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业绩会实录 | 绿地香港(00337):相信今年毛利率水平会更好 全年目标维持400亿不变

2018年8月31日 10:17:42

8月30日,绿地香港(00337)在香港召开了业绩发布会。据智通财经APP了解,绿地香港(00337)2018年上半年实现收益53.02亿元人民币,同比增长12%;净利润3.32亿元,同比增长46%;基本每股收益0.11元。

其中,收益增长是由于已售及交付总建筑面积增加。上半年,已售出及交付项目的总建筑面积为43.6万平方米,增加约16%。物业销售收益为49.9亿元,增加11%。

上半年,公司毛利增长26%至12.48亿元,毛利率由去年同期的21%升至24%,主要由于交付较高利润的项目;集团于2018年上半年实现投资物业公允价值收益约6.77亿元,而2017年上半年则为收益2.37亿元。

于2018年6月30日,绿地香港土地总储备约2000万平方米,布局于全国9个省份,18个城市合计48个项目,形成了一、二、三线城市的均衡纵深布局。

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以下是智通财经APP整理的绿地香港业绩会实录:

问:内地收紧楼市调控措施,对公司今年的影响如何?下半年是否会持续收紧?公司会如何应对?

答:关于房地产市场调控,首先肯定产生了重要的影响,而且产生了一个结构化的影响。下半年的房地产的整体形势可能不会有大幅的上涨,但是相对来讲比较平稳,这是基于我们对市场和项目当前的表现作出的一个基本判断。政策调控对整个楼市的影响,可能会让楼市企业的分化更加严重,强者更强。

就当下来看,绿地香港下辖的各个项目销售依然非常火爆,现在我们要做的是加快供应。因为去年上半年和今年上半年拿的地主要集中于今年下半年上市,虽然上半年只实现了160亿左右的销售,下半年我们还有300多亿的供应,大部分基本集中在下半年。从目前陆续上市项目的表现来看,都是非常不错的。

绿地香港的发展一直非常稳健,从五年前的30亿到去年的300亿,今年我们应该会做到400亿以上。未来的3-5年也有明确的千亿目标的发展规划,同时也明确了相关路径。

对绿地香港来说,楼市调控可能对我们的一些回款产生影响,但是我们也有非常具针对性的措施。我们有专门的团队做执行,所以公司上半年在调控下的资金回笼率反而达到了90%以上,优于去年,关键是要有针对性的措施来化解这些风险。

问:土地储备方面,内地持续收紧调控对公司的部署会有什么影响?

答:上半年我们基于绿地香港未来3-5年的战略规划做了一些重要部署,立足于长三角区域和泛珠三角区域发展,当然绿地香港可以在全国发展。在目前规模的发展阶段,我们应该更聚焦于优质的地区,做一些合适的项目,同时有质量、稳定地按照陈军主席和股东的要求推进和发展。

下半年还会有更多的机会,比如之前有800块土地流拍,这就是一个明显的讯号。往往大家都去抢一手房,抢到就是赚到的情况下,总体需求还是比较旺盛的。当然我们选择的这些区域和城市,我认为本身就是非常好的选择。

问:今年上半年的毛利率较去年上半年有所上涨,今年全年预计毛利率可以达到什么水平?近几年会不会有对毛利率改善的计划?

答:关于毛利率的问题,有了一个比较稳定的提升,这得益于我们管理体系的不断优化,比如采购体系的安排,我们采用了框架标准体系。也就是说,以前我们都是拿出一个项目去招标,然后他们报价,我们选出一个合适的价格来。现在实际上是根据我们历史数据和同行的数据对比后,在我们平台上比较,找出一个合理的价格。合同的价格都是明确的,之后发布出去看谁能接,并且有明确的时间要求、质量要求、安全要求、交付要求等都在里面。我们发出去,谁能做谁去做。

同时我们开放的资源平台拥有经过认定合格的资源,资源进入到这个平台上,随时可能被剔除,若达不到或做的不好,我们就会淘汰,好的单位会进来,这是对我们对品质和质量的保障,同时也降低了成本、提高了效率。

我们还做了一个建筑材料和建筑服务的电商平台,今年6月份刚刚上线,现在已经有大概20多亿,今年估计在50亿,明年应该在50亿到100亿。这个只是对我们为我们自己服务,我的期望是将来能为绿地集团一起服务,也会为未来各类的中小开发商服务,是 B to B 的服务体系。这样将来大概能做到200亿到500亿之间。既为我们降低了成本,提高了效率,同时也是未来一个潜在的增长点。

相信今年毛利率的水平可能会更好一点,之前一些低利率、低利润的项目在逐渐退出,一些新项目也正开始进行结算,应该会有一个更好的表现。

问:去年的净负债比率有所下降,但今年又有所上升,今年公司在投地方面比较积极,全年来看会不会还有进一步上升的空间?

答:净负债率方面,今年可能有所上升,主要是基于今年土地的拓展,下半年我们还会适度地补充一些项目。我们希望有质量的发展,作为一个小而美的公司,但这个小不是小到只有100亿,我觉得千亿还是有必要的。成为有特色、更有生活场景、更有内容的公司,才是真正有价值的公司。在规模较快速增长的一个阶段里面,我个人认为负债率上升还是一个比较正常的现象。

关键是要控制好风险,关键的核心是现金流。今年上半年的回款率超过了90%,高于去年,在今年调控这么严的情况下反而能超过90%,体现了我们对现金流的考核、把控。我们内部的考核机制中,回款占了60%,而签约只占了10%的比例,其他指标占了30%。所以说我们对回款的考核、对风险的把控是有高度重视的。

问:在海南调控背景下,下半年如何就海南和云南两个地方的项目提高利润空间?

答:关于云南和海南的机会,我们在两边都有非常重要的布局。从长远来看,我对云南和海南一直都非常看好。海南面积非常大,是非常好的一个区域,国家政策非常支持、领导人也非常支持,它的长远一定是好的。对我们来说,要顺应时代和政策的要求,更好地发展比如在特色服务上,如康养文旅方面,这是我们发展的一个重要方面,也是绿地香港下一步转型发展的重要方面,而不仅仅是追求数字的增长。

绿地香港如果要做到宇宙房企,我觉得没必要,关键是在一个合适的规模下更有质量的发展,更有特色的发展,讲好绿地香港未来的故事,同时把它实现好、落实好、执行好。真正落地形成绿地香港未来五大IP系列和品质服务保障的美好生活场景缔造者的愿景。

未来利润空间的提升,一方面是靠我们内部的管控,另一方面靠价值的塑造,我一直认为房地产除了拥有本身的建造价值,还承载着资源的价值,或者服务的价值。我们刚才讲的4500亩的康养大盘,国际检测中心、国际精准医疗中心,包括基因检测、慢病护理、运动康复等,是一个全覆盖、面对全国高端人群和东南亚的康养项目,定位非常高。不论是情侣、家庭、朋友、公司团队,我们均可以提供一站式的菜单服务,你负责打勾,我负责落地执行。由北京的医生来昆明,提供五星级酒店式的医疗服务,只要将这些做好做到位了,就是价值提升、呈现的地方。

问:人民币汇率波动具体对公司有什么影响?是否会采取对冲措施?

答:关于人民币的汇率的问题,公司已经采取了几个措施,第一是我们优化债务的结构,我们外债的占比由最初14年百分之60多到50多,到今年只有38%,整体的结构是非常合理的,大部分还是境内的一些融资和借款。此外,公司外债总体的金额也在下降,今年我们利用境内的销售回款归还了一些境外的债券。

第二是我们会进一步扩大融资的渠道,包括传统的银行、以及ABS、CMBS和REITS等一些新的资产证券化产品,以增加抵御风险的能力。另外,我们所有的项目都在境内,境外没有收入,所以若是都在境外融资的话,也会造成汇率方面的损失。

第三,公司管理层已经接触了一些专业的投行,为我们提出了一些合理的对冲措施,相信下半年我们会根据人民币兑美元的走向做出一些相应的对冲措施。最近国家也进行了逆周期因子的调控,公司管理层会密切跟踪政策,采取合理的对冲措施。

问:融资利率4.7%是非常低的,如何做到的?美元债券利息微升,下半年有没有发债或融资的计划?

答:关于利率主要有三点,第一是绿地的品牌足够大,有股东的优势。第二是绿地香港自身有质量快速地发展,不仅仅依赖集团,也有我们自身财务数据五年来的发展。第三是我们有合理的债务结构,从原来最高的76%占比,降低到近年的46%,现在大概在38%。境内银行融资成本在基准利率上浮在10%之间。

下半年有没有发债机会,也要看三点。第一要看市场,现在很多房企发债利率非常之高。第二要看机遇,由于中美贸易战各方面的影响,需关注国家对于整个外汇市场的调控。第三要看我们的发展需求,有需求时我们会在下半年选择适当的时机发债。当然我们同时也会拓展多层次的融资渠道,特别是国内资产证券化。

问:现行股价和业绩是否相匹配?是否反映了真实情况?流动负债方面,计息贷款好像有点多,是否跟上半年美元债有一定关系?

答:非常感谢我们媒体朋友对绿地香港的股价非常关心,您也注意到这是一个被低估的优质黑马股。其实我们整体的市盈率不高,现在大概只有4到5倍。在整个市场里面都是非常低的水平,一般较大应该在9倍、10倍以上,小的也大概在6-8倍之间,我们确实被低估了,在投资方面还是有很多机会的。

第二个问题是流动负债,其实可以看到我们不再继续有所上升和提高,主要是上半年我们一个495万方战略性土地储备的发展,去年全年我们拿了380万平方米的土地储备。今年我们的有息负债率其实去年年底降低了84%,今年占总资产的比例还是在下降的,我们的有息负债下降了20%多。

而且我们长短期负债的比例也是非常合理的,我们的现金足以偿还短期的负债。整体来讲,管理层对于负债率的管理是非常稳健的,我们会在下半年会在这方面做进一步的管控。

问:公司下半年的房地产投资策略提到招拍挂为主,收并购为辅。但其实很多的大企业策略则相反,请问制定该策略的考虑是什么?

答:其实逆向思维是一个公司发展的非常好的手段,今年有多幅土地流拍,供需其实会根据市场形势不断发生变化。收并购确实是一个非常好的手段,但也有它不利的方面,比如历史遗留问题,土地闲置问题等,还包括土地成本能否抵充税务方面的筹划。为主和为辅其实也是根据市场的情况,根据我们上半年整体土地的拿地金额上,招拍挂是比较大的方面,收并购相对来说少一些。

下半年公司管理层会把握我们深耕的泛长三角、泛珠三角区域中,一些好的项目,直接通过招标的方式拿到,但在招拍挂之前肯定和政府进行过沟通。比如刚刚介绍的昆明的东南亚绿地中心,以及义乌的朝阳门项目,这些都是战略大盘,其实对公司的未来发展有很好的护盘效应,都是非常好的战略性资源项目。

收并购方面我们也会把握一些遗留问题比较少的新的机会,特别是一些中小的房企,下半年资金各方面若发生一些问题,我们也会加大合作和收购。

问:能否介绍下产业和并购基金,可能和哪些机构合作?出发点和目标是什么?关于长租公寓,现在落地项目会在哪些城市?

答:关于产业和并购基金的问题,它是在产业方面的发展和助力,一个房地产项目的投入,大项目要30-50亿,小的项目也大概要5-10亿。产业基金会在我们的一些产业小镇、科技小镇布局,我们会在投的项目当中提取一定比例的资金,作为未来产业孵化基金进行投资,主要还是针对房地产商业生态链的产业进行投资。我们也会看一些大数据科技产业的独角兽企业,基金金额不会很大,大概3-5亿。

关于旧城改造,我们在上海金桥做了一个优质的旧楼收购,带有产业园,有很多高租金回报的商户,以大概不到一个亿完成,楼单价不高。在我们进行更新改造之后,会进一步提高其出租率和租金收益率,未来的一线城市有很多这样的机会。

至于说大规模的进军长租公寓,大家如果做一些投资测算就可以看出来,持有型的物业占用了公司多少资金。在这里,我们会有策略、有步骤、阶段地进入长租公寓的市场。我认为,长租公寓未来的发展应该给需要长租公寓的人提供低廉的价格,在未来的生活服务上能够有更多、更好的模式。

问:随着房企融资逐渐收紧,融资渠道和成本上的优势肯定会对房企起到至关重要的作用,请问控股方面给了绿地香港哪些便利?

答:刚才也提到,我们的融资利率做到4.7%,其实发债融资虽然在整体行业收紧,但并不代表对所有的企业都会采取同样的政策,还要根据企业的规模,企业自身的发展质量等背景。

绿地集团、绿地控股给绿地香港首先提供了股东背景,因为银行借款首先要看你的股东背景,第二看公司自身的发展质量,第三个看本身的项目,所开发的项目非常不错,对于未来的增长就会有很多的想象空间。在政策的情况下会提供一个融资,集团给予香港的支持还是非常大的。

问:金服业务是否做了一些调整?绿地香港作为新业务重要的拓展平台,今年在新业务上有没有什么方向上的调整?

答:绿地金服也是基于金融创新成立的一家公司,众所周知,当下国家对金融互联网资管平台做出了一些限制性的要求,绿地香港一定响应国家政策的号召。我们通过成立私募基金的方式,收购相应的一些资产,然后通过证券化操作形成比较好的模式,这也可能是我们未来发展的一个重要方向之一,并可为主业提供更加密切的联动。

我们已经形成了非常清晰、完整、专业的、对风险有较好把控的体系,在转型之后,我们一样会有长足的发展,并且我们已经有了尝试且取得了成功。

关于绿地香港的业务,目前首先当然是聚焦于房地产主业,同时我们也在不断地发展和丰富基于房地产生态圈的产业。比如刚才提到的电商平台,目前虽服务自身但将来会有更好地发展,未来三年后估值应该至少在50亿以上。

还有包括我们做的养老系列,在精准、高端养老,覆盖特色养老的体系基础上,也会根据我们的资源,在黄山、海南、海口、昆明、上海等好的资源区域来做这件事情。我们有资源背景,而且已经在逐步完善团队的能力和专业性,我认为一定能够做出我们的特色。

这就是我说1000亿规模的一个房地产企业,应该做出来的几个场景、几个故事和几个专项,附加到我们的产品上。这才是未来的绿色香港应该有的样子。而不是仅仅是卖了1000亿的房子,我觉得没有意义且如今很难持续。

另外,我们控股的天空之城项目,在188一做马上火了,在南宁商业街当天就有10万人,包括坪效、人流、客单价,均大大超越了其他商场。

我们现在的商业场景、内容、方式、触点已经完全不一样了,这就是绿地香港每天在进步的地方。不要说五年,明年的绿地香港和今年又会有非常大的变化。我们一直在努力,每天不断地改变自己,让绿地香港的明天比今天更有价值,谢谢!

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