地块持续减少，底价及低溢价成交成为非核心地块的主流，房企报价整体趋于审慎，普遍将现房销售对应的资金成本及潜在风险纳入拿地测算，并为项目预留定价与利润空间。

从拿地逻辑看，房企的投资标尺正加速向“确定性”收敛。一是核心区改善型地块关注度高，9月3日北京顺义温榆河地块(容积率1.01)、8月31日上海松江泗泾地块(容积率1.2)分别溢价17.4%和16.4%成交，低密项目开发节奏相对可控，有利于更快达到预售或现售条件，部分对冲资金占用压力；9月10日深圳福田香蜜湖地块为区域时隔近十年再度供应的纯商品住宅用地，起始楼面价相对较低，吸引中海、华润置地、招商蛇口等7家房企参拍，经257轮竞价以125%的溢价率成交。二是区域深耕和项目协同价值凸显，华润置地竞得的温榆河地块紧邻其去化近九成的北京润园项目，保利发展9月11日获取的武汉白沙洲地块亦依托周边项目约七成的去化表现，既有项目的销售验证成为新地块定价的重要依据；三是总价和体量相对可控的项目更符合当前投资节奏，成交总价多在15亿元以内。

表：8·28新政后(8.31-9.27)核心一二线城市宅地溢价情况

数据来源：中指数据CREIS

拿地企业方面，三季度，头部央国企在土地市场的主导地位进一步强化，8·28新政提高资金门槛后，高总价、高门槛地块基本只有资金实力较强的头部企业能够参与；与此同时，区域型民企在本土核心板块保持活跃，联合体拿地有所增加。

头部央国企中，三季度，中海先后在北京、上海、深圳、西安获取多宗核心地块：7月获取朝阳区酒仙桥地块，成交价46.8亿元；8月获取朝阳区南磨房地块，成交价84.0亿元，并以150.2亿元底价摘得上海普陀区“真如之心”组合地块；9月再获上海黄浦区老西门地块和深圳福田区香蜜湖地块，并在西安曲江新区以40.0%的溢价率补仓，所获地块多为核心城市核心板块的稀缺资源。华润置地、保利发展、招商蛇口、越秀地产等也保持投资节奏，华润以83.0亿元竞得北京顺义温榆河地块，越秀以24.8亿元补仓广州天河区核心板块。与此同时，北京9月已有3宗住宅用地取消出让，西安、成都、福州等城市也出现个别地块终止出让的情况，土地市场对新销售制度的适应也在逐步展开。

另外，联合体拿地成为企业分摊风险的重要方式。上海静安区大宁地块由象屿与建发联合体以70.5亿元竞得，松江区泗泾地块由星狮投资与国贸地产联合获取，杭州拱墅区石桥地块由中天美好与海威置业联合竞得，北京顺义温榆河地块亦吸引金隅与懋源组成联合体参拍。在预售门槛提高、资金占用周期拉长的背景下，联合拿地有助于分摊土地款和开发投入、整合各方资金与产品优势，预计未来仍将是企业参与核心城市土拍的重要模式。

2026年三季度土地成交规模继续收缩，房企拿地进一步向核心城市优质地块集中。8·28新政落地后，房企报价整体趋于审慎，拿地更加关注区位、总价、开发周期和去化确定性，仅核心城市优质地块仍保持一定竞争热度。展望四季度，核心城市优质地块陆续入市将对市场形成一定支撑；9月末京沪率先出台实施细则后，更多城市细则有望跟进，在房企资金压力仍然较大的背景下，投资审慎态势仍将延续。对房企而言，应坚持“以销定投”，将现房销售对应的资金成本纳入投资测算，优先关注总价可控、开发周期较短的地块，通过联合拿地等方式分摊资金压力，同时更加注重产品打造，以适应销售制度调整后的市场要求。

(四)开发投资：1-8月房地产开发投资额同比下降19.9%，降幅扩大

图：房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

房地产开发投资额同比降幅有所扩大。2026年1-8月，全国房地产开发投资额为4.8万亿元，同比下降19.9%，降幅较1-7月扩大0.7个百分点，其中住宅开发投资额为3.7万亿元，同比下降19.7%，短期投资仍面临较大压力。

图：房企到位资金同比增速及2026年1-8月各项资金来源同比增速对比

数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

房企到位资金同比降幅扩大。2026年1-8月，房地产开发企业到位资金为5.1万亿元，同比下降21.0%，降幅较1-7月扩大0.7个百分点，企业资金端仍面临一定压力。其中，1-8月国内贷款为6880亿元，同比下降33.3%；利用外资为4亿元，同比下降77.0%；自筹资金为1.8万亿元，同比下降20.0%；定金及预收款1.6万亿元，同比下降14.8%；个人按揭贷款6846亿元，同比下降22.4%。

第二部分：2026年四季度中国房地产市场趋势展望

(一)经济及政策环境：内需修复仍需巩固，四季度各地商品住房销售制度改革实施细则将加快落地

宏观经济方面，2026年前三季度，我国经济运行总体保持平稳，产业升级和新动能发展延续较好态势，但国内供强需弱矛盾仍较突出，经济稳中向好的基础还需巩固。

上半年国内生产总值同比增长4.7%，装备制造业和高技术制造业保持较快增长，外贸表现较为突出。需求端来看，1-8月，货物贸易出口总额20.17万亿元，增长14.6%；社会消费品零售总额同比增长1.1%，服务零售额增长4.9%，消费市场保持平稳运行；固定资产投资同比下降7.2%，其中房地产开发投资下降19.9%，投资端仍处于调整阶段。物价方面，1-8月平均，CPI同比上涨0.9%，PPI同比上涨2.0%，物价水平温和回升。但外部环境不利影响加深，国内供强需弱矛盾仍较突出，经济稳中向好的基础还需巩固。

当前内需修复仍面临一定压力，有效需求不足仍是经济进一步修复的重要制约，内需改善和房地产市场调整仍需时间。展望四季度，宏观政策预计将继续保持积极取向，财政政策有望加快存量措施落地和资金使用，充分发挥“两重”“两新”等政策效能，货币政策预计保持适度宽松，为实体经济提供相对稳定的融资环境。

表：2026年以来中央层面重要会议关于房地产定调的内容梳理

资料来源：中指研究院综合整理

房地产政策方面，2026年三季度，中央延续“稳定房地产市场”定调，并将其纳入更高层级框架。7月30日中央政治局会议再次强调“稳定房地产市场”，本次房地产被纳入“切实筑牢安全屏障”部分，也突出稳定房地产市场在当前整体政策框架中的重要性。9月28日国常会中再次强调出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施，表明稳定房地产市场是稳定宏观经济的重要一环，短期政策仍将加力。

房地产制度改革落位，全力推进三项基础性制度落地实施。8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局等多部门发布“1+2+5”政策文件，对房地产开发、融资、销售等基础制度进行整体重构，加快构建房地产发展新模式，其中，项目公司制解决“谁是项目独立的实施主体”，主办银行制解决“谁来提供项目融资”，现房销售制解决“一手交钱一手交房的问题”，三者一体推进。从政策核心变化来看，一是销售制度改革，提高预售门槛、强化资金监管、分类推进现房销售。二是信贷管理改革，对个人住房贷款和开发贷款全面优化。三是资本市场融资改革，重构融资模式。9月18日，住建部在发布会中，明确房地产出现了“两个转变”，一是房地产市场供求关系发生重大变化，二是房地产进入存量时代。从房地产发展新模式的角度来看，住建部首次明确“1234”内涵，“1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点，“2”是完善保障和市场两个体系，“3”是项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度，“4”是推动“人房地钱”四要素联动。同时住建部强调将“全力推动房地产三项基础性制度落地实施”，当前政策给地方因城施策留出了一定空间，具体如何执行仍有待地方实施细则明确。

表：8月28日政策文件主要内容

资料来源：中指研究院综合整理，CI Buddy

激活需求方面，第一，延续因城施策，满足购房需求。《扩大消费“十五五”规划》在第七章“加力完善促进消费制度机制”中明确清理优化不合理限制性措施，指出“支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。第二，深化公积金制度改革，更大力度支持全周期住房消费。8月18日，国务院正式发布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，修订后，住房公积金提取情形大幅扩围，在原有购房、建房、租房等情形基础上，新增装修自住住房、支付物业费等内容，支付房租不再受收入限制，同时扩大制度覆盖面，明确灵活就业人员可以自愿缴存住房公积金，公积金的功能定位由主要支持购房扩展至支持住房消费，并向住房全生命周期扩展。

优化供给方面，一是，推进“好房子”建设。9月18日，住建部在国务院新闻办发布会上提出，“十五五”时期住建事业高质量发展的五个目标之一是实现“提升人民群众居住水平”，关键是建设“好房子”。二是，加大存量土地盘活力度。9月22日，自然资源部在发布会中明确“十五五”时期资源利用将实现三个转变，即从过去过度依赖增量土地转向存量土地盘活，从资源出让转向资源运营，从追求土地出让的当期收益转向当期收益与预期经营收益相结合；并从规划统筹、土地政策、资源配置三方面明确实施路径，包括坚持片区统筹、增强土地用途兼容性，优化土地价款缴纳节奏、土地使用过渡期及临时利用政策以降低前期土地取得成本，健全土地有形市场、推动分层设置权利和组合供应、完善土地储备制度做到以需定储、以需定供。

针对城市更新，三季度中央多次强调高质量推进城市更新。7月15日，习近平总书记在上海市考察时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手；9月8日，国务院举行专题学习，李强总理强调“城市更新成为现阶段城市工作的重要抓手”“坚持以人为本高质量推进城市更新”。

8月末，金融监管总局、住建部联合印发《城市更新项目贷款管理办法(试行)》，首次为城市更新设立专属贷款品种和专项信贷制度，从项目准入、贷款用途、还款来源到资金封闭管理作出系统规范，助力各地高质量推进城市更新；9月初，住建部就《城市更新规划编制标准(征求意见稿)》公开征求意见，提出建立“专项规划-片区策划-项目实施方案”三级编制实施体系，为各地提供统一技术依据；9月18日，住建部在发布会中明确《城市更新“十五五”规划》已经确定具体任务、关键是落实；9月22日，自然资源部强调，以存量土地盘活更加有效有力推动城市更新。预计后续城市更新规划、土地、财税、金融等配套政策将进一步协同完善，推动政策真正落地见效。

图：2024年以来各地因城施策频次

表：2026年以来主要政策类型出台频次对比(截至9.28)

注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

资料来源：中指研究院综合整理

地方层面，根据中指监测，截至9月28日，全国共出台房地产相关政策超880条，其中三季度全国出台房地产相关政策超290条，延续上半年政策高频落地趋势，具体来看，各地政策主要聚焦制度探索、激活需求、优化供给、城市更新等方向，主要涉及探索现房销售、优化限制性政策、调整公积金政策、发放购房补贴、盘活存量房屋、“好房子”建设、落地城市更新配套政策等方面。

多省市探索现房销售、提高预售门槛，配套细则仍待落地。9月24日北京率先落地实施细则，明确8·28前拿地但未拿工规证的项目，原则上按新预售政策执行，同时为各区设定了一定灵活空间，给予一定过渡期安排，提出各区政府确保能够按时建成交付的，在2027年底前可以按原预售条件预售，但按揭放款条件将按新政执行，明确定金一般收取不超总房价款的1%，并明确8·28后公告项目，土地款都可以分期缴纳，30天内缴纳不低于总价款的50%，两年内缴清，不计利息。上海9月28日快速跟进出台实施细则，大体框架与北京基本一致，更加细化明确已发布出让公告但未成交土地的预售管理，定金收取比例为不超购房总价款3%，明确可凭土地出让合同申请工规证，有助于加快项目建设进度。广州7月发布住房发展“十五五”规划征求意见稿，其中指出“十五五”时期将选取各地地块开展现房销售试点；此前广州南沙区出台楼市新政，明确采取现房销售模式的项目，土地出让金缴纳期限最高可延至2年，并在8月末由南沙开建底价获取首宗现房销售地块。河南9月初出台《关于统筹推进控增量去库存优供给着力稳定房地产市场的若干措施》，明确对分批预售但去化率较低的房地产项目，严格控制后续预售许可审批节奏，综合考虑市场供求实际进一步提高预售门槛，鼓励实行现房销售。长春就《关于稳定房地产市场若干措施的通知(征求意见稿)》公开征求意见，明确新出让住宅用地可一次性或分期缴纳出让价款，缴款达到一定比例后可申请规划许可并按已缴款比例开发；东莞发布《关于推行房屋建筑工程分段验收有关事项的通知(征求意见稿)》，拟支持分批验收和交付。另外，自8·28政策后，已有厦门、丽水等新挂牌地块中明确执行现房销售，但目前预售制度改革、现房销售的具体执行细则仍待进一步落地完善，预计在重点城市率先落地相关细则后，更多城市将加速跟进。

激活需求方面，三季度各地主要从精细化调整限制性政策、优化公积金政策、发放购房补贴、推动住房“以旧换新”四方面落地政策，具体来看：

一是，核心城市精细化调整限制性政策。三季度北京、上海、海口相继放松限制性政策。8月7日，北京明确非本市户籍家庭购买五环内商品住房，社保/个税年限要求由2年降低至1年；8月20日，上海外环外二套房贷最低首付比例从“不低于20%”下调至“不低于15%”；9月5日，海口明确落户后无需社保/个税缴纳要求即可享受本省居民同等购房资格，购房套数计算范围从全省收窄至海口全市，多孩家庭可增购1套，在海南省注册的企业员工可在海口购买1套。

二是，公积金政策持续发力，今年以来，各地出台公积金优化政策超470条，其中三季度出台超160条，是各地需求端最高频的政策工具。各地公积金政策优化主要围绕提高贷款额度、扩大提取使用范围、优化灵活就业人员缴存、异地职工缴存等方面，公积金管理条例修订后，多地跟进支持提取公积金用于装修、物业费等用途。提高贷款额度方面，三季度北京跟进提高公积金贷款额度上限，夫妻双方缴存家庭最高额度提高到240万元，叠加上浮政策后最高可贷340万元，同时优化贷款额度与缴存年限挂钩机制，现缴存5年1个月即可申请最高额度，有效降低居民购房成本。扩大提取使用范围方面，各地当前落地政策中的拓展方向主要有住房装修、物业费、购房税费、车位、老旧住房更新等，北京支持装修提取，每套最高25万元；上海支持契税、车位、储藏室提取；广州拟支持装修、物业费、老旧住房更新。优化灵活就业人员及异地职工缴存方面，厦门对灵活就业人员开户缴存公积金给予开户补贴及缴存补贴；南京优化异地贷款，全国范围公积金缴存人在南京购房均可申请公积金贷款；广州拟放开全国购房提取限制，在全国城市购房可提取广州公积金账户余额。

三是，持续发放购房补贴，加大特定家庭倾斜力度。多地结合婚育政策发放购房补贴，如长沙望城区对多孩家庭发放购房补贴，二孩家庭3万元/套，三孩及以上家庭5万元/套。多地结合引才加大补贴力度，如广州黄埔区发放人才房票，按本科10万元、硕士15万元、博士25万元、出站博士后30万元分档发放。加大住房“以旧换新”补贴也是当前多地加力的重要方向，上海8月新政推出“以旧换新”购房贷款补贴，对出售本市二手住房并在外环外购买新房的购房者按新房贷款总额1%发放补贴，单套最高5万元，同时优化原有“以旧换新”补贴政策，出售外环内二手房并购买外环外新房的给予3万元/套的补贴，二者可叠加，即“卖外环内旧房+买外环外新房”的家庭最高可获8万元补贴。另外，部分城市采取贴息方式发放补贴，如大连对使用公积金购买二套住房的家庭给予利息补贴，补贴比例为实际利息支出的15%，补贴期限3年，按月计算、按季发放；成都对公积金贷款购买新建商品住房的给予20%利息补贴，补贴金额不超2.5万元。

四是，多个城市持续收购二手房推动住房“以旧换新”。今年以来，上海、广州持续推动国有平台收购二手房。上海2月在徐汇、静安、浦东新区启动收购二手房用作保障性住房试点，优先聚焦收购内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的二手房源，并在二季度将试点扩大至8个中心城区，截至7月末，合计收购二手住房551套；8月20日上海新政再次强调中心城区加快收购二手住房，截至9月20日，徐汇区累计收购486套，普陀区9月初首单落地，收购二手房工作持续推进。广州5月启动收购二手住房试点，收购环城高速以内、总价300万元、建筑面积70平方米以下、不限楼龄的二手住房，市区两级国有企业加快推进收购工作，截至7月末受理出售二手住房报名超2100组，已成交111套。

优化供给方面，三季度各地主要从收储存量商品房、收储存量土地、推进“好房子”建设、盘活存量工商业用地用房等方面推进，具体来看：

一是，多地推进收购存量商品房，加速去库存。三季度河南、天津、山东等多地在政策中明确收购存量商品房用作保障性住房，其中河南明确“用好保障性住房再贷款、地方政府专项债券收购存量商品房等政策”。更多高校跟进收购存量商品房用作学生住房，江苏印发《省属高校学生宿舍提质扩容三年攻坚行动省级资金补助方案》，支持在徐州、淮安、连云港等房价较低的地区推动购置工作，省财政补助30%，统筹推进学生宿舍补短板和房地产去库存；深圳大学拟斥资5.3亿元收购商品房用作学生住房。专项债收储存量商品房方面，根据中指研究院不完全统计，截至9月28日，各地先后发行合计超135亿元专项债券用于收购存量商品房，收购超2.3万套、建筑面积超190万平方米，2026年以来相关专项债券发行略有加速，累计发行76亿元，其中湖南、广东今年发行均超20亿元。

二是，持续推进收购存量土地，专项债收地保持较大力度。根据中指研究院不完全统计，截至9月28日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超6000宗，总用地面积超3.1亿平方米，总金额超8100亿元，已发行专项债约4800亿元，占比约58%。其中2026年以来重庆、广东、福建等省市发行超1750亿元，8月各地发行提速，单月发行超470亿元，收储土地或仍是四季度各地去库存、改善市场供求关系的重要举措。

三是，推进“好房子”建设。三季度各地持续推进“好房子”建设，山东印发《关于实施房屋品质提升工程加快推进“好房子”建设的通知》，明确“好房子”建设标准，支持保障性住房优先建成“好房子”；合肥印发《合肥市推进“好房子”建设行动方案》，系统开展新建商品房品质领航、保障性住房安居提质、既有住房焕新改造三大行动，并指出2026年启动首批既有住房“焕新”试点，力争改造危房3000套、老旧小区63个。

四是，盘活存量工商业用地、用房是盘活存量的重点之一，配套政策持续落位。三季度各地配套政策加速出台，上海印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见(试行)》，确立“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”原则，明确工商业用地续期流程及价格计算，同时明确针对拟发行REITs的项目制定相应续期规则。南京出台《关于落实土地要素市场化配置改革 推动土地集约高效利用的实施意见》，明确存量工业用地调整容积率、限高、绿地率等规划指标可直接办理手续，低效用地原权利人可将土地作价出资与新投资人合作再开发等盘活存量土地要素配套政策。云南、天津等多地明确加强存量商业用房、低效楼宇的盘活利用，如天津鼓励用作各类保障性住房与人才公寓。

另外，多省市密集落地城市更新“十五五”规划，配套政策持续完善。三季度地方出台城市更新相关政策超80条，福建、湖北、四川、吉林、云南、青海、安徽等地陆续出台或编制“十五五”城市更新规划，四川明确未来五年改造8000个城镇老旧小区、实施420个城中村改造(10万户)、加装电梯1.5万部，开展100个左右城市更新重点片区建设，建成50个省级重点片区。北京对《北京城市副中心(通州区)“十五五”时期城市更新规划》公开征求意见，计划到“十五五”末，城市更新年度投资力争达到固投总额30%；陕西印发《陕西省“城市更新贷”财政贴息实施方案》，对符合条件的六大城市更新领域提供财政贴息支持，包括老旧街区、厂区及老旧火车站周边街区的基础设施和公共服务设施等改造提升，完整社区建设与小区配套设施改造等领域。另外，推动老旧住房原拆原建也是地方推进城市更新的重点抓手之一，三季度湖南、厦门等多地印发支持老旧小区、老旧住房自主更新的配套政策。随着配套政策持续完善，各地城市更新工作推进开展也有望提速，为稳定房地产市场、稳定投资提供更大支撑。

整体来看，三季度房地产延续“稳市场”政策基调，房地产制度改革系列文件落地，加快构建房地产发展新模式，同时深化住房公积金制度改革，更好支持全周期住房消费。地方供需两端政策保持较高出台频次，综合运用多种工具，促进住房需求释放。展望四季度，政策核心关注点将转向房地产制度改革相关配套政策的细化与落地。前期顶层制度安排将逐步转化为可操作的执行细则，包括土地出让金分期缴纳、预售资金拨付的条件与流程、竣工验收的各项指标要求等，各地明确政策细则也将增强市场的可预期性，稳定市场预期。

当前房地产已经进入存量时代，未来在制度细则不断落位的同时，预计供需两端政策仍将协同发力稳市场。需求端，公积金贷款利率存在一定下调预期，各地有望加速调整优化公积金政策，如进一步拓宽提取用途、扩大缴存覆盖、提高贷款额度等；北京、上海、深圳等核心城市限制性政策仍有调整空间，更多城市有望结合住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等方式激发合理住房需求。

供给端，预计将有更多政策聚力推动盘活存量，收储存量商品房、存量土地的相关工作继续推进，更多城市跟进盘活存量工商业用地用房政策，如出台工商业用地续期政策、支持低效楼宇改造等。

另外，城市更新项目贷款政策、存量土地支持政策加速落位，未来城市更新相关配套政策有望继续完善。

(二)市场趋势：四季度筑底态势延续，投资开工短期承压

三季度以来，房地产市场总体延续筑底态势，结构性特征依然明显。1-8月，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降12.1%和13.0%；二手房交易网签面积同比增长10.6%，存量房在交易中的占比进一步提升。供给端，房地产开发投资、新开工面积同比分别下降19.9%和24.8%；8月末商品房待售面积同比下降1.1%，库存规模自高位持续回落。

展望四季度，市场筑底态势预计延续。8·28新政对短期交易端的直接影响有限，销售端仍由既有因素主导，“好城市+好房子”仍具市场机会；开工和投资端仍取决于前期拿地缩量和在建规模回落的传导，预计延续低位调整态势。中期看，8·28新政通过拉长资金占用周期、改变房企拿地投资行为产生的影响，将自2027年起逐步显现，年末供地高峰的土拍表现和各地细则落地是重要观察窗口。长期看，行业基础制度加快完善，有利于优化市场供应结构、促进行业平稳转型。

1.销售量价：8·28新政对短期销售影响有限，四季度量价预计延续筑底特征

左图：居民购房意愿走势

右图：制约购房者入市的主要影响因素(多选)

数据来源：中指调查，中指数据CREIS

从需求预期看，中指调查数据显示，8月居民购房意愿强于上月的占比为16%，年内总体保持平稳，但绝对水平仍处低位；收入不稳定、对房价下跌的担忧、还贷压力大仍是制约居民入市的主要因素。8·28新政通过提高预售门槛、推进现房销售增强了新房交付的确定性，有助于逐步修复购房者信任，但这属于慢变量，短期难以直接转化为成交，需求释放仍有赖于就业、收入及房价预期的进一步改善。

从市场表现看，9月以来核心城市成交保持一定活跃度，市场热度较7、8月传统淡季有所回升，但修复主要集中在核心城市的优质板块和项目，成交规模的全面恢复仍需时间。从成交结构看，二手房成交量同比持续保持增长，居民购房需求向存量市场转移的特征更趋明显。价格端，新房价格的相对平稳更多得益于核心城市优质楼盘及“好房子”项目入市的结构性带动；近期部分城市项目出现收回优惠、调整楼栋价差等动作，但直接上调售价的项目仍少，尚未形成普遍性涨价趋势，部分存量项目仍在以价换量，二手房市场买卖双方博弈持续。

展望四季度，8·28新政对短期交易量价的直接影响相对有限，市场仍由既有因素主导，传统旺季叠加去年同期较低基数，以及核心城市优质改善项目入市，将对新房销售形成一定支撑，全年全国新建商品房销售面积降幅预计在10%左右。价格方面，优质项目支撑新房价格总体保持平稳；二手房挂牌规模仍处相对高位，短期价格或延续调整态势。

中期来看，新政对销售端的影响将更多通过供应节奏传导，2027年起其对新增供应的影响将逐步加深，新增供应节奏放缓短期有助于改善供求关系，为存量项目去化提供一定空间，但若供给收缩持续，也可能对后续新房销售规模恢复形成一定制约。

2.开工趋势：前期拿地缩量继续传导，四季度新开工预计维持低位运行

图：全国土地(住宅+商办)累计成交面积、房屋新开工面积、商品房销售面积同比变化

数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

2026年1-8月，全国房屋新开工面积2.99亿平方米，同比下降24.8%，降幅较上半年继续扩大，总体仍处于调整通道。从影响因素看，一是土地市场延续缩量，1-8月全国土地(住宅+商办)成交面积同比下降21.6%，前期土地成交回落持续向开工端传导；二是房企资金状况仍待改善，1-8月到位资金同比下降21.0%，销售回款和融资端均有压力；三是商品房库存虽自高位持续回落，但总量消化仍需时间，企业补库存动力不足。

展望四季度，新开工仍主要取决于前期拿地规模和企业资金状况，土地缩量传导下，预计总体维持低位运行。8·28新政过渡期安排或为短期开工提供一定支撑，如京沪实施细则明确8月28日前已拿地但尚未取得工规证的项目，符合条件并报市级部门备案后，2027年底前仍可按原预售条件申请预售，预计各地也将普遍设置类似安排，企业为锁定原预售条件，部分在手地块的开工节奏可能加快。中期看，新政将预售门槛提高至主体结构封顶、按揭放款延后至竣工备案，项目资金占用周期明显拉长，新政后房企拿地预计将出现缩量，对2027年新开工的影响或较明显。

3.投资趋势：四季度投资延续调整态势，新政对地价及土地购置费的影响将逐步显现

图：全国土地(住宅+商办)出让金、施工面积、房地产投资额同比走势

数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

2026年1-8月，全国房地产开发投资同比下降19.9%，三季度以来降幅延续小幅扩大态势。从构成看，一方面，1-8月房屋施工面积同比下降12.8%、新开工面积下降24.8%，存量规模收缩与新增工程量接续偏慢相互叠加，建筑工程投资相应回落；另一方面，1-8月全国土地出让金(住宅+商办)同比下降19.7%，预计将继续拖累后续土地购置费表现。

展望四季度，开发投资仍主要取决于在建规模变化和前期土地成交的滞后传导，节奏上预计延续三季度以来的调整态势。中期看，8·28新政后房企拿地更趋审慎，土地市场价格预期趋于理性；同时，京沪细则均明确土地价款可分期缴纳且不计利息，有助于缓解房企集中支付压力，但也使得土地购置费摊入更长周期，土地成交对当期投资的支撑相应减弱，这些影响或在2027年起逐步显现。值得关注的是，今年年末是房企拿地能力与意愿变化的重要观察窗口，11-12月为传统供地高峰，近三年300城宅地出让金占全年比重均在三分之一以上，各地新政细则也将于年内出台，最小交付单元、土地款分期缴纳、过渡期安排等政策将直接影响企业投资能力和意愿，进而影响2027年及之后的投资规模。